Kit d'emergenza "anti-illusione"

Cari utenti del forum , penso sia davvero giunta l'ora di unire le nostre forze e soprattutto non disperdere le nostre energie nel dichiarare guerra, con ogni mezzo, allo sgretolamento del mito mattonaro

L'ora di contrastare il solito "gnurant-illuso", sia esso parente/amico/conoscente, che ripete "a pappagallo" le solite frasi: "il mattone cresce sempre" , "il mattone non tradisce mai" , "il mattone e' il miglior investimento" , "in affitto butti i soldi" ...ecc..ecc... .

Ho pensato ad uno spazio in cui si possa, in maniera chiara e sintetica, avere a disposizione un proprio "Kit d'ermgenza" (copyright dgambera). Ovvero una serie di articoli, grafici, annunci da poter stampare e portare con se (ma anche appiccicarli dove ci pare ). Pezze d'appoggio da servire, come "piatto freddo", al nostro interlocutore di turno Le motivazioni che ci spingono a fare cio' possono essere diverse ed innumerevoli, "salvare" un parente da un acquisto incauto, consigliare un amico, diffondere notizie reali o per semplice rivalsa verso chi, avendo comprato in un'altra era/erediato, non sa di cosa parla .

Ma soprattutto ho pensato anche a chi e' lontano dal mondo di internet. Eppoi....il nero su bianco...fa sempre effetto

L'ora e' giunta...mangiamoci il prosciutto che ancora giace sugli occhi di tanti

Forza e coraggio, tutti insieme possiamo toglierci grandi soddisfazioni



.....
Qui di seguito metterò, anche su vostra segnalazione i links relativi agli allegati (appunto da stampare) che riterremo più diretti:
- Grafico a nido d'ape, previsioni (superfantastupende) fino al 2012
- Grafico a nido d'ape 2010 (nb.su previsioni) -
- Grafico delle 4 bolle immobiliari dal 1959 al 2009


Eccovi un po di cantierucci che scendono:

Cantieri Roma Nord:
- 198.000 (02.2008) --> 180.000 (05.2009) --> 175.000 (09.2009) --> 165.000 (09.2010)

Mentana Centro - villini panoramici
- 260.000 (07.11.2008) --> 235.000 (24.11.2008) --> 185.000 (27.03.2009) questo costruttore mi sa che non ha/aveva amici in banca.

Acialia Sud - Via di Saponara
- 320.000 - 03.2009 --> 300.000 (05.2009) --> 290.000 (07.2009) --> 280.000 (09.2010) (in quest'ultimo ho sbagliato a scrivere la data sull'allegato che è 10.09.2010 e non 10.10.2009 ...pardon

Allego (anche in formato excel) un rifacimento di mio pugno (se ho sbagliato a digitare fatemi sapere) da tenere a disposizione per le analisi di tutti i tipi

Andamento prezzi casa in Italia secondo Scenari immobiliari

clicca per ingrandire

Inserisco un articolo riportato dal sito di Gianni Girotto, trovato su cortese sollecitazione di Kemar71, che è stato oggetto di una discussione su idealista.it come segnalatoci da @linghi.

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Dalla rivista "Valori", anno 10 n. 81, luglio/agosto 2010: pagina 30 e pagina 31.

finanzaetica | credito e costruzioni

Immobiliare a rischio bolla
E le banche tremano

Il mercato immobiliare è sovra-indebitato verso le banche. Dopo una cementifìcazione selvaggia e un 2009 a picco gli immobili potrebbero svalutarsi e le imprese non restituire i prestiti.

di Roberto Cuda

DUECENTOMILA POSTI DI LAVORO PERSI, novemila imprese cancellate, crollo degli investimenti e delle compravendite. Il 2009 passerà alla storia come uno degli anni neri del mercato immobiliare italiano, dopo un lungo periodo di eccessi speculativi. Ma ora il contagio sta passando alle banche, che hanno scommesso parecchi miliardi sul settore. È la cosiddetta “bolla immobiliare”, che aleggia come uno spettro sulle economie del Pianeta. Alla base c'è sempre un sistema bancario compiacente che gonfia domanda, prezzi e investimenti, fino a quando mutano le condizioni di mercato e compaiono le prime insolvenze. È a questo punto che il banco salta e il gioco si sgonfia.

