Tempi duri per la rendita immobiliare

Tempi duri per la rendita immobiliare. E in futuro sarà peggio


Tra dieci anni il mercato immobiliare sarà popolato più da venditori che da compratori. E i rendimenti delle compravendite caleranno drasticamente. Così come i prezzi al metro quadro degli immobili. Giovanni Palladino, presidente del CISS, prevede tempi duri per il mattone come strumento di investimento. E consiglia di puntare sul mercato azionario internazionale. Con un portafoglio diversificato su vari mercati e diverse valute

di: Rosaria Barrile
14 Ottobre 2010

Si dice, guardando al passato, che il mattone non ha mai tradito. Ma adesso, dopo il credit crunch, con la crisi del credito, la mancanza di liquidità dei mutui, il ristagno nel settore immobiliare e la riduzione negli investimenti a livello europeo, è ancora così? Il mercato immobiliare può ancora essere considerato un buon investimento? I prezzi di immobili e compravendite risaliranno? O invece è meglio puntare su altri asset class? Come azioni, obbligazioni, fondi?
Per rispondere a queste domande Of-Osservatorio finanziario ha incontrato quattro professionisti del settore: Giovanni Palladino, Presidente del Centro Internazionale Studi Luigi Sturzo (Ciss), Ezio Bruna, Docente di Economia e Finanze al Politecnico di Torino, Fondatore di CESFIM Centro Studi Finanza Immobiliare e Past President della Commissione Real Estate dell’Associazione Italiana Private Banking (AIPB), Daniela Percoco, Direttore Real Estate di Nomisma e Alessandro Ghisolfi direttore Ufficio Studi di UBH. Che tra previsioni circa il futuro del mercato immobiliare e ipotesi relative all’andamento dei prezzi di compravendita nel medio e lungo periodo, hanno anche suggerito dove investire per guadagnare di più.

Tra i più critici nei confronti del mattone come strumento di investimento, vi è Giovanni Palladino, economista, autore de ‘Le pensioni domani: si salvi chi può!’ e Presidente del Centro Internazionale Studi Luigi Sturzo (Ciss) dal 1995. L’associazione culturale indipendente, che si occupa di approfondire e divulgare la conoscenza della dottrina sociale cristiana attraverso dibattiti, seminari, gruppi di studio e di ricerca, con particolare riferimento a temi economici e sociologici connessi a problemi della società moderna. Che ipotizza un futuro di crisi per il mercato degli immobili, con un’offerta di gran lunga più abbondante della domanda e prezzi in calo.

Of: Il “mattone” è un investimento sicuro?
Palladino: In questo momento si tendono a sovrastimare le garanzie date dall’investimento immobiliare. Ma non è detto che l’esperienza positiva del passato si debba per forza replicare in futuro. Il problema è che i nostri risparmiatori ritengono che il mattone sia ancora il migliore investimento, a fronte di impieghi nel settore del reddito fisso che rendono molto poco e di un mercato azionario in balia delle montagne russe.

Of: Come mai?
Palladino: Il fatto è che si pensa che il mercato immobiliare abbia caratteristiche omogenee. Ma in realtà vi sono differenze rilevanti tra gli investimenti immobiliari.

Of: In che senso?
Palladino: Beh, un conto è acquistare (per sé o per vendere) una casa di vacanza, in qualche località turistica attraente. Tutt’altra cosa invece è comprare la seconda o la terza casa in città.

Of: E che differenza c’è?
Palladino: Bisogna considerare l’investimento in prospettiva. La prima tipologia di immobili continuerà anche in futuro a beneficiare di una domanda forte, in particolare proveniente da clientela straniera. Già oggi vi è un cospicuo gruppo di stranieri agiati che ha scelto l’Italia come meta ideale per le vacanze, oppure come ritiro dopo la pensione.

Of: La seconda tipologia invece?
Palladino: È destinata ad attraversare una forte crisi che...

