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Giurisprudenza immobiliare, trattativa contrastata (Fonte: quotidianocasa.it - 07/10/2010)
Caro Avv. Chimienti, buongiorno.
Le voglio porre questo quesito per avere da Lei, esperto in materia, un parere legale.
Io ed il mio compagno, nel ricercare un immobile da acquistare e da adibire ad abitazione principale da cointestare,
abbiamo contattato svariate Agenzie di mediazione per visionare gli immobili che, di volta in volta previsionati sui siti internet delle rispettive imprese di intermediazione immobiliare, ci interessavano.
A tal fine abbiamo inviato richieste di visione circostanziate alle unità specifiche di nostro interesse.
Tra le tante abbiamo contattato la Agenzia A per la visione di due appartamenti.
Fissato l’appuntamento, scopriamo che l’Agente A ci propone due soluzioni differenti, senza far cenno a ciò che avevamo richiesto di vedere. Ci accompagna a visionare detti immobili, due appartamenti su due Comuni differenti ma offerti dalla medesima impresa costruttrice.
Rientriamo in ufficio e ci consegna una copia delle planimetria, senza farci firmare ricevuta del materiale e senza farci firmare il foglio di visita. Uno dei due appartamenti, sebbene da noi non richiesti, alla vista comincia ad interessarci
per spazi e posizione, sebbene ci siano almeno due motivi ostativi nell’iniziare l’eventuale trattativa con il costruttore tramite l’Agenzia A e glieli elenco:
1) prezzo molto alto, con spese di accatastamento e di allacciamento escluse, e a dire dell’Agente assolutamente non trattabile;
2) Non è possibile usufruire della detrazione del 36% dei costi sostenuti per l’acquisto/realizzo del box pertinenziale (art. 1, comma 1, della legge 27 dicembre 1997, n. 449, e successive modificazioni – circ. Min. Finanze n.95/E del 12/05/2000 – Risoluzione Ag. Entrate del 05/06/2007 n. 127) perché, a detta dell’Agenzia A, “il costruttore non rilascia la dichiarazione relativa ai soli costi di costruzione del garage per motivi fiscali, perché teme l’intervento dell’Agenzia delle Entrate se vengono dichiarati correttamente tali costi, non lo fa per nessuno”.
Nel proseguire il nostro giro di valutazione generale sugli immobili di nostro interesse entriamo in contatto con l’Agenzia B, che si mostra decisamente molto professionale, proponendoci una iniziale illustrazione approfondita di tutti i costi da sostenere nell’acquisto di un immobile e proponendoci eventuale intermediazione finanziaria per l’accensione di un mutuo.
Con questa visioniamo esattamente gli immobili da noi richiesti e visti antecedentemente sul sito internet, che però sul posto non ci convincono.
Ritorniamo in agenzia per l’appuntamento con l’intermediario finanziario a loro collegato e ragioniamo sul nostro interessamento all’immobile visionato con l’Agenzia A che, seppur da noi non richiesto inizialmente, ci interessa
veramente molto per la distribuzione degli spazi e la localizzazione ma che non abbiamo intenzione di contrattare alle condizioni esposte dall’Agenzia A, soprattutto per l’impossibilità di recuperare in dieci anni il 36% della spesa
di costruzione del box pertinenziale.
Esponiamo quindi molto chiaramente il fatto di aver visionato, seppur senza firmare la presa visione, l’immobile una
prima volta con l’Agente A e chiediamo se questo possa essere un problema per la distribuzione della provvigione nel caso di “affare” concluso con l’Agente B.
Veniamo rassicurati dall’Agente B che nulla può essere richiesto dall’Agente A in quanto non è ancora in essere la trattativa intermediaria, non funge ancora da tramite con la parte venditrice, non si manifesta ancora la causalità dello stesso per la conclusione dell’affare, tanto più non è dimostrabile alcun suo intervento al riguardo non avendo noi firmato alcunché.
