Il Crollo del Mercato Immobiliare Diventa Mainstream

Il Crollo del Mercato Immobiliare Diventa Mainstream (E ora Sono Crauti)

1 settembre 2012
Di FunnyKing



Signore e signori, su il sipario, inizia lo spettacolo. Oggi 01 Settembre 2012 in prime time (20.30) sul TG la7 si è parlato di mercato immobiliare e BUM! è apparso un simpatico cartello con -20% sulle compravendite e -10% sui prezzi medi rispetto all’anno scorso, in sottofondo la voce del giornalista con le parole magiche “crisi del mercato immobiliare”.

Da dove vengano i dati e su quale sia l’attendibilità non è dato sapere ma d’altro canto, come ben sa chi si occupa di immobiliare italiano, di fatto NON ESISTONO dati attendibili pubblici sul prezzo degli immobili, possiamo solo avere i dati che riguardano l’accensione di mutui immobiliari e le così dette NTN ovvero le transazioni immobiliari (dato peraltro facilmente alterabile).

Ad ogni modo il dado è tratto: Il Crollo del Mercato Immobiliare è Mainstream e ora sono cavoli acidi per chi si è tenuto il mattone in portafoglio.

E’ oltre un anno che da queste colonne vi diciamo in tutte le salse e talvolta con una certa violenza verbale di vendere in fretta i vostri immobili (anche la prima casa). Da oggi si farà più dura, quasi impossibile vendere a prezzi anche solo vicini a quelli che si potevano spuntare nel mitico 2008.

Ciononostante. il consiglio non cambia: vendete, vendete, vendete e fate in fretta, l’ondata di isteria non è ancora arrivata: è li all’orizzonte e con certezza assoluta porterà i prezzi a livelli pre-euro. Toglietevi dalla testa che si tratti di un breve periodo “sfortunato”, ci vorranno decenni prima di rivedere il mercato immobiliare italiano risalire la china e forse i prezzi della bolla scoppiata nel 2008 non saranno MAI più raggiunti in termini reali (Qualcuno pensa che Unicredit possa mai tornare a 70€ per azione? Sul serio?)

Il mercato immobiliare è vischioso, opaco e quando crolla lo fa di schianto, il -10% sparato in prime time oggi su La7 non è nemmeno l’antipasto, da lunedì molti telefoni cominceranno a squillare nelle agenzie immobiliari, non saranno i compratori ma i venditori, pronti ad abbassare il prezzo facendosi il segno della croce.

A proposito ricordate Pirelli Real Estate, oggi conosciuta come Prelios (tanto per non sporcare il brand Pirelli). Beh il colosso italiano dell’immobiliare potrebbe fallire! Si avete letto bene FALLIRE, avete idea che cosa possa significare per le banche creditrici e in termini di immobili riversati sul mercato? Avete presente una cosuccia come 539 milioni di euro di debiti? Comprate i popcorn.

da Economiaweb:

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Prelios, dubbi sulla continuità aziendale

L’avvertimento dagli amministratori e dai revisori di Ernst&Young.

Prelios2 300x81 Il Crollo del Mercato Immobiliare Diventa Mainstream (E ora Sono Crauti)Ci sono incertezze sulla possibilità per Prelios di operare in continuità aziendale senza operazioni straordinarie in grado di alleggerire l’attuale struttura finanziaria, ovvero in grado di produrre flussi di cassa ulteriori rispetto a quelli derivanti dalla gestione caratteristica.
GLI STESSI AMMINISTRATORI METTONO IN GUARDIA SUI RISCHI. A mettere in guardia sui rischi della sostenibilità dell’attuale situazione economico-finanziaria dell’ex Pirelli Re – che ha debiti per 539 milioni sui quali nel semestre ha sopportato 25 milioni di oneri finanziari – sono le considerazioni degli stessi amministratori, contenuti nella semestrale.
DUBBI ANCHE DA ERNST&YOUNG. Alle incertezze sulla continuità aziendale messe in luce dagli amministratori, dovute alle rilevanti perdite di Prelios nel semestre (125,7 milioni) e agli impegni finanziari, dedicano un richiamo di informativa anche i revisori di Ernst & Young. Gli amministratori, scrivono i revisori, hanno adottato il presupposto della continuità aziendale sul presupposto di dare esecuzione alle operazioni straordinarie e partnership con operatori del settore, cioé le offerte di Fortress e della cordata Caputi-Merloni, in corso di negoziazione. Da parte degli amministratori viene infatti affermata la ragionevole aspettativa di riuscire a chiudere le operazioni all’esame per ripatrimonializzare la società .Il riequilibrio economico e finanziario del gruppo, scrivono i revisori, dipende dagli esiti di tali iniziative.
SCONTRO MALACALZA-TRONCHETTI.Contro la sussistenza del requisito della continuità aziendale di Prelios si era espresso, nel cda di ieri, solo Davide Malacalza. La famiglia genovese, socia di Marco Tronchetti Provera in Camfin, ha in corso un duro scontro con il presidente di Pirelli.