Of:...aspetti, aspetti, una forte crisi?
Palladino: Sì. Il mercato ormai è maturo. Oggi circa l’80% delle famiglie possiede la prima casa (tra prima casa e usufrutto o nuda proprietà) mentre circa il 20% ha la seconda e il 7-8% la terza. E il numero degli immobili rimasti vuoti tende ad aumentare. E questa tendenza si consoliderà anche in futuro.

Of: Si spieghi meglio...
Palladino: Tra 20 o 30 anni le pensioni saranno sempre più magre e molti dovranno vendere gli immobili acquistati oppure cederli alle compagnie di assicurazione in cambio di una rendita vitalizia. In più, secondo i demografi dell’Istat, tra il 2011 e il 2041 il declino della natalità e l’aumento della longevità porteranno la popolazione attiva a ridursi di 7,4 milioni, passando da 35,4 a 28 milioni di persone. Mentre la popolazione anziana dovrebbe passare da 12,1 a 18,5 milioni, con un aumento di 6,4 milioni.

Of: E questo cosa significa per l’investimento immobiliare?
Palladino: Che [SIZE="4"]ci saranno circa 1 milione di acquirenti potenziali in meno! E l’offerta di immobili sarà di gran lunga più abbondante rispetto alla domanda. Inoltre, stiamo andando verso un’era in cui l’inflazione sarà più contenuta dato che la concorrenza internazionale imporrà una tregua e una gestione dell’economia meno “allegra” rispetto al passato.

Of: Quindi come si riflette sui prezzi di compravendita?
Palladino: All’orizzonte non solo non vedo una tenuta dei prezzi, ma addirittura prevedo un calo dei rendimenti. Perché la pressione della domanda verrà sostituita dalla pressione dell’offerta. A tenere saranno solo gli immobili di prestigio situati nelle piazze più belle del nostre Paese.

Of: Dunque oggi si potrebbe ottenere una rendita maggiore dalla locazione?
Palladino: Sì, certo ma anche il mercato degli affitti è destinato a ridursi! Già oggi il 20% circa delle famiglie italiane sono in affitto mentre nei grandi centri cittadini vi sono molte case vuote. Questa percentuale difficilmente potrà essere ulteriormente ridotta fino ad arrivare al massimo al 15-16% .

Of: Ma allora per quale tipologia di investimento è meglio optare?
Palladino: Io suggerirei di puntare su un buon portafoglio diversificato su vari mercati e su diverse valute. Perché in prospettiva tra dieci, quindici anni il rendimento di un portafoglio di questo tipo sarà maggiore rispetto a quello di un investimento immobiliare tradizionale. Le prospettive del risparmio investito e diversificato sui mercati azionari internazionali infatti sono destinate a migliorare.

Of: Come mai?
Palladino: Perché i governi dei Paesi sviluppati tenderanno a ridurre il peso dell’indebitamento pubblico dopo gli eccessi degli ultimi 10 anni che hanno reso illiquide risorse finanziarie per importi mai visti in passato. È evidente però che per ridurre l’eccesso di indebitamento serve una forte crescita dell’economia reale e un ambiente favorevole allo sviluppo delle imprese. Vale a dire un maggiore collegamento fra gli investimenti delle imprese e il risparmio delle famiglie.

Of: Però ai risparmiatori italiani il mercato azionario non sembra piacere molto...
Palladino: È un problema culturale. Bisogna far capire che l’avversione al rischio produttivo, è quanto di più improduttivo e dannoso si possa avere in un sistema di economia libera di mercato.

Of: Per quale motivo?
Palladino: Se tutti i risparmiatori dovessero rifugiarsi in investimenti liquidi o in beni rifugio come il mattone, cioè in impieghi che non favoriscono lo sviluppo dell’economia reale, prima o poi il “rifugio” crollerebbe su di loro per la mancanza di investimenti veri, quelli produttivi di beni e servizi veri. Il risparmio è condannato a lavorare per contribuire alla creazione di nuova ricchezza.

