Inchiesta video bolla immobiliare

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L'obiettivo e' quindi quello di arrivarci prima di tutti con un punto di vista generale e organico

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Ho un'ora a disposizione per far raccontare a piu' voci un affresco complesso...

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Ok, hai inquadrato meglio il format a cui tendi. Bisogna condensare tutto in un'ora e vuoi privilegiare le interviste a professionisti, questo vuol dire che porteranno via più della metà del tempo a disposizione e, a parer mio, diventa cruciale preparare le domande giuste.

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Questo e' molto interessante. Quindi non credi che si raggiungera' un "break-point" in cui l'indebitamente sara' cosi' alto, e sara' cosi' poco conveniente costruire immobili che tutto si fermera'?

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Sia chiaro che è solo una opinione personale suscettibile di cambiamenti, già su questo forum molti la pensano legittimamente in maniera diversa e scopriremo insieme come si evolveranno gli eventi.
Io credo che il picco di indebitamento per l'acquisto di case sia già stato raggiunto e non a caso le banche si stanno dando da fare per contenere anzi diminuire il montante ed aumentare la qualità dei finanziamenti (vedi anche i report che ho postato oggi sui mutui).
Non credo che l'edilizia si fermerà di colpo (e mi auguro non succeda), continuerà il feroce processo di selezione naturale; abbiamo costruito troppo e troppe risorse sino state indirizzate verso questo settore, per me è inevitabile un progressivo ridimensionamento anche sull'indotto a monte (fornitori, progettisti, finanziatori, ...) e a valle (mediatori, arredamenti, commerciali, ...)

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Anche qui mi sorprendi: devo ammettere che a questo "luogo comune" finora ho abbastanza creduto. Voglio dire: credo che sia vero che la stragrande maggioranza delle componenti per costruire un casa - soprattutto materiali e lavoro - sono costi che sono rimasti stabili negli anni. E senza contare che gli interessi sono aumentati. Come potrebbero, anche se volessero, i costruttori abbassare i costi se non con il lavoro in nero e irregolare e con le materie prime di scarsa qualita'?

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Innanzitutto in condizioni critiche è lecito vendere in perdita, non lo auguro a nessuno ma temo che non mancheranno i casi nei prossimi anni, soprattutto per chi ha finito di costruire o comprato tra il 2005 ed il 2008.
Poi mi riferivo soprattutto a coloro che usano l'alibi dei costi di costruzione anche per l'usato o il nuovo datato, non credo che una casa costruita a fine anni 90' debba recuperare costi di costruzione o manutenzione, grazie agli incrementi della bolla hanno assistito al moltiplicarsi delle quotazioni senza una equivalente evoluzione di inflazione e redditi.
Inoltre occorre tener conto che una nuova casa in vendita oggi è spesso stata completata qualche anno fa, progettata qualche anno indietro e soprattutto il terreno comprato tanto tempo fa, quindi spesso i tanto sciorinati costi di costruzione appartengono a epoche pre/inizio-bolla.
Il tutto senza scomodare dietrologie sul nero e il grigio che pur sappiamo esserci.

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...ho l'impressione che tutto potrebbe crollare da un momento all'altro, ...

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In tanti abbiamo avuto questa sensazione, chissà, magari con te sarà la volta buona

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Sono curioso di sapere cosa ne pensi! (credito facile, n.d.r.)

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- Non ricordi quella pubblicità dove un ragazzo entrava in banca con una porta in braccio perchè "tanto al resto ci pensava la banca?"
- Sai qual'è stata la percentuale di mutui erogata ad extracomunitari?
- Hai presente, vero, che sono stati erogati mutui fino al 120% del (vecchio) valore dell'immobile?
- Sei consapevole che fino a poco tempo fa si è erogato tantissimo grazie anche ai tassi bassissimi; che ne sarà dei variabili se e quando si comincerà a salire?
- Cosa sai delle sofferenze e dei pignoramenti in Italia?
- Hai visto le inchieste sui cedolini taroccati per ottener il mutuo (a cosa credi sia dovuto il boom di galoppini del credito )
- ...