Mercato immobiliare “sofferente”
Siamo lontani dalle insolvenze registrate dalle banche spagnole e statunitensi, ma anche nel nostro Paese la svalutazione dei crediti immobiliari potrebbe avere pesanti ricadute sul sistema creditizio (e quindi sui risparmiatori). In gioco ci sono cifre importanti: secondo Bankitalia il comparto nel 2009 ha assorbito finanziamenti bancari per 550 miliardi di euro (privati e imprese), pari a un terzo del Pil italiano, di cui 130 miliardi confluiti verso imprese edili. Queste ultime hanno goduto di volumi crescenti di credito a buon mercato: +39% dal 2005, fino alla brusca frenata degli ultimi due anni. Il 2009 ha inaugurato la crescita zero, mentre le sofferenze sono esplose a quota 7,5 miliardi (+47%). Stesso trend sui mutui a carico delle famiglie, le cui sofferenze sono passate dallo 0,8% all'1,5% del totale, ma ad accusare il colpo sono soprattutto gli immobili ad uso commerciale (vedi BOX). Emblematico è il cambio di destinazione del discusso grattacielo curvo di Citylife, ex Fiera di Milano: non più uffici, ma residenze di lusso, le sole in grado oggi di avere un mercato. Del resto sono noti i salvataggi eccellenti degli ultimi 12 mesi, da Risanamento ad Aedes, per evitare fallimenti che avrebbero deteriorato pesantemente i crediti bancari.
È il risultato di un quinquennio di cementificazioni selvagge (2002-2006) quando i finanziamenti immobiliari a famiglie e imprese crescevano a ritmi del 16% annuo, per poi crollare sotto l'1% l'anno scorso. Perfino negli ultimi 15 mesi a Milano sono stati immessi sul mercato 70 mila nuovi alloggi ogni trimestre, come riferisce la società di consulenza Jones Lang LaSalle: su 572 mila metri quadrati di nuovi uffici in costruzione o ristrutturazione, quasi il 60% è riconducibile a progetti speculativi, ossia senza un reale fabbisogno.

Senza ripresa, banche a rischio
E ora? Tutti sperano nella ripresa, in primis le banche, per non accumulare nuove perdite sui crediti iscritti a bilancio. Ma la domanda langue e una vera inversione di tendenza non è all'orizzonte. C'è da chiedersi, insomma, quanto dei 550 miliardi contabilizzati corrisponda al suo valore effettivo, visto il deprezzamento degli immobili sottostanti (da -3% a -4% nel 2009, secondo Nomisma). Senza contare le dismissioni di patrimonio edilizio in programma nei prossimi mesi - 3 miliardi solo dalle prime cinque società, per abbattere parte dei debiti accumulati - che potrebbero innescare nuove pressioni al ribasso.
«Se gli asset (immobili, ndr) posti a garanzia dei crediti fossero valutati a prezzi di mercato avremmo sofferenze ben più consistenti, mentre non farei scommesse su una ripresa del settore, almeno nel breve termine», prevede Giacomo Morri, direttore del Master in Real Estate della SDA Bocconi. «Non vedo motivi plausibili perché il mercato debba tornare a crescere, soprattutto nel comparto commerciale. L'economia ristagna e sul fronte finanziario non si registrano novità: le banche non aumentano il credito e i tassi potrebbero anche salire nei prossimi mesi, raffreddando ulteriormente la domanda». Quel che è certo è che i fondi immobiliari italiani hanno dovuto svalutare i propri asset per 297 milioni di euro (-3%), portando il bilancio 2009 in perdita per 165 milioni, da un utile di 56 milioni dell'anno prima. Giacomo Morri non esclude nuovi ribassi dei prezzi nell'anno in corso, considerati i tempi di reazione del mercato immobiliare. Il 2009, infatti, ha registrato il picco negativo delle compravendite (-10%) i cui effetti - a causa dei tempi burocratici delle transazioni immobiliari - potrebbero farsi sentire in questi mesi.
La stessa Associazione dei costruttori (Ance) prevede entro dicembre una contrazione degli investimenti del 7,1%. «I prezzi sono ancora troppo alti - continua Morri - e gli investitori non comprano. Certamente assisteremo a una selezione del mercato, nel quale la domanda si rivolgerà soprattutto a immobili di qualità, causando il deprezzamento degli altri. In ogni caso è difficile pensare che oggi un fondo straniero trovi appetibile il mercato italiano». Un'opinione, a quanto pare, condivisa dagli investitori, visto che dal 2007 al 2009 i titoli delle società immobiliari hanno perso il 66,86% del valore.

