Stamattina mi sono alzato e ho pensato questa cosa I prezzi delle case non possono salire ancora .
Ma non perché mi son sognato, stanotte, un quadrilocale interamente di marmo a 50K¬, ma perché nella mia testa da ingegnere macinano ragionamenti fatti con dati e numeri.
Tenendo conto di tutti questi fattori, quindi, è nato questo ragionamento.
I prezzi non possono salire ulteriormente: perché?
Potrei darvi risposte per punti, ma preferisco condurvi lungo il mio ragionamento partendo dallanno 2000.
Come sanno anche i bambini, la bolla della new.economy ha scottato molti, ma altrettanti hanno portato in casa cospicui guadagni. Non solo: negli anni immediatamente precedente scadevano tutti quei BOT, BTP e CCT con scadenza decennale e che avevano rendimenti strepitosi, del 10% circa lanno. Ora, nel 2000, la borsa andava giù di botto e chi era scampato alla retata si ritrovava con un mucchio di quattrini da mettere da qualche parte. Con BOT/CCT e BTP ai minimi e borsa in caduta libera, lunica alternativa era limmobiliare. (commodities non ne parliamo, visto che la gente comune non sa nemmeno cosa sia, una commodity).
Domanda in crescita, prezzi in crescita, considerati anche i bassi tassi dinteresse.
Finchè nel 2001, per i motivi che tutti sappiamo, i tassi si abbassano ulteriormente.
Fare un mutuo è più facile, conviene rispetto allaffitto. La domanda cresce, i prezzi di conseguenza.
Nel 2000 una villetta singola di 100mq circa, a Caravaggio, con tanto di giardino privato, veniva circa 450 milioni, 230.000 euro. Lo stipendio medio era di circa 2.500.000 Lire. Tenetelo bene a mente.
Passano gli anni, i tassi restano fermi e la domanda cresce. La borsa continua a scendere e gli investimenti standard (BOT, CCT, BTP) sono fermi al palo.
Nel 2003 leconomia comincia la sua ripresa, la borsa inverte il trend e i tassi ricominciano a salire.
Ma lalternativa migliore resta sempre limmobiliare.
Nel 2005 la stessa villetta di Caravaggio viene quotata 450.000¬. Lo stipendio medio è di 1.400 euro. Nel 2005/2006 i comuni comprendono che per rimpinguare le proprie casse ci sono due soli modi: riempire le vie di autovelox oppure elargire concessioni edilizie che permettano uno sviluppo urbano che consenta loro di aumentare la popolazione e quindi avere maggiori entrate.
Si comincia a costruire a più non posso. La domanda resta costante, lofferta comincia ad aumentare. I tassi, nel frattempo, sono arrivati a circa il 3%. BOT, CCT e BTP ancora al palo.
Nel 2006 la gente comincia ad accorgersi che qualcosa non va: i bilocali alla periferia di milano vengono venduti a 160.000 euro e i loro stipendi sono aumentati si e no del 10% in dieci anni. I tassi cominciano a salire ogni tre mesi, di conseguenza le rate dei mutui variabili.
I più svegli capiscono che la festa sta per finire e cominciano a vendere con un gain in 5 anni di circa l80% (se non di più).
Nel 2007 i tassi di interesse raggiungono la fatidica quota del 4%. BOT, CCT e BTP rendono quanto laffitto di un appartamento.
Per un appartamento di 100mq si devono pagare rate mensili di mutuo da 1.000¬ e più. Lo stipendio è sempre quello. Per tenere alta la domanda, le banche si inventano prima il mutuo a 30 anni, poi quello a 40. Ieri UBI Banca lancia il mutuo a 50.
Litaliano medio non può più permettersi una casa. Laffitto di un trilocale nella periferia nord di Milano è di circa 700¬. Per comprarsela ce ne vorrebbero 1.400.
Le giovani coppie, che sono quelle che alimentano il mercato (assieme agli stranieri), con stipendi medi attorno ai 1.200¬ a testa e con le spalle poco coperte dai genitori, vanno in affitto.
Nel frattempo i cantieri partiti del 2005 sono quasi giunti alla fine dei lavori, aumentando i prezzi dei trilocali ogni 6 mesi. A metà del 2007 molti di loro hanno ancora svariati appartamenti invenduti.
Il potere di indebitamento delle famiglie è crollato, diminuisce la domanda e lofferta ha raggiunto livelli altissimi.
Dobbiamo infatti aggiungere ai cantieri le case di quelli che non hanno venduto nel 2006 perché credevano che si sarebbe saliti ancora.
Con Trichet che dice La strada dei tassi di interesse è quella giusta , la gente capisce che i tassi aumenteranno ancora, quindi gòo investitori intelligenti hanno venduto nel 2005/2006 stanno ora investendo nei BOT/BTP/CCT che nei prossimi anni renderanno ancora di più.
Per questo i prezzi delle case, attualmente, non possono salire ancora.
Saluti
Macs
Di questi tempi è più facile trovare una buona moglie che un trilocale a un buon prezzo