Intervista a Ezio Bruna docente di Economia e Finanze al Politecnico di Torino e fondatore di CESFIM
Giovedì, 4 novembre, 2010
intervista a ezio bruna
qual è lo stato di salute del mercato immobiliare? conviene comprare o aspettare? e per chi vende, quali sono le prospettive? noi di idealista lo abbiamo chiesto ad ezio bruna, docente di economia e finanze al politecnico di torino, fondatore di cesfim (centro studi finanza immobiliare) e past president della commissione real estate dell’associazione italiana private banking (aipb). il suo punto di vista non lascerà indifferenti
d: qual è lo stato di salute del settore immobiliare?
r: in generale stazionariaria, ma è importante distinguere: esitono diversi mercati immobiliari. comprare casa per viverci non è come comprare per investimento. quello degli immobili è un mercato speciale, in cui influiscono anche fattori psicologici
d: in che modo agisce l'aspettativa di chi compra o vende?
r: c'è una credenza popolare che dice che le case non perdono mai valore. di per sé questo è falso, lo dice chi non sa fare bene i conti. ma allo stesso tempo questa credenza frena la discesa dei prezzi
d: quindi i prezzi dovrebbero essere più bassi di quelli che sono?
se il mercato avesse fatto il suo corso i prezzi negli ultimi due anni sarebbero dovuti crollare. ma siccome le persone si afferrano all'idea che questo è impossibile, di fatto diventa impossibile. la correzione quindi è graduale e i prezzi scendono del 5% all'anno, per più anni. alla fine il risultato è uguale, ma meno traumatico. poi bisogna vedere a quanto si vende davvero: chi ha fretta accetta il 30% in meno. i prezzi reali di vendita non sono rilevati da nessun organismo e posso assicurare che sono piu bassi di quanto si creda
d: c'è chi assicura di aver venduto ai prezzi del 2007
non dico che sia impossibile, anzi. ma non è la norma. ricordiamoci che il mercato è composto da un'infinità di casi particolari. se si libera la casa del vicino e vuoi assolutamente quella, sarai disposto anche a pagare il 30% in più, perché per te il valore è più alto che per gli atri. allo stesso tempo una casa in via montenapoleone a milano non è uguale ad una in periferia. ci sono molte nicchie e molte esigenze speciali. ma poi ci sono anche tendenze generali
d:il 2010 dovrebbe chiudersi con 630mila compravendite. come giudica questo dato?
ottimista. io prevedo 610-615mila. comunque, la sostanza non cambia, si tratta di un dato "normale". il calcolo è semplice. si sono formate 300mila nuove famiglie e quasi altrettanti sono i divorzi e le separazioni. questi sono i due motori principali del mercato. alcuni, che fino al 2008 erano esclusi dai prezzi troppo alti, adesso hanno accesso al mercato. poi ci sono gli investimenti, le seconde case, ecc. si tratta di un dato fisiologico, non mi farei prendere dall'entusiasmo
d: comprare casa per viverci. conviene?
r: se si hanno dei soldi da parte o un mutuo ragionevole, si. io consiglio sempre: hai i soldi? hai trovato quello che cerchi? te lo puoi permettere? compra e vivi felice
d: se i prezzi e i tassi di interesse sono al ribasso è quindi il momento per comprare
r: se ti concedono il mutuo! è vero che le condizioni sono migliori di tre anni fa, ma la dispoccupazione è alta e le banche , non dimentichiamolo, sono alle prese con basilea 3, che sarà una mazzata. l'accesso al credito nei prossimi due anni sarà ancora più difficile. e l'economia non sembra che si riprenderà facilmente. se ti nasce un nuovo figlio e vuoi cambiare casa, è probabile che finisca per fare un soppalco
d: quanto influisce il comportamento delle banche?
r: sono sempre stato critico con il settore bancario, ma adesso, di fatto, tra sospensione della rata, surroga e rinegoziazione, stanno assorbendo il disagio delle famiglie, molte delle quali, senza questi ammortizzatori, sarebbero sul lastrico. detto questo, sui prossimi mutui le nuove regole complicheranno le cose. però allo stesso tempo questo aiuterà il mercato a normalizzarsi
d: secondo una valutazione diffusa il prezzo della casa non dovrebbe essere superiore a 4 volte il prorpio reddito annuale. a roma ne servono 15. in italia in media 9
r: secondo i miei calcoli 3,75 è il rapporto ideale, 4 è ragionevole. l'accesso facile al credito degli anni scorsi ha sconvolto l'equilibrio. in tre giorni la banca ti dava un mutuo e la gente non badava più al prezzo, ma solo alla rata. nessuno si fermava a calcolare quanto costa una casa dopo 30 anni di mutuo. per questo ci ritroviamo con questi numeri
d: passiamo all'immmobiliare come investimento, lo consiglia?
r: no. ci sono forme molto più convenienti di investire i propri risparmi. e poi i prezzi delle case scenderanno
d: fino a quando scenderanno i prezzi?
r: i cicli economici del mercato immobiliare sono all'incirca quelli del mercato in generale. cinque anni di crescita e cinque negativi. per i ritardi nelle correzioni di cui parlavamo prima, almeno fino al 2013 continuerà la discesa. perché comprare oggi se nel 2014 si faranno ottimi affari? se ti serve una casa per viverci, è diverso. per investimento, è assurdo
d: se gli investimenti saranno scarsi e il 79% degli italiani sono già proprietari di casa, che margini avrà mercato dei prossimi anni?
r: pochi. il mercato si riattiverà solo quando il pil crescerà sul serio. e questo non avverrà a breve, poi c'è un'altra questione. negli anni scorsi hanno comprato i figli del baby boom, chi ha oggi intorno ai 40 anni. siamo arrivati a un tetto oltre al quale non si va. la curva demografica parla chiaro. le proziezioni dell'istat sulla creazione di nuove famiglie parla di un crollo dalle 300mila alle 180mila
d: e i capitali rientrati con lo scudo fiscale?
r: non ritengo che porterà nessun vantaggio al mercato immobiliare. chi può, resta liquido
d: se la cedolare secca fosse finalmente approvata, renderebbe la casa un investimento migliore?
r: non mi sembra che faccia miracoli. al piccolo proprietario non cambia la vita, ai grandi gruppi immobiliari neanche
d: un consiglio finale a chi cerca casa per andarci a vivere
r: se hai soldi, negoza sul prezzo e compra
d: un consiglio per chi vuole investire
r: resta liquido e aspetta il 2014. si faranno buoni affari
d: a chi non ha accesso al credito ma vorrebbe comprare
r: purtroppo non c'è molto da dire. il mercato dell'affitto è irragionevole. bisognerà aspettare 4 anni per avere a disposizione i primi edifici del social housing
Vedi anche:
I prezzi delle case scenderanno fino al 2017 (aggiornamento)
Prezzi delle case giù fino al 2012 (Fonte: Alto Adige - di Valeria Frangipane - 30/08/2009)
[Modificato da marco--- 16/05/2012 15:12]