Dubbi sul futuro
Sarebbe eccessivo prefigurare rischi sistemici, se non altro perché l'indebitamento delle famiglie italiane resta contenuto: con un debito pari al 60% del reddito disponibile, siamo lontani dal 130% dei nostri vicini spagnoli (Banca d'Italia, 2008). Anche i crediti a rischio presentano valori molto diversi: in Italia le sofferenze complessive si attestano intorno ai 12,5 miliardi di euro, mentre in Spagna l'esposizione problematica potrebbe toccare i 166 miliardi. Pur considerando ulteriori svalutazioni difficilmente arriveremmo a quella soglia. Restano tuttavia delle incognite, legate alla valutazione degli immobili sottostanti e all'andamento del mercato, e una domanda: in che modo le banche spalmeranno eventuali perdite sulla massa dei risparmiatori? Nel frattempo incombe la Spada di Damocle del debito bancario, che sottoporrà a nuove pressioni i bilanci: tra il 2011 e il 2012 gli istituti dovranno rimborsare 245 miliardi di obbligazioni sottoscritte dai risparmiatori, che saliranno a 503 entro il 2014.


I NUMERI DEL 2009

INVESTIMENTI IN COSTRUZIONI: -9,4% (-1,8% nel 2008) (ANCE)

COMPRAVENDITE: -10% (ISTAT). di cui:
Abitazioni: -9,6%
Uso commerciale: -14,7%

PREZZI: (NOMISMA)
Abitazioni: -3,3% medie città, -4,1% grandi città
Uffici: -3,3% medie città, -3,9% grandi città

IMPRESE FALLITE: oltre 2.000 (+30% nel primo trimestre 2010) (ANCE)

IMPRESE CANCELLATE: 9.000 (+7.800 nel primo trimestre 2010)

SVALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI DETENUTI DAI FONDI DI INVESTIMENTO:
3%, pari a 297 milioni di euro (SCENARI IMMOBILIARI)

ANDAMENTO DEI TITOLI DELLE SOCIETÀ IMMOBILIARI QUOTATE:
-66,87% nel periodo 2007-2009 (SCENARI IMMOBILIARI)


SPAGNA: LA BOMBA A OROLOGERIA DEL CREDITO IMMOBILIARE
L'ESPOSIZIONE POTENZIALMENTE problematica delle banche spagnole sul settore immobiliare potrebbe ammontare a 166 miliardi di euro, mentre gli immobili già nel portafoglio dagli istituti si attesterebbe a 60 miliardi. È quanto si legge in un report diffuso dalla Banca di Spagna sulla stabilita finanziaria del Paese. Una cifra che comporta un “rischio significativo” secondo la stessa Banca centrale, ma che potrebbe lievitare nei prossimi mesi. I crediti erogati complessivamente al settore dell'edilizia e dello sviluppo immobiliare sono pari a circa 445 miliardi di euro.
Consistente anche l'indebitamento delle famiglie (sia nei confronti delle banche che verso finanziarie), che ha toccato nel 2008 il 130% del reddito disponibile, quando nel 1995 arrivava appena al 50%. L'aumento più consistente è avvenuto tra il 2000 e il 2008, periodo nel quale la percentuale del debito sul reddito è più che raddoppiata contestualmente all'impennata dei mutui immobiliari.