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Concludo invitandovi a rileggere questo post sull’argomento, non credo ci sia molto da aggiungere (ne ricopio qui sotto un estratto)

da: La Follia di Possedere Immobili in Italia

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Ci sono due ragioni fondamentali che decretano l’assoluta follia di possedere immobili in italia:

1) Il mercato: I prezzi scenderanno, non esiste una sola possibilità su un milioneche nei prossimi anni i prezzi degli immobili e gli affitti non vedano una brusca ulteriore caduta. I motivi sono evidenti:

La facilità e il basso costo per ottenere un mutuo sulla casa, almeno per i prossimi 10 anni, non si potrà neppure avvicinare a quella che ha gonfiato la bolla immobiliare. Di fatto i soldi che hanno tenuto i livelli di prezzo delle case su valori assurdi semplicemente non esistono più. (si signori, il prezzo che pensate valga il vostro immobile, probabilmente è assurdo, fatevene una ragione)
Con il deteriorarsi delle condizioni economiche e con l’aumento della disoccupazione la platea di compratori che possono offrire garanzie per ottenere credito per il mutuo si restringe sempre di più.
Attualmente il mercato è ingessato con venditori che vivono ancora nella pia illusione di potere vendere i propri immobili a prezzi ancora vicini ai livelli della bolla immobiliare italiana. Dall’altra parte ci sono compratori che semplicemente non hanno ne i soldi per comprare (ne li possono ottenere) ne la propensione al rischio necessaria. E’ chiaro a tutti che il mercato immobiliare italiano è solo all’inizio di un lungo declino in quanto a prezzi.
Il mercato immobiliare ha un tipico andamento “a singhiozzo”, prima di una fase di crac dei prezzi si assiste ad una rarefazione degli scambi (cioè quello che accade oggi). Poi improvvisamente la consapevolezza, spesso guidata dai media (preparatevi a titoloni come: “il crac della casa, etc etc,” di essere in un mercato con prezzi calantitoglie il velo di illusione ai venditori e restituisce la consapevolezza di avere in mano un bene costoso da mantenere e difficile da liquidare anche a prezzi “bassi”. A quel punto si scatena la corsa al ribasso per non rimanere con il cerino in mano (cioè con la casa sul groppone).

2) lo stato: la sempre minore quantità di flussi tassabili da lavoro,impresa e consumi spingeranno lo stato a spostare sempre di più la tassazione sul patrimonio. E’ noto che al di la di leggi inapplicabili l’unico patrimonio realmente tassabile è quello registrato. Dunque principalmente attivi bancari (avete presente il super-bollo bancario), automobili e imbarcazioni e ovviamente immobili (avete presente l’Imu). Di queste 3 categorie quella più difficile da occultare o spostare all’estero è proprio l’amata casa, il “mitico” mattone.

Potete stare certi che l’IMU 2012 è solo un piccolo leggerissimo aperitivo, un’apostrofo marrone fra le parole “ti tasso” . Case, Negozi, Garage, Cantine saranno il pezzo forte su cui verrà calcolata (o verranno calcolate) patrimoniali straordinarie oppure “ordinarie” (come da programma economico del PD……)

Dunque che fare?