© Of-Osservatorio finanziario

Resta liquido e aspetta

Oggi i prezzi sono bassi. In futuro lo saranno ancora di più. Meglio allora restare liquidi e non impegnare più del 20% del proprio patrimonio in investimenti immobiliari. Almeno finché non passa la crisi. Ezio Bruna, Docente di Economia e Finanze al Politecnico di Torino, suggerisce di mantenersi prudenti, e di aspettare il biennio 2013-2015 per acquistare immobili a prezzi molto ridotti

di: Rosaria Barrile
14 Ottobre 2010


Si dice, guardando al passato, che il mattone non ha mai tradito. Ma adesso, dopo il credit crunch, con la crisi del credito, la mancanza di liquidità dei mutui, il ristagno nel settore immobiliare e la riduzione negli investimenti a livello europeo, è ancora così? Il mercato immobiliare può ancora essere considerato un buon investimento? I prezzi di immobili e compravendite risaliranno? O invece è meglio puntare su altri asset class? Come azioni, obbligazioni, fondi?
Per rispondere a queste domande Of-Osservatorio finanziario ha incontrato quattro professionisti del settore: Giovanni Palladino, Presidente del Centro Internazionale Studi Luigi Sturzo (Ciss) (Leggi l'intervista), Ezio Bruna, Docente di Economia e Finanze al Politecnico di Torino, Fondatore di CESFIM Centro Studi Finanza Immobiliare e Past President della Commissione Real Estate dell’Associazione Italiana Private Banking (AIPB), Daniela Percoco, Direttore Real Estate di Nomisma (Leggi l'intervista) e Alessandro Ghisolfi direttore Ufficio Studi di UBH (Leggi l'intervista). Che tra previsioni circa il futuro del mercato immobiliare e ipotesi relative all’andamento dei prezzi di compravendita nel medio e lungo periodo, hanno anche suggerito dove investire per guadagnare di più.
Ezio Bruna, Docente di Economia e Finanze al Politecnico di Torino, Fondatore di CESFIM Centro Studi Finanza Immobiliare e Past President della Commissione Real Estate dell’Associazione Italiana Private Banking (AIPB), suggerisce di non impegnare più del 20% del proprio patrimonio in investimenti immobiliari. E consiglia di mantenersi prudenti, almeno fin al 2013-2015.

Of: Ha ancora senso investire nel mercato immobiliare?
Bruna: Dipende in quale mercato immobiliare...

Of: Quanti ce ne sono?
Bruna: Due! Da un lato quello che tratta l’immobile per il suo valore d’uso. Dall’altro quello che lo considera come un asset class e quindi come categoria di investimento vera e propria.

Of: E perché sono diversi?
Bruna: Perché richiedono “set mentali” differenti. Se valutiamo l’immobile come asset class, ovvero per la sua capacità di produrre reddito nel tempo, dobbiamo effettuare un confronto con le altre alternative di investimento. Ma il confronto non è così semplice. I dati di cui oggi disponiamo, ovvero i prezzi al metro quadro, non tengono conto di questa differenza concettuale che ha importanti conseguenze dal punto di vista pratico. Ed è un grave errore di misurazione.

Of: In che senso?
Bruna: Facciamo un esempio. Chi compra un immobile per investimento tenderà a valutare in maniera diversa le eventuali voci di costo derivanti da ristrutturazione dell’immobile rispetto invece a chi acquista una casa per abitarci. In questo secondo caso, infatti, l’acquirente potrebbe essere disposto a pagare di più pur di avvalersi di un bene di qualità.

Of: Ok, ma questa differenza influenza i prezzi di compravendita?
Bruna: No. Anche se spesso si dimentica che i prezzi di vendita al metro quadro non sono una unità di misura assoluta ma relativa, e dipendono da diverse variabili, tra le quali anche l’inflazione gioca un ruolo importante.

Of: E quanto renderà il mattone nei prossimi anni?
Bruna: Ci aspettano anni deflazione e una correzione dei prezzi molto forte. Che sono pertanto destinati a ridursi.

Of: Come mai?
Bruna: Negli ultimi anni in Italia si è registrato un accesso unico al mercato residenziale, con un boom dal 1998 al 2007 alimentato da un allargamento delle condizioni di accesso al credito. E le esigenze abitative sono state ampiamente soddisfatte, tanto che al 31 dicembre del 2009, circa il 79% degli italiani risultavano proprietari degli immobili nei quali vivevano. Dunque la domanda è legata solo all’effetto sostituzione dell’immobile già acquistato. Inoltre, in questo momento l’accesso al credito è estremamente ridotto.