ESPOSIZIONE DEL SETTORE BANCARIO VERSO IMPRESE DEL SETTORE EDILE E GRANDI OPERE (MILIONI DI EURO)

......................... 2005 ........ 2006 ........ 2007 ........ 2008 ........ 2009
Impieghi ............... 93.665 ..... 107.669 ..... 122.026 ..... 130.216 ..... 130.706
% sul totale impieghi ... 7.6% ........ 7.8% ........ 7,9% ........ 8,1% ........ 8.1%
Sofferenze .............. 6.531 ....... 6.607 ....... 6.517 ....... 5.141 ...... 7.574
% sul totale impieghi
anno precedente ......... 0,6% ........ 0,5% ........ 0.5% ........ 0,3% ........ 0.5%

GLOSSARIO
ASSETS
L'insieme dei prodotti finanziari detenuti in portafoglio da un investitore e gestiti attraverso scambi di mercato. Possono essere azioni, obbligazioni o prodotti complessi.

BOLLA
Particolare condizione di mercato nella quale un eccesso di euforia conduce ad un aumento anormale della domanda con conseguente innalzamento dei prezzi. Gli operatori acquistano un prodotto finanziario, un bene o una materia prima convinti che il valore sia destinato a salire ulteriormente. La corsa al rialzo si arresta poi all'improvviso facendo crollare i prezzi ormai eccessivi e insostenibili

ESPOSIZIONE
Il coinvolgimento di un investitore (individuo o società) in un particolare segmento di mercato. Tale coinvolgimento si misura attraverso il valore dei titoli posseduti e/o dei crediti vantati. Se il segmento è a rischio insolvenza [vedi] l'esposizione può diventere una misura del rischio bancarotta.

INSOLVENZA
L'incapacità di un soggetto di onorare i propri debiti per mancanza di liquidità. Tale condizione può riguardare singoli investitori, imprese, società finanziarie o Stati sovrani.

SOFFERENZE
L'insieme dei crediti vantati nei confronti di soggetti a rischio insolvenza e, in quanto tali, di riscossione difficile e incerta. Tali crediti possono essere trasformati in denaro liquido attraverso l'impiego di strumenti finanziari derivati. Questo processo si definisce “cartolarizzazione”.

SPECULAZIONE
Operazione di compravendita titoli realizzata in base a ipotesi soggettive sull'andamento di mercato. Tipico esempio l'acquisto di titoli o beni determinato dalla convinzione che l'aumento (magari immotivato) della domanda spingerà il loro valore al rialzo.

SVALUTAZIONE
La perdita di valore di un asset [vedi], di una moneta o di un bene materiale, determinato dai fattori base del mercato, ovvero da un calo della domanda o da una crescente disponibilità dello stesso (eccesso di offerta).

(sylvestro), 05/09/2010 13.15:

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Allego (anche in formato excel) un rifacimento di mio pugno (se ho sbagliato a digitare fatemi sapere) da tenere a disposizione per le analisi di tutti i tipi

Andamento prezzi casa in Italia secondo Scenari immobiliari

clicca per ingrandire

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Una prima rivisitazione del grafico di Scenari Immobliari puo' essere fatta assegnando le percentuali di incremento/decremento tra bottom e top di ogni ciclo (sicuramente non e' una idea nuova ).

Come si potra' notare le fasi di incremento si indeboliscono di intensita' mentre quelle di decremento si amplificano.

Come e' stato gia' detto, sia le fasi di crescita che decrescita diventano via via piu' lunghe nel tempo.


clicca per ingrandire

Il grafico “a nido d’ape” elaborato da Reddy’s Group di Milano

(n.b., i valori 2009 e 2010 si basano su previsioni)

Sono un po' di mesi che leggo i vostri post e devo dire che sono soddisfatto della scelta.

Mi resta un dubbio, le analisi e le previsioni sono sempre fatte su serie storiche e mai sulla previsione di modifiche strutturali di pensiero, avvenimenti eccezionali e impoverimento perenne del potere d'acquisto.

