kemar71, 14/09/2010 21.41:
Certo che si!
![[SM=g1750826]](https://im1.freeforumzone.it/up/17/26/500736236.gif)
E visto che il vero autore sei tu...perche' non lo inserisci tutto e poi metti il link del pdf o simili per renderlo facilmente scaricabile?!?!? Ed eventualmente aggiungiamo il link del tipo che ha pubblicato l'articolo. Perche ripeto L'AUTORE SEI TUUUUUUU!
![[SM=g2326585]](https://im2.freeforumzone.it/up/23/85/1649548765.gif)
sei molto cara ma era un lavoro collettivo... Il pdf non me lo carica, troppo pesante.
Link:
www.romanotizie.it/dossier-casa-comprare-o-vendere-casa-a-roma-al-tempo-della-cr...
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COMPRARE (O VENDERE) CASA A ROMA AI TEMPI DELLA CRISI
Questa breve guida al mercato immobiliare romano nasce dalle esperienze e dalle analisi di un forum indipendente nato nel 2005.
bollaimmobiliare.leo.it
In questi anni i navigatori hanno raccolto una massa di dati, studi ed esperienze che possono essere utili a tutti coloro che si trovano ad affrontare quello che indubbiamente è uno dei mercati immobiliari più impegnativi e “lunari” al mondo, quello della Capitale.
APRIRE LA MENTE in tempi di crisi, cioè di trasformazione, la cosa più importante è liberarsi dai dogmi e dai pregiudizi che più o meno volontariamente sono adottati dagli operatori e dalla gente comune. Il primo e il più pernicioso dei luoghi comuni è che “i prezzi a Roma non sono mai calati e non caleranno mai”.
L’ultima crisi, iniziata nel 1992 e conclusa nel 1998, comportò un abbattimento tra il 20 e il 70% dei prezzi, a seconda delle zone e delle tipologie. Contraddicendo altri miti secondari, come quello del Centro Storico, il più colpito dai ribassi. Gli immobili in peggior stato (senza ascensore, da ristrutturare) passarono addirittura da 10 milioni al metro quadro a 3…
Se i cali iniziati nel 2008 proseguono con lentezza, nell'ordine del 5/10% l'anno, la convenienza ad aspettare è comunque palese, date le cifre in ballo: anche solo 20.000 euro di risparmio equivalgono a due anni di affitto. Ma c'è anche da considerare l'ipotesi di un'accelerazione del processo di sgonfiamento. Se i prezzi sono raddoppiati nel corso di un solo anno (2002) nulla vieta che possano scendere anche del 20-30% nel corso di pochi trimestri, come accadde proprio nel corso del 1994.
BOLLA IMMOBILIARE dal ministro dell’Economia all’amministratore delegato di Unicredit, le autorità economiche del Paese giurano tutte che in Italia non c’è stata la bolla. Questo è in parte vero per quel che riguarda il pernicioso uso degli strumenti derivati da parte delle banche e in generale la stabilità del sistema finanziario, minata in altri paesi dalla crisi del sistema creditizio, ma è palesemente falso per quel che riguarda la speculazione sui prezzi.
L’uso disinibito dei mutui al 90-100-110% senza adeguate garanzie e con rapporti rata/reddito saliti sino al 40%, ha comportato anche a Roma aumenti a dir poco deliranti dei prezzi.
Mentre il PIL cittadino cresceva del 20% circa tra 2000 e 2006, i prezzi aumentavano del 200% in semicentro, 300% in periferia e 500% in centro. Cifre non definibili in altro modo se non come “bolla”, scollegate dai fondamentali (i redditi, compresi quelli in nero).
Il mercato ha invertito la rotta già nel 2006. Da allora le vendite sono calate del 10% l'anno, inizialmente per una sorta di naturale "saturazione", poi a causa dell'aumento dei tassi e infine per la crisi economica generale.
Le compravendite sono quindi crollate, dalle 41.000 del 2005 alle 27.000 del 2009. Si vende una casa su tre in meno rispetto al picco.
Le banche non sono più disposte a finanziare con le scarse garanzie richieste nei primi anni '2000 e non offrono più facilmente coperture dell'80-100% del valore. Impossibile far ripartire le vendite, a questi prezzi.
CICLI IMMOBILIARI i prezzi non sono scesi solo negli anni ’90, ma anche in occasione di tre precedenti cicli discendenti nel dopoguerra, con inizio nel 1965, 1974, 1982.
Non stupitevi se nessuno intorno a voi, o quasi, se ne ricorda: la durata media del possesso di un’abitazione in Italia è superiore ai 20 anni, per cui in pochi si son trovati a comprare al picco e a rivendere ai minimi.