E lo chiedete pure? Santa pazienza:

toglietevi dal cervello l’illusione di potere vendere il vostro immobile a prezzi anche solo vicini a quelli del 2007/2008, è F-I-N-I-T-A la festa da almeno 2 anni.
riuscire a vendere il vostro immobile ad un prezzo mediano fra quello pre-euro (1999/2000) e quello del picco massimo è un affare per il venditore, tenete presente che la crisi economica porterà i prezzi delle case ad una depressione dunque ad un periodo di prezzi più bassi rispetto alle medie storiche.
Abbiate la consapevolezza che continuare a mantenere un immobile sfitto potrebbe diventare addirittura un costo insostenibile e dunque in un futuro vicino potreste essere costretti a vendere per disperazione e a prezzi davvero stracciati.

In sintesi: tralasciando la prima casa (anche se, monetizzare e andare in affitto non è un idea scandalosa), se avete altri immobili su cui contate per conservare o incrementare il vostro patrimonio, VENDETELI E IN FRETTA!, abbassate la pretesa del prezzo , cercate sempre di negoziare per arrivare ad un accordo. Sappiate che il tempo gioca a vostro sfavore.

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(sylvestro), 9/2/2012 9:52 AM:

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...Signore e signori, su il sipario, inizia lo spettacolo. Oggi 01 Settembre 2012 in prime time (20.30) sul TG la7 si è parlato di mercato immobiliare e BUM! è apparso un simpatico cartello con -20% sulle compravendite e -10% sui prezzi medi rispetto all’anno scorso, in sottofondo la voce del giornalista con le parole magiche “crisi del mercato immobiliare”...

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Prezzi immobili -10% ma è atteso un ulteriore calo del 7% (TG LA7 01/09/2012 20:00)

marco---, 02/09/2012 14.46:

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Prezzi immobili -10% ma è atteso un ulteriore calo del 7% (TG LA7 01/09/2012 20:00)

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Stavolta mi hai battuto di poco; ma il mio c'ha la sigla di testa

(sylvestro), 9/2/2012 3:08 PM:

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...Stavolta mi hai battuto di poco; ma il mio c'ha la sigla di testa ...

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Manco stavolta ce l'ho fatta...
Se ti va saltuariamente lasciami anche "vincere" perché di solito quando propongo qualcosa, immancabilmente lo hai già fatto tu... sennò mi resterà, forse... l'onore delle armi!
Battute a parte, bene così, vince sempre e comunque il forum!

marco---, 02/09/2012 17.40:

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Manco stavolta ce l'ho fatta...
Se ti va saltuariamente lasciami anche "vincere" perché di solito quando propongo qualcosa, immancabilmente lo hai già fatto tu... sennò mi resterà, forse... l'onore delle armi!
Battute a parte, bene così, vince sempre e comunque il forum!

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Alla lunga vince la realta'

Autunno 2012: il letargo immobiliare è finito. I prezzi caleranno, ma non basta se non vogliamo scendere in serie C

Andrea Guarise - 5 settembre 2012

Generalmente con l’autunno inizia il letargo del mondo animale, il lungo sonno profondo e duraturo che accompagnerà tante specie animali tutto l’inverno. A settembre, con il tempo pazzerello, e il caldo che non ci ha ancora abbandonato ma con l’autunno che d’altro canto non è ancora arrivato del tutto, stiamo assistendo forse al risveglio da un lungo sonno collettivo?



Spiego meglio. Negli ultimi giorni (incredibilmente) diversi telegiornali nazionali, da La7 a Studio Aperto, hanno parlato del mercato immobiliare, dal -20% sulle compravendite al -10% sui prezzi medi rispetto al 2011, con tutti i vari servizi che concludevano diffondendo la notizia dell’ormai certo “stato di crisi” del mercato immobiliare.

Questo improvviso interesse specifico, dato che finora, quando andave bene, erano dati contenuti all’interno di servizi giornalistici di natura macroeconomica, è stato generato in buona parte dalle notizie diffuse dal Centro studi di Confindustria (CSC), ripreso da un po’ tutti i giornali, che segnalava di come i prezzi delle case, in Italia, fossero troppo cari, e delle prospettive negative per i prossimi mesi, con una correzione del 7% sui listini. Correzione dei prezzi che, sempre secondo il CSC potrebbe essere anche più prolungata e profonda, in quanto il peggioramento del mercato è esploso in concomitanza con alcuni fattori (disoccupazione in primis) che non miglioreranno nei prossimi mesi.