Di certo non mi stupirei se il 2007 rimanesse nella storia il picco più alto dei prezzi degli immobili a moneta costante. Voi?

E' possibile legare il grafico del ciclo del nido d'ape con il numero delle compravendite in proporzione alla popolazione italiana, non sarebbe meglio un dato relativo invece che assoluto?

Ciao e grazie

Fabio

jackilcompratore, 07/09/2010 11.09:

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...
mai sulla previsione di modifiche strutturali di pensiero, avvenimenti eccezionali e impoverimento perenne del potere d'acquisto.

Di certo non mi stupirei se il 2007 rimanesse nella storia il picco più alto dei prezzi degli immobili a moneta costante. Voi?

E' possibile legare il grafico del ciclo del nido d'ape con il numero delle compravendite in proporzione alla popolazione italiana, non sarebbe meglio un dato relativo invece che assoluto?

Ciao e grazie

Fabio

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Benarrivato Fabio

Mi pare che ragionamenti sulla possibile evoluzione del sentiment comune siano gia' stati trattati in passato ma evidentemente vale la pena di riproporle e svilupparle.

Interessante la tua proposta sul legame con l'andamento demografico, mi dichiaro disponibile a contribuire; hai a portata di mano qualche fonte dati sulla demografia?

in effetti dovrei leggermi tutto il forum, .

prova con questo link

it.wikipedia.org/wiki/Demografia_d%27Italia

l'Istat fornisce anche le previsioni fino al 2050 con un aumento di 1,5 milioni circa dal 2010 al 2050. Previsione 2010 60.224.000. Ma nel 2050 le case saranno ancora in mattone o in carbonio? Le aziende in questo settore fioriscono e la materia prima costa sempre meno.

Se ti serve ho i dati istat in excel, ma non saprei dove inviarteli.

Ciao e grazie

Fabio

jackilcompratore, 07/09/2010 12.32:

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in effetti dovrei leggermi tutto il forum, .

prova con questo link

it.wikipedia.org/wiki/Demografia_d%27Italia

l'Istat fornisce anche le previsioni fino al 2050 con un aumento di 1,5 milioni circa dal 2010 al 2050. Previsione 2010 60.224.000. Ma nel 2050 le case saranno ancora in mattone o in carbonio? Le aziende in questo settore fioriscono e la materia prima costa sempre meno.

Se ti serve ho i dati istat in excel, ma non saprei dove inviarteli.

Ciao e grazie

Fabio

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Ok, ci lavorero' su , grazie.

Edit: per l'excel, prova ad allegarlo in formato zippato

(sylvestro), 05/09/2010 13.15:

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Allego (anche in formato excel) un rifacimento di mio pugno (se ho sbagliato a digitare fatemi sapere) da tenere a disposizione per le analisi di tutti i tipi

Andamento prezzi casa in Italia secondo Scenari immobiliari

clicca per ingrandire

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Nell'immagine allegata non sono indicati i valori che rappresentano l'ascissa e l'ordinata.
Cmq..speriamo che non diventi sempre più ampia, altrimenti so caz... nostri

kemar71, 07/09/2010 14.26:

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Nell'immagine allegata non sono indicati i valori che rappresentano l'ascissa e l'ordinata.
Cmq..speriamo che non diventi sempre più ampia, altrimenti so caz... nostri

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Provvedo, ma tu cosa scriveresti?

Le ascisse sono gli anni, mi pare evidente; le ordinate sono valori relativi al convenzionale 100 assegnato all'inizio, il 1958.

jackilcompratore, 07/09/2010 12.32:

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in effetti dovrei leggermi tutto il forum, .

prova con questo link

it.wikipedia.org/wiki/Demografia_d%27Italia

l'Istat fornisce anche le previsioni fino al 2050 con un aumento di 1,5 milioni circa dal 2010 al 2050. Previsione 2010 60.224.000. Ma nel 2050 le case saranno ancora in mattone o in carbonio? Le aziende in questo settore fioriscono e la materia prima costa sempre meno.

