"Preliminare del preliminare" e dolo omissivo
Diritto Civile
Un primo elemento di discussione è senza dubbio l'ammissibilità o meno del contratto in forza del quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori, il cd preliminare di preliminare.
La questione ampiamente dibattuta in dottrina e dalla più recente giurisprudenza, ha risvolti sia sul piano del diritto sostanziale che sul piano processualistico, soprattutto ai fini della tutela che l'ordinamento giuridico riconosce alla parte soccombente.
La Cassazione. in una recentissima sentenza, Sentenza n. 8038 del 2 aprile 2009 ha dichiarato nullo per difetto di causa il contratto che obbliga i due contraenti a stipulare un successivo contratto, cioe' che rimanda ad un altro preliminare poiché l'interesse giuridico sotteso di obbligarsi …ad obbligarsi, non ha alcun utile risvolto pratico, ma al contrario è fonte solo di inutili complicazioni.
Ouindi una proposta di acquisto che rimanda ad un preliminare
e' nulla
una proposta di acquisto che rimanda ad una scrittura integrativa
e' DUBBIA in quanto fino ad oggi la Cassazione non si e' pronunciata e moltissimi A.I rimandano ad una scrittura integrativa o ripetitiva e poi al rogito. (fanno tutti cosi')
una proposta di acquisto che rimanda al rogito (cioe' dove si fissa l'appuntamento alla data del rogito)
e' valida.
La citata sentenza, pone fine ad una prassi frequente in materia di compravendita immobiliare condotta per intermediazione di agenzie immobiliari, consistente nel far sottoscrivere al promissario acquirente una proposta irrevocabile d'acquisto che lo impegnerà poi a firmare il successivo contratto di compravendita definitivo.
I giudici di legittimità hanno fondato la loro pronuncia sull'assunto che già le disposizioni dell'art. 2932 c.c. che contemplano la possibilità di ottenere una sentenza produttiva degli stessi effetti del contratto definitivo non concluso, consentono di porre in essere un diretto collegamento strumentale tra il preliminare ed il definitivo destinato a realizzare l'effettivo risultato voluto dalle parti.
Pertanto, l'obbligo ad obbligarsi, risulterebbe, secondo la Suprema Corte una inutile superfetazione, poco utile dal punto di visto pratico, una reiterazione che non sarebbe sorretta da alcun interesse meritevole di tutela, visto che l'impegno può essere assunto immediatamente dai contraenti, e che, in caso di inadempimento, potrebbero sempre invocare le previsioni del 2932 c.c..
Ma c'è di più; il mediatore immobiliare non ha diritto ad alcuna provvigione in quanto l'obbligo di pagamento nei confronti di quest'ultimo nasce nel momento stesso della conclusione del contratto a norma dell'art. 1755 momento che si perfezione dunque nel momento finale delle trattative e di conclusione dell'affare e non a seguito della proposta irrevocabile d'acquisto.
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La Cassazione sancisce la nullità del “preliminare di preliminare”
Considerazioni in merito
Accade frequentemente, nel corso delle trattative per l’acquisto di un immobile, che l’agente immobiliare pretenda la sottoscrizione, da parte del potenziale acquirente, di una scrittura (solitamente qualificata come “proposta irrevocabile di acquisto”), nella quale si propone di acquistare l’immobile ad un certo prezzo, impegnandosi, in caso di accettazione della proposta da parte del potenziale - venditore, a sottoscrivere entro una certa data il contratto preliminare, per poi concludere, in un momento ulteriore, il contratto definitivo; alla sequenza di scritture – contratti corrisponde, di norma, la corresponsione di importi in denaro a titolo di penale, caparra confirmatoria e/o acconti sul prezzo.
Ebbene, ad un tale modo di procedere, per la verità assai diffuso, pone un freno la Corte di Cassazione, la quale, con la Sentenza n. 8038 del 2 aprile 2009 afferma il principio secondo cui “non va riconosciuta come possibile funzione del preliminare di compravendita – oltre quella sua propria dell’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, a norma del primo comma dell’art. 2932 c.c. – anche quella di obbligarsi ad obbligarsi ad ottenere quell’effetto, non risultando tale ulteriore funzione sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente”. In altri termini non è possibile, secondo la Suprema Corte, impegnarsi vicendevolmente a concludere un contratto in cui ancora ci si obblighi all’acquisto di un bene.Una simile pattuizione è, secondo la Corte, nulla per mancanza di causa, non avendo senso pratico, a suo dire, promettere ora di promettere ancora in futuro; riprendendo le parole impiegate dalla Corte, “riconoscere come possibile funzione (del preliminare, ndr) anche quella di obbligarsi ... ad obbligarsi, darebbe luogo ad una inconcludente superfetazione, non sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente”.