Of: Però, per il momento non ci sono ancora stati ribassi troppo eclatanti...
Bruna: Attualmente il mercato ufficiale presenta ancora dei prezzi costanti o in lieve discesa a fronte di un numero esiguo di transazioni. Ma questo dipende anche dall’atteggiamento del mondo del credito.

Of: In che senso?
Bruna: Per il momento le banche, di fronte alle difficoltà di pagamento della rata del mutuo hanno concesso dilazioni nei pagamenti. Ma se in futuro inizieranno a chiedere alle famiglie garanzie sul bene stesso, le cose potrebbero cambiare, e i prezzi rischierebbero di scendere considerevolmente.

Of: E di quanto?
Bruna: La riduzione potrebbe essere molto accentuata, anche del 30-40% nell’arco di un anno o due. Oppure si potrà avere una riduzione del 10% all’anno nell’arco di 6-7 anni. Ovviamente anche in questo caso, il ritmo sarà determinato dalla reazione del sistema bancario, che potrà procedere a un’esecuzione forzosa degli immobili, rimettendo i beni sul mercato, oppure potrà concedere ulteriori dilazioni di pagamento.

Of: E nel lungo periodo, invece?
Bruna: Prezzi in discesa e mercato fermo, come sta già avvenendo in Giappone. Ad ogni modo, ritengo altamente improbabile che prima del 2015 vi sarà un ripresa reale dei prezzi.

Of: Meglio non investire nel mattone dunque...
Bruna: Non in questo momento, a meno che non si tratti di qualche operazione di mercato secondario, come una cessione di immobili da parte delle banche.

Of: In cosa consistono?
Bruna: Beh, alcune banche stanno già vendendo immobili al 30-40% di sconto rispetto al prezzo del 2007, ma le cifre relative a queste operazioni sono talmente contenute da non essere ricomprese nelle stime del settore.

Of: A quando la ripresa del credito?
Bruna: Le banche vengono accusate d’aver chiuso i rubinetti già da tempo ma è impensabile che nei prossimi anni si possa concedere maggior credito a chi compra casa. A livello internazionale per evitare il ripetersi di crisi come quella legata ai mutui subprime, si è arrivati infatti a valutare un abbassamento importante del tetto di erogazione dei mutui fondiari, a percentuali che arrivano al 60% del valore dell’immobile. In pratica l’Italia vedrebbe un ritorno alle condizioni applicate fino al ‘96 – ‘98.

Of: Meglio allora rinviare l’investimento in immobili?
Bruna: L’investimento in beni immobili è sicuramente conveniente ma solo nel lungo periodo cioè oltre i vent’anni. Sotto questo lasso di tempo l’acquisto va considerato solo speculativo, una specie di scommessa al buio. Chi desidera acquistare casa come investimento si assume oggi dei rischi molto elevati.

Of: Si può sempre pensare all’affitto però...
Bruna: Certo, può essere un’alternativa. Ma in questo momento la quota di popolazione che non ha ancora acquistato un immobile è rappresentata dalla fascia della popolazione più debole e più a rischio disoccupazione.

Of: Quindi cosa è meglio fare?
Bruna: A mio parere, chi oggi dispone di una liquidità importante non dovrebbe impegnare più del 20% del suo patrimonio in investimenti immobiliari, per evitare il rischio di essere sovraesposto. L’immobile non è un investimento facilmente liquidabile e in questo scenario di mercato vendere può essere una scelta rischiosa. L’allungamento dei tempi tecnici delle compravendite infatti possono costringere a ridurre il prezzo.

Of: Meglio restare liquidi allora?
Bruna: È opportuno mantenere un atteggiamento prudente e una certa liquidità in vista delle opportunità di acquisto a prezzi molto bassi che potranno verificarsi nel 2013-2015.