Se ti serve ho i dati istat in excel, ma non saprei dove inviarteli.

Ciao e grazie

Fabio

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http://bollaimmobiliare.freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=9118717

http://bollaimmobiliare.freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=5931990

http://freeforumzone.leonardo.it/cartella.aspx?idc=6550

Seconda rivisitazione del grafico di Scenari immobiliari: sovrapposizione curva prezzi con curva NTN e curva nuovo residenziale


disclaimer: la sovrapposizione e' fatta senza particolari accorgimenti; se avete suggerimenti per normalizzare/armonizzare le due scale ...


click per ingrandire

non capisco il grafico, scusate. Ma che è l'ntn? il nuovo è la costruzione di nuovi immobili?

Grazie grella per i link.

non ho ancora capito come caricare il file.

Ieri ho parlato con un costruttore edile che mi ha riferito che le aziende del settore stanno avviando progetti di riqualificazione edilizia e nuove costruzioni a medio termine (5 anni). "POVERINI".

gRAZIE

Fabio

jackilcompratore, 08/09/2010 11.17:

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non capisco il grafico, scusate. Ma che è l'ntn? il nuovo è la costruzione di nuovi immobili?

Grazie grella per i link.

non ho ancora capito come caricare il file.

Ieri ho parlato con un costruttore edile che mi ha riferito che le aziende del settore stanno avviando progetti di riqualificazione edilizia e nuove costruzioni a medio termine (5 anni). "POVERINI".

gRAZIE

Fabio

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NTN = Numero Transazioni Normalizzate (credo), comunque e' l'abbreviazione di "compravendite"

Si, per nuovo intendevo nuove costruzioni (e solo residenziali). Il dato e' tratto da un rapporto di luglio di Legambiente a sua volta tratto da dati Cresme ed Istat.


In fondo ad ogni inserimento post c'e' l'opzione
"Allega un file dal tuo computer a questo messaggio"

Una volta selezionata apre una nuova finestra che ti permette di sfogliare le directory del tuo pc per catturare un file (meglio se zippato)

ottimo grafico ma preoccupante, sono riuscito a caricare il file nel post precedente.

avete letto i commenti della gente esasperata per i prezzi? che vita che facciamo in Italia.

http://www.corriere.it/economia/10_settembre_08/case-compavendite-mutui_81e5f724-bb2b-11df-993b-00144f02aabe.shtml

jackilcompratore, 08/09/2010 12.27:

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ottimo grafico ma preoccupante, sono riuscito a caricare il file nel post precedente.

avete letto i commenti della gente esasperata per i prezzi? che vita che facciamo in Italia.

http://www.corriere.it/economia/10_settembre_08/case-compavendite-mutui_81e5f724-bb2b-11df-993b-00144f02aabe.shtml

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Scaricato, grazie, , lo aggiungero' al grafico.

c'e' da dire pero' che non basta un numero secco di abitanti, ci sono fattori piu' importanti da considerare come ad esempio l'eta' media, l'occupazione, la quota di proprietari, ecc ... che insieme influenzano anche la propensione all'acquisto parallelamente ad altri fattori macroeconomici. Vedremo di studiarli insieme man mano.

Ocio ai dati riportati oggi dai giornali, sono vecchi e superati, guarda l'ultima parte del thread "Mutui, maledettissimi mutui". In realta' c'e' gia' stato un calo di quattro mesi sui mutui ...

Terza rivisitazione del grafico di Scenari immobiliari: sovrapposizione curva prezzi con curva NTN, curva nuovo residenziale e curva andamento demografico.


disclaimer: la sovrapposizione e' fatta senza particolari accorgimenti; se avete suggerimenti per normalizzare/armonizzare le scale ...


click per ingrandire

proverei inserendo al posto di ntn, il valore (ntn anno /(pop anno / pop 1975)). Anche se non ci saranno grosse variazioni, solo un aggiustamento delle compravendite in rapporto alla popolazione.

Effettivamente le variabili da tenere in considerazione sono molte, ma mi accontento della sola popolazione senza distinzione di sesso ed età.

se mi passi i dati in excel ti do una mano.