econdo la Corte, dunque, il “preliminare di preliminare” non potrebbe mai avere efficacia vincolante per le parti, potendo al più riconoscersi in esso, qualora sia redatto per iscritto (come è nelle transazioni immobiliari) una mera “minuta di contratto”, o puntuazione (termine con il quale si indica il documento redatto dalle parti per fissare, senza effetto vincolante, i contenuti di un successivo contratto). Il principio enunciato dalla Cassazione può avere notevoli ricadute pratiche, di cui è bene tenere conto ogni qualvolta ci si trovi a condurre trattative finalizzate all’acquisto di un bene (mobile o immobile che sia). Tra queste, vanno evidenziate quelle relative alle somme di denaro che eventualmente vengano promesse o versate, da una parte all’altra, a garanzia della futura stipulazione dell’ulteriore preliminare. Nel caso affrontato dalla Cassazione, ad esempio, la parte potenziale – acquirente si era impegnata a versare alla controparte, che avesse accettato la c.d. “proposta irrevocabile d’acquisto”, la somma di lire 14.000.000 per il caso in cui si fosse successivamente sottratta all’obbligo di sottoscrivere il preliminare d’acquisto dell’immobile.
Non avendo ella dato corso all’obbligo assunto, la potenziale venditrice l’aveva convenuta in giudizio per ottenere il pagamento della “penale” così prevista; la Cassazione, all’esito dei tre gradi di giudizio, ha rigettato tale domanda proprio sulla base del principio in commento, affermando in sostanza che, essendo nullo il preliminare di preliminare, nessuna penale deve essere corrisposta per il caso di suo inadempimento (a corollario, la Corte precisa che, potendosi riconoscere nel “preliminare di preliminare” tutt’al più una minuta di contratto, e dunque una semplice puntualizzazione dello stato raggiunto delle trattative, eventuali penali che dovessero essere pattuite a garanzia della conclusione dell’ulteriore preliminare sarebbero nulle ed inefficaci anche perché non è ipotizzabile la pattuizione di una “penale riferita a responsabilità aquiliana, come quella in cui si può incorrere in fase di trattative”). Analoghe conseguenze possono trarsi, sul solco del medesimo principio, relativamente alle somme che siano (non promesse ma) versate (ad esempio a titolo di caparra confirmatoria) al momento della sottoscrizione del “primo” preliminare; essendo quest’ultimo affetto da nullità (e dunque improduttivo di qualsiasi effetto giuridico vincolante) chi abbia percepito tali somme non potrà, in caso di inadempimento della controparte, trattenerle a titolo di indennizzo (secondo la funzione propria della caparra), ma sarà invece, con ogni probabilità, tenuto a restituirle in quanto ricevute in esecuzione di contratto nullo. Ne risulta evidente l’importanza della sentenza in commento, che consiglia di prestare la massima attenzione, in sede di trattative, al contenuto degli obblighi assunti (specie dalla controparte); se essi si sostanziassero nel mero impegno a concludere un ulteriore contratto preliminare, alla luce della sentenza in commento non ne sarebbe garantita la coercibilità (e neppure eventuali penali e/o caparre sarebbero sufficienti a tutelare la posizione della parte a favore della quale tali obblighi sono stati assunti).
Peraltro, come riconosciuto dalla stessa Corte di Cassazione, occorre tenere distinta la fattispecie in esame (“preliminare di preliminare”) dall’ipotesi in cui le parti si obblighino, con il contratto preliminare, a stipulare il contratto definitivo, impegnandosi altresì a rinnovare il loro consenso in un altro negozio “formale”. In quest’ultimo caso, infatti, il consenso per la stipulazione del definitivo si è già formato, e le parti intendono soltanto riprodurre il contratto già concluso in altra veste formale (per esempio, davanti ad un notaio per la trascrizione del preliminare) . Spetterà al Giudice stabilire, di volta in volta, sulla base del suo prudente apprezzamento non censurabile in sede di legittimità, se si ricada nell’una o nell’altra ipotesi.
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