Da questi spazi già a marzo di quest’anno si parlava di repricing, e concordo quando si dice che ora lo dicono tutti; ma cerchiamo tuttavia di fare uno sforzo ulteriore, e dare letture diverse.

C’è ancora qualcuno che investe oggi nel mattone in Italia? A quanto pare no, se, notizia di oggi (da prendere a mio avviso con dovute cautele) nel primo semestre 2012 sono cresciute del 9%, rispetto allo stesso periodo del 2010, le ricerche degli italiani di immobili situati all’estero, ricerche effettuate con l’obiettivo di mettere al riparo i risparmi con un investimento da far fruttare (57% dei casi) o di trasferirsi fuori dai confini nazionali (22%).

E se non ci credono gli italiani, figuriamoci degli investitori stranieri. Ma la questione va ben al di là della stretta creditizia, o della discesa dei prezzi, è una questione di “sistema Paese” e di competitività, e capacità di attrarre investimenti esteri.

Oggi difatti è stato rilasciato la classifica 2012-2013 sulla competitività stilata dal World Economic Forum di Davos. Consiglio la lettura del report da 545 pagine, ma anticipo già che tra i primi dieci Paesi, sei sono europei: dopo la Svizzera che si conferma al primo posto, e Singapore che rimane al secondo, troviamo Finlandia, Svezia, Olanda, Germania, Stati Uniti, Gran Bretagna, Hong Kong e Giappone.

Il report analizza la situazione economica in 144 Paesi e ne misura la capacità di crescita nel medio e lungo periodo, escludendo le previsioni del prossimo biennio: l’Italia si posiziona al 42° posto. Tale posizione è dovuta alla rigidità del mercato del lavoro, voce sulla quale il nostro Paese è solo 127° su 144 Stati, e al sottosviluppo del mercato finanziario (111°), e varie debolezze di natura sistemica tra cui la diffusa corruzione e la percepita non indipendenza della magistratura che aumentano i costi a carico delle imprese e minano la fiducia.



È quindi un problema di sistema, e se ribaltiamo il tutto in ambito immobiliare, dato che con una situazione economica tutt’altro che favorevole, e con consumi in costante declino e redditi da locazione sempre più incerti, l’investimento in ambito commerciale, uffici o industriale risulta essere assai rischioso. Così come, in generale, essendo la tassazione sull’immobile diventata sempre più pesante anche un puro investimento di lungo periodo, non conviene più. In quest’ottica, quindi, il nostro mercato non è attrattivo, e le tanto annunciate dismissioni pubbliche rischiano di non risvegliare nemmeno l’interesse degli investitori internazionali, che però continuano ad investire su Londra, ad esempio.

Che fare? Le prime tre voci della tabella del WEF, guarda caso, sembrano le prime urgenze che un qualunque prossimo governo dovrebbe mettere mano: riduzione o rimodulazione delle tassazione a tutti i livelli (dalle imprese ai privati, dai consumi alle proprietà), riorganizzazione della burocrazia, e accesso ai finanziamenti.

Certo, i prezzi degli immobili con tutta probabilità caleranno, dal -15% del The Economist al -7% del Centro Studi Confindustria, ma se nel contempo non si rilancia l’economia, avremmo sempre più imprese che andranno in Austria o in Svizzera, con conseguenze che possiamo solo immaginare.

Se è vero che la ricchezza di un Paese si misura dalla sua capacità di attrarre investimenti dall’estero, allora, c’è molto da fare. Oggi siamo un mercato di serie B, dato che a fine 2011 gli investimenti esteri in Italia in campo immobiliare erano calati del 22%. Se già nel 2012 non vogliamo finire in serie C, dobbiamo gettare fin da subito le basi per sbloccare questa situazione.

Perché è l'economia a trascinare l’immobiliare, non il contrario.