La situazione odierna: i prezzi hanno iniziato dal 2008 una palese seppur contenuta discesa, non (ancora?) proporzionale alla discesa delle compravendite. Come in ogni ciclo del passato, la distanza temporale tra diminuzione dei rogiti e diminuzione dei valori può essere più o meno breve ma il destino è inevitabile: il mercato non può fermarsi, e se per ripartire si devono tagliare i prezzi, questo inevitabilmente accade prima o dopo.
DEFLAZIONE uno dei grandi miti sul mattone è che “difende dall’inflazione” col corollario che “è un bene rifugio in caso di forte aumento del costo della vita”. Nulla di più falso. Le due crisi del 1982 e 1974 si verificarono proprio in occasione di periodi di inflazione a due cifre.
Ma anche ammesso che il mito fosse reale, lo scenario oggi è quello dell’inflazione negativa ovvero della deflazione: i dati ufficiali in Europa, quelli su cui la Banca Centrale decide i tassi di sconto, sono sotto lo 0. Anche in Italia, in febbraio la variazione dell’indice Istat è stato dello -0,2%.
La fase deflattiva può durare anche decenni, come ad esempio in Giappone, giacché rappresenta una modalità “morbida” del sistema per riassorbire i debiti delle banche e degli Stati in modo diluito e il meno possibile traumatico.
La deflazione comporta la stabilità del reddito dipendente, la diminuzione di quello autonomo e la diminuzione, in parallelo alla contrazione della massa monetaria in circolazione, del costo dei servizi e dei beni, immobili in primis.
ENERGIE RINNOVABILI l’edilizia romana è la più retrograda. A fronte di richieste da 4-5.000 euro al mq per i cantieri in estrema periferia, non vengono spesso forniti nemmeno due timidi pannelli solari. Questo comporta un'ipoteca sia sul futuro economico della città, assoggettata ai combustibili tradizionali in via di esaurimento, sia sulla svalutazione del parco immobiliare cittadino, sempre più costoso da mantenere e non adeguato alle normative comunitarie.
FONTI La fonte più affidabile sul numero di compravendite è Agenzia Territorio. Giochino: confrontate i numeri del 2006 e quelli del 2009 (link:
www.agenziaterritorio.it/?id=2303) e poi rispondete alla classica affermazione dell’agente immobiliare di turno che afferma che “all’Appio Latino si vende sempre bene c’è il verde”, “a Pineta Sacchetti si vende benissimo c’è il Gemelli” etc etc…
Non esistono invece fonti completamente affidabili sui prezzi. Grazie alla tendenza diffusa all’evasione sulle imposte da pagare al rogito, la verità sui valori la conoscono solo gli interessati, agenzie e notai compresi. La legge Bersani del 2006 ha molto limitato questo malcostume ma resta la difficoltà di paragone coi valori degli anni precedenti.
Agenzia del Territorio pubblica delle tabelle semestrali basate sui prezzi dichiarati, che dimostrano comunque una lieve flessione dei prezzi anche ufficiale, oltre a quella percepita, negli ultimi due anni. (link:
www.agenziaterritorio.it/?id=2158)
Una fonte ufficiale è anche Banca d’Italia, che dal 2009 pubblica un’indagine trimestrale tra gli agenti immobiliari: si evince che a Roma lo sconto medio è del 13,5%.
Il 50% delle case viene venduto con sconto fino al 20% e il 10% con sconto fino al 30%. Il trend è in aumento, tra 3° e 4° trimestre 2009. (link:
www.bancaditalia.it/statistiche/indcamp/sondaggio_mercato_abi...
C’è poi un aspetto fondamentale per qualsiasi mercato ma non monitorato in Italia: la quantità di offerta. Usando un “occhiometro” basato sui numeri riportati dai portali di annunci singoli e multipli (cioè per i cantieri), dalle pagine di PortaPortese etc, si può stimare che a Roma ci sono tra 50.000 e 100.000 case in vendita. Un’enormità se paragonate ai 27.000 rogiti del 2009: in pratica, solo una casa su tre o quattro ha speranza di trovare un compratore.
GABETTI il franchising, dopo aver tagliato personale e spese già nel 2008, in un recente articolo afferma che “il rapporto tra redditi e prezzi tornerà al 1999”. Per Roma, considerando l’aumento del reddito medio comunque avvenuto nei primi anni 2000, vuol dire tagliare i prezzi mediamente del 40%.
HOUSING BUBBLE la bolla immobiliare anni 2000 è stata globale. Lo sono state anche quelle del passato:
E’ fuorviante pensare che siamo un Paese “diverso”. Siamo parte dell’economia globale, e gli aumenti o le diminuzioni dei valori seguono, con distanza temporale più o meno breve legata indubbiamente alle variabili locali, il trend mondiale. Anzi, da noi è anche peggio: a Parigi e Londra i valori sono "solo" raddoppiati con la bolla, non tripli e quadruplicati...