© Of-Osservatorio finanziario

13 OTTOBRE 2010 – AUSTERITY ANCHE NELL’IMMOBILIARE

La casa è buon investimento ma la ripresa è un’invenzione
Solo a Milano ci sono 40mila immobili invenduti


REAL ESTATE – IMMOBILIARE | «Il mercato residenziale italiano sembra in attesa ma la ripresa potrebbe essere dietro l’angolo: domanda e offerta sono in incremento ma la fiducia dei consumatori deve essere riconquistata. I prezzi sono calati soprattutto nelle zone semicentrali e periferiche delle grandi città – quelle di pregio non hanno subito scossoni – ma ancora non abbastanza da consentire una vera e propria ripresa. Il prezzo degli immobili, mercato del lavoro e accesso al credito rimangono le variabili principali che incidono sull’andamento del mattone. I margini per la ripresa possono ampliarsi se gli operatori valuteranno con assoluta precisione gli immobili da immettere sul mercato. Con i giusti prezzi i consumatori torneranno automaticamente a investire sulle abitazioni. In particolare, negli ultimi 12 mesi la domanda di immobili ha registrato un incremento del 16,45% a livello nazionale mentre l’offerta, dopo aver toccato il minimo ad aprile (-11,28%), ha perso poco più del 7% (7,07%) nello stesso arco temporale. Qualcosa, dunque, si muove». Questi i dati e le analisi forniti da Replat e finiti su tutti i giornali e ovunque nella rete senza alcun contraddittorio.
Premesso che in Italia non esiste il mercato ma i mercati immobiliari, a differenza di altri Paesi e oltre ad essere profondamente stanziali, i nostri sono micromercati territoriali da valutarsi per aree integrate di tessuto socio-economico. In due anni abbiamo visto crollare l’immobiliare italiano del 40% nei volumi di compravendita (i dati sono dell’Agenzia del Territorio), i prezzi non sono crollati da noi perché il real estate italiano non fa da leva per l’economia reale del cittadino… In parole povere non ci si indebita ipotecando casa per vivere, in quanto il nostro sistema bancario non ti dà una lira… e poi noi non abbiamo mai avuto il problema della bolla immobiliare perché la proprietà è diffusa capillarmente nel Paese e raggiunge l’80% dei cittadini che non si muovono se non per cause squisitamente personali e, dal mio punto di vista, comperare non conviene mai dal punto di vista finanziario, se ci fosse un mercato dell’affitto, che purtroppo non c’è ma sta per arrivare, non si pone l’alternativa perché un investimento immobiliare non è un buon investimento dal punto di vista finanziario. È un investimento dal punto di vista psicologico, del risparmio forzoso, del lasciare qualcosa ai figli, cioè tutte considerazioni extra economiche, sostanzialmente. Dal punto di vista finanziario conviene pagare un affitto, restare per parecchio tempo e poi accumulare invece in titoli di stato, in azioni, in risparmio finanziario che rendono molto di più rispetto all’immobile… I dati di crescita in doppia cifra del 2010 sono palesemente alterati, in quanto la sola città di Roma ha costruito il numero in doppia cifra, è un caso a parte che non fa certo tendenza. Si consideri solo che la città di Milano ha oltre 40mila immobili invenduti e chissà quanti anni ci vorranno per venderli, considerando la crisi economica e l’indebitamento dei lombardi che hanno fatto aumentare la classifica delle ipoteche legali nel 2010 raddoppiandole.
Inoltre aggiungerei per creare entusiasmo, siamo seri, raccontiamo la verità, oggi… in fila davanti alla cancelleria, con i libri contabili in rosso, c’è soprattutto chi, con la propria società, si era avventurato in attività edilizie e immobiliari. Oltre, naturalmente, agli ancora tanti piccoli e medi imprenditori del triangolo della sedia. Ma il peggio deve ancora arrivare. L’impressione, tra gli addetti ai lavori, è che l’aumento più consistente si registrerà nel 2011. Che, per qualcuno, potrebbero anche non arrivare. Intanto, quello che si delinea è un quadro più che eloquente: sempre più imprenditori alla gogna dei creditori e sempre più aziende iscritte nel ruolo delle udienze di fallimento… Non meno colpito il mondo dell’edilizia, che da solo rappresenta un quinto delle ditte fallite dall’inizio dell’anno. Costruttori e ristrutturatori di edifici e venditori e amministratori di immobili, tutti parimenti spazzati via dall’onda lunga della crisi dell’economia mondiale…