Leggi il resto: www.linkiesta.it/blogs/abc-always-b-be-c-closing/autunno-2012-il-letargo-immobiliare-e-finito-i-prezzi-caleranno-ma-n#ixzz2...

Crollano tutte le case

L'Espresso - Qui è di casa la bolla

Più di 700 mila appartamenti nuovi non trovano compratori. E allora o i costruttori abbassano i prezzi o le banche rinunciano ai loro crediti. Da Milano a Roma, la mappa della crisi

"FINORA I PREZZI NON SONO SCESI MOLTO PERCHÉ I COSTRUTTORI ADOTTANO LA STRATEGIA DELAY AND PRAY: RINVIA E PREGA"

Mercato immobiliare, prezzi giù nel 3° trimestre (Fonte: tgcom24.mediaset.it - 09/10/2012)

La crisi fa un’altra vittima: il mercato immobiliare. Già il real estate aveva subito pesantemente della crisi, soprattutto in termini di accesso al credito per chi aveva bisogno di una casa. Tuttavia, mentre le compravendite si erano, sostanzialmente fermate, pur mantenendo pressocché intatto il valore delle case, ora, secondo l’idagine di Idealista.it sono, adesso i prezzi a soffrire. E il fenomeno riguarda le principali metropoli del Paese.

Milano
Allo scadere del terzo trimestre, il capoluogo lombardo ha registrato un calo dei prezzi del 3,2%, se pur differenziato per i vari quartieri con prezzi da 4.141 euro/m². Le zone a soffrire di più sono quelle centrali con Garibaldi e Via Gallaratese giù tra il 4,2 e il 4,5%. Sotto la media si sono posizionati quartieri come la Barona (-0,6%), mentre alcune zone hanno registrato degli aumenti, come la zona Bocconi-Navigli, cresciuta dell’1,2%. Il quartiere in cui i prezzi sono aumentati di più è Baggio, cresciuto del 2.5%. L’hinterland milanese riflette le sofferenze del capoluogo. Qua, i cali si attestano intorno al 5,7%. A soffrire di più, Corsico (-4,7%; 2.195 euro/m²), Pioltello (1.898 euro/m²; -4,0%) e Cinisello Balsamo (2.114 euro/m²; -2,9%), Nel trimestre, Segrate si conferma il comune della conurbazione con i prezzi più altri: (- 1,6%, 3.205 euro/m². Il comune più conveniente, invece, è Legnano. Lì , il metro quadro costa 1.858 euro (+ 1,7%). La municipalità cresciuta di più, invece, è San Giuliano Milanese (+3,8%, 2.278 euro/m²).

Roma
Se Milano piange, Roma, di certo, non ride. Nella Capitale, mediamente, i prezzi in calo, in media, del 2,6%. Il crollo è stato particolarmente sentito in quartieri che hanno sentito di più la bolla immobiliare. In particolare, il Nomentano-San Lorenzo che scende del 6,8%, con un prezzo di 5.024 euro/m². A salvarsi, per le zone Aurelia (-1,5%; 4.092 euro/m²), Casilino-Centocelle (3.352 euro/m²; -1,4%) Prenestino (3.658 euro/m²; -1%), mentre parioli (6.844euro/m²; -0,9%), Eur (4.173 euro/m²; -0,7%), Appio Latino (4.770 euro/m²;-0,4%) e colleaniene collatino (3.623 euro/m²;-0,4%). Nell’hinterland, si registra un vero e proprio crollo dei prezzi, con cali che arrivano al -12,4% nel litorale a Sud di Roma

Napoli
In controtendenza Napoli che, con un +0.1% è l’unica grande metropoli a tenere, tutto sommato, i prezzi delle case stabili. All’ombra del Vesuvio, però, è netta la differenza tra aree periferiche e centrali, con Scampia, Pianura e Ponticelli che registrano un calo del 2,4%, 1,8% e 0,9% rispettivamente. A tenere, soprattutto il Vomero che, con i suoi 4.878 euro al metro quadro si conferma l’area più cara della città. Più economico il centro storico con una media di 2.810 euro/m² e Piazza Garibaldi (2.364; - 2,1%).