INVESTITORI detti anche speculatori “fai da te”, sono costoro il motore principale delle bolle. L’acquisto indiscriminato di case per uso locativo o b&b ha sostenuto il boom dei prezzi del 2002-3 in Centro così come la corsa alle prenotazioni di nuove case in costruzione in periferia ha gonfiato le pretese dei costruttori. Basta un veloce giro di annunci per vedere quanti ora provano a liberarsi del “cerino”. Ma è già troppo tardi. Chi ha prenotato o comprato a prezzi 2005 e seguenti non otterrà mai indietro gli stessi soldi.
LOCAZIONE gli affitti sono in visibile e forte discesa, specie in Centro e nei quartieri più prestigiosi. Al posto di un mutuo da 300.000 euro, per il classico bilocale semiperiferico, in attesa della discesa radicale dei prezzi si può valutare l’idea di passare, con lo stesso esborso mensile, qualche anno ai Parioli o a Piazza Navona... L'attuale convenienza di un affitto a parità di un mutuo, per quello che riguarda la qualità della casa che si va ad abitare, è verificabile in qualsiasi zona: con 800 euro si trovano bilocali civilissimi e centrali, mentre con un mutuo "80%" a stento si compra un monolocale periferico con lo stesso esborso mensile.
MUTUI a Roma l’85% delle case viene venduta grazie all’accensione di un prestito bancario, contro il 65% della media nazionale. Nel 2006 il valore medio era di 250.000 Euro. Il “credit crunch” cioè la restrizione del credito colpisce quindi il mercato della Capitale molto più pesantemente di quanto accade dove le case si vendono con mutui più limitati nell’importo e nella diffusione. Non esistono purtroppo dati recenti dettagliati ma il trend è fuor di dubbio.
NUOVE COSTRUZIONI i costruttori sono naturalmente tutti a rischio. I piccoli di fallimento (ma resta memorabile il crack Ligresti nel 1993) e quelli grandi di forti ritardi nelle consegne. Per cautelarsi, in primis con la fidejussione, è bene studiare la guida apposita del Notariato:
www.notariato.it/Notariato/StaticFiles/guida_in%20costruz...
Il Comune ha lasciato campo libero ai costruttori negli ultimi 15 anni e contemporaneamente ha cessato di finanziare nuovi alloggi a canone sociale. Ma il "mercato" libero di agire sta ora rivoltandosi contro gli stessi speculatori, alle prese con una massa di invenduto terrificante. Raccolta di video sulla bolla nelle periferie:
www.youtube.com/user/laplace977#p/u
Uno dei miti preferiti dei venditori di case nuove è che "i costi di costruzione sono raddoppiati". E invece sono aumentati solo del 20% nei primi anni 2000 e dal 2008 sono in calo (http://www.istat.it/dati/dataset/20050914_00/). Quanto ai terreni, quelli delle principali aree di nuova edilizia (da Vigne Nuove a Parco Leonardo) sono stati acquisiti negli anni '90 a prezzo stracciato.
In realtà, a Roma il 70-80% del prezzo è il profitto dei costruttori.
OFFERTA il divario immane tra domanda “solvibile” e offerta, a Roma, è su valori non misurati ufficialmente (vedi “Fonti”) ma inquietanti per la tenuta del mercato. Non si può escludere un crack simile a quello che in borsa è causato dal fenomeno del “panic selling”, capace di far perdere anche il 20% del valore di azioni in una sola seduta. La casa è certamente un bene di prima necessità e non solo un investimento speculativo, ma c’è anche da tener presente che negli anni ’90 quando arrivò la crisi l’offerta era 1/10 di quella odierna, sia nelle zone storiche che per i cantieri di nuova edilizia (dove anzi era forse 1/30).
PERMUTA giuridicamente, si tratta sempre di fare due transazioni distinte, vendita e acquisto. Tra due privati che si scambiano due case dello stesso identico valore, si può evitare scambio di denaro (maggiori informazioni presso i notai). Se invece si intende “permutare” la vecchia casa con una di nuova costruzione, prestare molta attenzione a ciò che promettono le agenzie e i costruttori. Nessuno di essi si assume il rischio di incamerare una casa al valore di oggi, quando al momento di venderla il valore può essere diminuito (specie se la consegna della casa nuova è distante nel tempo). Purtroppo c’è la pessima abitudine di fare promesse verbali che non potranno mai essere mantenute.
QUALITA’ è vero che paga sempre. Ma quando il mercato cala, non risparmia nessuno. La location di per sé non basta come garanzia di tenuta dei valori. Trastevere negli anni ’90 passò da 10 milioni a 4, per le case da ristrutturare e/o senza ascensore. Campo de Fiori persino a 3. A Prati o ai Parioli scesero del 20% minimo anche le case più prestigiose. Paradossalmente, tennero meglio, col “solo” 20% di svalutazione, le zone residenziali periferiche di nuova costruzione. Ma c’era molta meno offerta. Difficile pensare che con la quantità di invenduto che c’è attualmente, comprare al Torrino a 6.000 o 8.000 euro al mq sia un buon affare.