In cuor mio, e lo manifesto all’Agente B, dubito pure che non vi sia un rapporto di collaborazione tra l’Agente A e l’impresa costruttrice, visto e considerato che i due immobili dallo stesso fattici visionare e da noi non richiesti sono costruiti dalla medesima impresa, e esprimo che questo andrebbe a inficiare lo status di mediatore normato dall’art. 1754 del codice civile al quale conseguirebbe una eventuale legittima pretesa di provvigione.
Decidiamo quindi di affidare all’Agente B la trattativa, considerata la notevole competenza professionale sino a quel punto manifestata.
Preciso, inoltre, che mentre l’Agente A conserva i riferimenti personali (nome, cognome e numero telefonico, nient’altro) solamente del mio compagno in quanto da questi presi gli accordi per gli appuntamenti in Agenzia, sarò invece io a firmare la proposta di acquisto con l’Agente B, in quanto la mia coparte acquirente assente qualche giorno per motivi di lavoro.
L’Agente B entra subito in contatto con l’impresa costruttrice e ci fa avanzare una proposta di acquisto, ad un prezzo decisamente vantaggioso e di gran lunga inferiore a quello stabilito dall’Agente A.
Tale proposta non viene accettata dall’impresa, ma viene fatta una controproposta di importo più elevato ma comunque per noi vantaggiosa, ovviamente a dire dell’Agente B che ci illustra dettagliatamente il costo di acquisto commerciale fissato sulla base dell’intera superficie dell’immobile da planimetrie (già in suo possesso peraltro, senza utilizzare
quelle rilasciateci dall’Agente A…).
Decidiamo, dopo una paio di giorni di ragionamenti tra me e la coparte acquirente, di procedere con l’accettazione
dell’accordo, proponendo una nuova proposta di acquisto, alle condizioni illustrateci dall’Agente B, prontamente controfirmata dalla parte venditrice, a condizioni finali sempre più vantaggiose economicamente rispetto a quelle
verbalmente (e mai formalizzate) proposte dall’Agente A: soprattutto, è chiara l’ammissibilità a detrazione del box pertinenziale e ci impegniamo a liquidare separatamente in fase di rogito il box senza ricorrere per lo stesso al mutuo.
Tale condizione, per noi davvero sostanziale, è ovviamente accettata dalla parte venditrice. A questo punto, nel fissare l’appuntamento finale, a proposta firmata da entrambe le parti per la consegna materiale della caparra confirmatoria, assistiamo ad una telefonata all’Agente B da parte del costruttore venditore che avanza “l’ostacolo Agente A” il quale, venuto a conoscenza della trattativa in corso, sembra avanzare la pretesa di una provvigione.
Ora, a proposta firmata da entrambe le parti ma non ancora liquidata nemmeno per la parte della caparra, cosa mi consiglia di fare?
Sospendo il pagamento della provvigione a B e “rischio” l’eventuale giudizio con riparto delle quote provvigionali tra più mediatori ai sensi art. 1758 c.c.?
Ma l’Agente A ha fatto davvero il suo mestiere di mediatore? L’Agente A con noi non ha ancora sostenuto alcuna pretesa, a dire il vero il costruttore si è lamentato di “gioco sporco” con l’Agente B, secondo Lei abbiamo qualche obbligo
nei confronti dell’Agente A?
Grazie infinite per la Sua preziosa collaborazione. Cordiali saluti.
Risponde l’Avvocato Massimo Chimienti
Gentilissima signora, le riporto una recentissima pronuncia della Suprema Corte la quale ha stabilito che:
“Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, la “messa in relazione” delle stesse costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto; sicché, secondo la Cassazione, la prestazione del mediatore ben può esaurirsi nel ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata. (Cassazione – Sezione terza – sentenza 6 marzo – 15 aprile 2008, n. 9884).
In base a tale principio, l’agente immobiliare ha diritto alla provvigione quando ha messo in contatto le parti, purchè, il suo intervento sia stato, in termini probabilistici, sufficiente ad indurre la parti a concludere l’affare. Da come ha esposto i fatti, dubito che alcun merito possa aver avuto l’agente immobiliare nella conclusione del contratto per cui, ritengo che nulla gli sia dovuto. Cordialità. Avv. Massimo Chimienti.
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