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Vero, ma credo che se nell'inchiesta si dimostra di essere prossimi all'esplosione di una bolla immobiliare il pubblico fara' automaticamente 2+2 e capira' che c'e' gente che ha evitato di parlarne prima.

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Fai tu, suggerisco di rileggere questa tua frase fra tre mesi.

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Molto interessante... Sarebbe fantastico se si potesse provare! Ma credo che sia impossibile, o no? Voglio dire: come dicevo prima a kemar, se non ci fidiamo dei numeri dell'Istat, Banca d'Italia, Nomisma e compagnia briscola, di chi ci fidiamo?

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Tutti gli enti, tutti, si sono rivelati in qualche modo fallaci.
Su questo forum altri sono più preparati e attenti di me, spero trovino il tempo di riportare i risultati delle loro inchieste.

Ne accenno qualcuna.
- Agenzia del Territorio: ha cambiato le regole di calcolo NTN in corso d'opera in maniera da mitigare l'effetto scalino e nonostante questo è venuto fuori un crollo di oltre il 30% in quattro anni.
Sul fronte prezzi resterai stupito quando ti spiegheremo il metodo di rilevazione
- Censis e Istat: occorre sempre leggere l'allegato con i criteri adottati, così ad esempio si scopre che i risultati statistici provengono da una inchiesta telefonica su un campione di 3000 cittadini di cui solo 1300 hanno risposto, in orario ufficio, in una certa settimana dell'anno. Io non sono un esperto di statistica ma mi chiedo che valenza abbia una indagine di questo tipo.
- Ance, Cresme, Fimaa, ...: rivoltano i dati (di solito dell'Istat e di Bankitalia) in maniera da far figurare una domanda crescente pur in uno scenario demografico decrescente. Hanno conteggiato come nuove famiglie anche i divorzi e le separazioni (e qui bisognerebbe fare dei distinguo) e propongono di costruire "edilizia sociale" a partire da 2500 e/mq quando in pochi riescono a fatica oggi a stare dietro a 1500 e/mq.

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- "Cementificazione, numeri patrimonio immobiliare, differenza tra permessi di costruzione e case effettivamente rilasciate sul mercato"

- Questa e' la sottotrama che mi interessa di piu'. Pensavo di affrontarla con qualche scienziato-biologo-ecologista per quanto riguarda lo sfruttamento del territorio.

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Ci sono diversi interessanti rapporti di Legambiente in proposito, anche su questo forum.

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Per le differenze tra permessi di costruizione e case rilasciate sul mercato... Non ci avevo pensato: cosa si nasconderebbe dietro un'evenntuale sostanziosa differenza?

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Se da un lato vengono conteggiate (in maniera forzosa) 380K nuove famiglie all'anno e dall'altro dicono che i permessi di costruire sono 160K l'anno, l'ascoltatore ne deduce che c'è penuria di case e si da manforte al rilascio di altri permessi e si stimola la voglia di investire anche al mercato retail.
In realtà l'inerzia del settore ha portato a liberare sul mercato una quantità di case in linea con gli anni precedenti (nel 2012 più che nei precedenti tre anni) con un montante che aumenta di un milione di case ogni quattro anni. In Italia nel 2008 sono state censite 34 milioni di abitazioni a cui andavano aggiunte, di li a poco, due milioni di case fantasma.
Dal rapporto Adt emesso ad una delle sessioni "Cortina Incontra" emergevano quattro milioni e mezzo di case "a disposizione" (cioè non usate) mentre secondo una puntata di Report della Gabanelli sarebbero almeno otto milioni (Sull'Unità di oggi dicono dieci milioni).

Le famiglie italiane sono circa 25 milioni.

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- Intendi le seconde case?

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Si