REDDITI è palese a tutti la distanza siderale tra redditi e prezzi. Le generazioni passate con 5 anni di stipendio compravano tagli grandi, oggi con 20 anni di reddito ci si compra a malapena un bilocale.
Quello che è meno percettibile a prima vista, ma dimostra anche meglio l'insensatezza economica dei prezzi attuali, è il basso livello dei rendimenti da locazione.
La regola classica applicata dai periti, sino all'inizio della bolla, era "valore=canone mensile di affitto x 240 (5% di rendimento annuo)". E' vero che gli affitti sono alti, ma i rendimenti sono paradossalmente bassissimi. In centro e nelle aree di pregio si scende facilmente sotto il 2%, mentre è difficile salire sopra il 4% in estrema periferia. Quindi, la sopravvalutazione risulta oscillare tra 20 e 60%.
SCONTI come monitorato da Bankitalia, gli sconti a Roma sono mediamente del 13 e qualcosa per cento con punte del 30. Naturalmente sono più elevati quanto più gli immobili sono grandi e/o costosi. Ma intavolare una trattativa partendo dal 15% per i tagli piccoli e dal 25% per quelli grandi è buona regola. Se non si vuole pazientare ancora e aspettare l’inevitabile livellamento al ribasso.
TEMPI DI VENDITA chi dice 5,5 chi dice 7 mesi (Nomisma, Bankitalia, Fiaip) in ogni caso l’attesa per trovare un compratore a Roma può essere biblica. E aspettare “pazientemente” non paga sempre. Nel computo delle tempistiche non rientrano infatti la miriade di case che non trovano acquirenti da 1, 2, 3 anni o che semplicemente vengono ritirate dal mercato.
E con un trend discendente, aspettare sei mesi vuol dire solo ricevere proposte via via inferiori.
UNDERWATER l'impossibilità di pagare la rata di mutuo o di affitto è una delle conseguenze della crisi economica generale.
li sfratti per morosità sono aumentati nell'ultimo anno a Roma del 35% e i pignoramenti di case ipotecate del 18%.
La condizione di dover ripagare un prestito bancario acceso per un importo superiore al valore attuale della casa, sceso dal momento dell'acquisto, è detto "negative equity". Se una casa finisce all'asta e l'importo ricavato non è sufficiente, la banca pignora lo stipendio o qualsiasi altro bene posseduto. Se si prova a vendere quando ancora si è in grado di pagare le rate, prima del pignoramento, ci si trova di fronte un mercato in cui i valori effettivi di vendita non corrispondono più alle aspettative e all'ammontare dell'ipoteca. Considerate anche questo pericolo, prima di comprare con un mutuo all'80-90-100% in una fase di prezzi calanti.
VENDITORI la maggior parte delle compravendite avviene per cambiare una casa che già si possiede. Due consigli che si possono dare ai venditori sono:
- non fidarsi ciecamente delle valutazioni fatte dalle agenzie, che per assicurarsi un incarico sopravvalutano allegramente gli immobili, salvo poi tormentare i proprietari con sollecitazioni di ribasso man mano che passano i mesi, facendo perdere inutilmente tempo e probabili occasioni;
- non accettare offerte da compratori “tirati”, le banche ormai negano i mutui, anche all’ultimo momento prima del rogito, se non ben supportati da redditi e contanti dei compratori: un precario che si presenta con 30.000 euro cash e richiede un mutuo da 300.000, può rappresentare un’amarissima sorpresa al momento del rogito.
In ogni caso, prima concludere la vendita col rogito e solo dopo sborsare anticipi per la nuova casa.
ZONE altri falsi miti infranti dalla crisi sono che “il Centro non scenderà mai” e “dove c’è la metro i prezzi non calano” o che “l’affitto agli studenti è una garanzia di bene rifugio”. La zona in assoluto sinora più svalutata dal 2006 è Centocelle, dove i valori sono già calati mediamente del 30% nonostante i lavori per la nuova linea C proseguano, seguita da Testaccio, giù del 20%, Celio Esquilino e San Lorenzo, 15-20%. A Monti nelle ultime settimane sono uscite una serie di offerte di attici terrazzati a 5.500 al mq.
L’osservazione peraltro non va fatta nel complesso, ma rispetto ai prezzi minimi che si reperiscono.
L’attaccamento ostinato di agenzie e venditori alle quotazioni massime permarrà a lungo. Ancora nel 1998, si trovava chi chiedeva 5 accanto a chi chiedeva 3.
[Modificato da _gmp_ 15/09/2010 01:59]
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Never a better time to buy!