Ciau e grazie.

Siete troppo forti, ma mi chiedo quando diventeremo rialzisti passeremo dalla parte dei palazzinari?

jackilcompratore, 09/09/2010 12.23:

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proverei inserendo al posto di ntn, il valore (ntn anno /(pop anno / pop 1975)). Anche se non ci saranno grosse variazioni, solo un aggiustamento delle compravendite in rapporto alla popolazione.

Effettivamente le variabili da tenere in considerazione sono molte, ma mi accontento della sola popolazione senza distinzione di sesso ed età.

se mi passi i dati in excel ti do una mano.

Ciau e grazie.
...

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Ecchilo in allegato

jackilcompratore, 09/09/2010 12.23:

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proverei inserendo al posto di ntn, il valore (ntn anno /(pop anno / pop 1975)). Anche se non ci saranno grosse variazioni, solo un aggiustamento delle compravendite in rapporto alla popolazione.

Effettivamente le variabili da tenere in considerazione sono molte, ma mi accontento della sola popolazione senza distinzione di sesso ed età.

se mi passi i dati in excel ti do una mano.

Ciau e grazie.

Siete troppo forti, ma mi chiedo quando diventeremo rialzisti passeremo dalla parte dei palazzinari?

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Ribassisti o realisti? c'è una bella differenza......... non avrei nessun problema a dichiarare un possibile rialzo se tutti i dati a mia disposizione mi indirizzassero in tal senso...............

jackilcompratore, 09/09/2010 12.23:

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...
Siete troppo forti, ma mi chiedo quando diventeremo rialzisti passeremo dalla parte dei palazzinari?

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Giammai ( )

jackilcompratore, 09/09/2010 12.23:

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proverei inserendo al posto di ntn, il valore (ntn anno /(pop anno / pop 1975)). Anche se non ci saranno grosse variazioni, solo un aggiustamento delle compravendite in rapporto alla popolazione.

Effettivamente le variabili da tenere in considerazione sono molte, ma mi accontento della sola popolazione senza distinzione di sesso ed età.

se mi passi i dati in excel ti do una mano.

Ciau e grazie.

Siete troppo forti, ma mi chiedo quando diventeremo rialzisti passeremo dalla parte dei palazzinari?

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...ma certo che lo diventeremo!....ma solo quando avremo acquistato mediamente al 60% meno dai prezzi al picco della bolla!

non è che cambi molto.

speriamo!!!!!!!!!!!

jackilcompratore, 10/09/2010 10.19:

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non è che cambi molto.

speriamo!!!!!!!!!!!

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Beh, intanto hai messo alla prova un bozza di idea; non e' emerso quello che ti aspettavi ma gia' questo e' un risultato, non ti pare?

In realta' la variazione del numero degli abitanti e' molto stabile nel lungo periodo; quello che cambiera' un po' piu' velocemente sara' la composizione per fasce di eta'.

Se rivedessimmo la formula escludendo minorenni ed ultrasessantenni la variazione sarebbe piu' evidente.

si è vero, anche se sugli over 65 ci sarebbe da pensare (in fondo sono loro che vendono o lasciano in eredità), sapete del prestito vitalizio? (gli anziani si fanno fare un prestito per poi lasciare la casa alla banca), cmq è evidente che se la popolazione rimarrà quanto meno costante e i palazzinari continueranno così presto saremo nella marrone fino al collo, anche perchè la bolla meno si sgonfia ora e peggio sarà poi. Voglio vedere come faranno le banche con tutti i contratti a 30 anni sul gobbo. ahahahaha.

ah scusate sul grafico ho inserito ntp/+pop invece di ntn/+pop. deformazione professionale. ;-)

quella tabella dove erano indicati i prezzi di acquisto delle case, nei vari anni, con accanto il valore che le stesse avevano oggi e con percentuale di guadagno o perdita.

questo è utile? www.romanotizie.it/dossier-casa-comprare-o-vendere-casa-a-roma-al-tempo-della-cr...