Scatta il ballo del mattone (Fonte: milanofinanza.it - di Andrea Bassi - 04/02/2012)

Il governo ha ereditato un piano di vendite da 5 miliardi. Ma i capitali stranieri sono fuggiti e nel prossimo triennio arriveranno sul mercato 7 miliardi di asset pregiati dei fondi immobiliari. Lo Stato rischia una svendita.
Il risveglio è stato brusco. I capitali stranieri, che negli ultimi anni avevano sostenuto il mercato immobiliare italiano, sono letteralmente spariti. Volatilizzati. Nel 2011, ha spiegato Cb Richard Ellis nel suo ultimo rapporto sulle prospettive del mercato, il peso del capitale straniero...

Ringraziando FourCorners per questa segnalazione.

Immobili, il Tempo sta Per Finire (Fonte: rischiocalcolato.it - 05/02/2012)

Su una cosa ho identità di vedute con Mario Monti: prezzi (troppo) elevati degli immobili costituiscono un serio problema per l’economia, dunque un forte calo dei corsi immobiliari è un evento salutare nel medio periodo, anche se problematico nel breve.

Pensateci un attimo, se singoli cittadini o una famiglia per comprarsi una casa sono costretti ad accendere mutui eccessivi quindi pagare rate e interessi elevati per 2 o 3 decenni, essi faranno la felicità del sistema bancario (ammesso che rimangano solvibili) ma non avranno a disposizione risparmi per consumare o investire nell’economia produttiva.

Detto questo nel mare di incertezza in cui noi trader navighiamo quotidianamente, esiste uno scoglio italiano sicuro: I prezzi degli immobili stanno scendendo e continueranno a farlo per ancora molto tempo.

Nella mia opinione esiste una precisa dead line che innescherà un ulteriore forte accelerazione nella discesa dei prezzi degli immobili residenziali: l’IMU, e arriverà in due rate il 16 Giugno e il 16 Dicembre.

Per quanto sia noto che quest’anno, noi italiani, riceveremo un salatissimo bollettino da pagare su prime e seconde case, ho il fondato sospetto che non vi sia ancora una piena consapevolezza della reale sostenibilità del balzello per i proprietari di prime e sopratutto di seconde case.

Ci saranno famiglie che semplicemente non potranno più permettersi “il lusso” di continuare a possedere una seconda casa, pensiamo ad esempio alle centinaia di migliaia di cittadini a basso reddito (magari pensionati) che possiedono una seconda casa frutto di una vita di risparmi oppure ereditata dai genitori.

Quale pensate potrà essere la reazione?

Alcuni stanno già affanosamente cercando di vendere il proprio secondo immobile altri si precipiteranno dalle agenzie una volta visto nero su bianco, sul bollettino postale, il salasso preparato dallo stato e dal proprio comune.

Dunque ripeto, siate prudenti e preparati, cercate di vendere al più presto ogni immobile residenziale che non usate personalmente, vi sembrerà di vendere ad un prezzo stracciato ma in pochi mesi vi renderete conto di avere fatto un vero affare. A ricomprare case, come a rimetter i soldi in una banca italiana c’è sempre tempo.

Non so come la pensiate voi, io sono giunto alla amara conclusione che non ci sia molto che si possa fare, a livello collettivo, per fermare i parassiti di stato nell’esproprio della nostra ricchezza. Molto però possiamo ancora fare a livello individuale: ove possibile possiamo vendere i nostri immobili, ove possibile possiamo cercare di spostare all’estero la nostra attività produttiva o addirittura chiuderla, ove possibile possiamo lasciare il minimo indispensabile sul nostro conto corrente e possiamo investire fuori da questo paese.

Buona Domenica a Tutti