Ripensamento: rinuncia all'acquisto dopo che proposta d'acquisto è stata accettata dal venditore

Benvenuto nel forum!
Mi dispiace molto per la tua situazione, spero che se qualcuno che ci sta leggendo conosce la risposta possa scrivere qualcosa per aiutarti, nel frattempo io ho trovato alcuni link, non so se potranno esserti utili.

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La caparra: confirmatoria o penitenziale (Fonte: padronidicasa.it - di Pietro Calafiore)

La caparra corrisponde alla somma di denaro che si versa nel momento della proposta immobiliare, tale importo è versato in anticipo rispetto al rogito.

Esistono diverse tipologie di caparra, che servono a tutelare entrambi le parti della trattativa di compravendita: si parla di caparra confirmatoria e di caparra penitenziale. Solitamente nel momento della proposta o del Compromesso, se non specificato diversamente, gli acquirenti versano la caparra confirmatoria.
La caparra confirmatoria: quanto ne sai?

La prima tipologia è disciplinata dall'art. 1385 del Codice Civile che recita:

“Art. 1385 Caparra confirmatoria
Se al momento della conclusione (1326) del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta (1194).Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente (1218), l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra (1386,1826; att. 164).

Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione (1453 e seguenti) del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali (1223 e seguenti; att. 164).”

Dall'articolo emerge che a seconda di quale sia la parte inadempiente, si hanno due casi:

Se la parte che ha concesso la caparra si rende inadempiente, l'altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra.
Se inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l'altra parte può sempre recedere e richiedere il doppio dell'importo versato a titolo di caparra.

In entrambi i casi, l'interessato può comunque insistere per l'adempimento o richiedere il risarcimento per l'ulteriore danno subito (ad esempio nel caso di un venditore che si fosse già impegnato all'acquisto di un altro immobile pensando di aver già venduto il suo).

Aggiornamento Marzo 2013

La caparra confirmatoria è un istituto garante di diverse istanze. Innanzitutto, garantisce l'esecuzione del contratto e, in questo caso, si avvicina molto all'istituto della cauzione; poi svolge una funzione di autotutela, perché permette di recedere dal contratto senza l'intervento esterno di un giudice; infine ha la funzione di liquidazione del danno preventiva.

Infatti, la caparra non viene restituita al cliente se questi non completa la trattativa. Mentre, se è il venditore che pecca nell'esecuzione del contratto, l'altra parte può domandare il doppio della caparra.
Infatti, il versamento di questo denaro ha la funzione di rafforzare l'obbligazione contrattuale da entrambe le parti.
Differenza fra caparra e acconto

L'acconto è un anticipo di pagamento che ha il compito di confermare la propria volontà contrattuale. Questo non può essere trattenuto: se lo scambio preventivato non avviene, il denaro dev'essere restituito (senza, in ogni caso, altre conseguenze).

La caparra confirmatoria, come abbiamo visto, non viene restituita: si tratta infatti di una garanzia per entrambe le parti così strettamente legata all'impegno del contratto che non può essere scissa dall'intenzione di attuarlo. L'unico caso che contempla la restituzione è quando si verifica un'inadempienza da parte del venditore.
La caparra e la registrazione

La caparra confirmatoria viene solitamente erogata prima della registrazioni. Entrambi gli atti hanno un valore confermativo.

La registrazione deve avvenire per tutti i contratti d'affitto che superano la durata di 30 giorni. Prevede un costo, pari al 2% del canone annuo moltiplicato per le annualità per gli immobili urbani, mentre è pari allo 0,5% per i fondi rustici.
Questa spesa dev'essere suddivisa a metà fra locatore e locatario.
Cosa è la caparra penitenziale?

Questa è sancita dall'art. 1386 c.c. che afferma:

"Art. 1386 Caparra penitenziale.
Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso.
In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta."

La penitenziale, a differenza della caparra confirmatoria, è quindi la somma di denaro che la parte che decide di recedere dal contratto deve all'altra. In tal caso non è necessario il ricorso al giudice o a richieste di risarcimento danni.

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Vedi anche:

Efficacia del contratto e caparra confirmatoria (Fonte: diritto24.ilsole24ore.com - 11/11/2011)
Preliminare di vendita immobiliare e caparra confirmatoria: risoluzione o recesso? (Fonte: altalex.com - di Marco Contini - 19/01/2007)
Caparra confirmatoria e inadempimento. Recesso o risoluzione? (Fonte: studiodestasio.it - 30/11/2011)
CAPARRA CONFIRMATORIA: LE ULTIME SENTENZE SULL'ART. 1385 DEL CODICE CIVILE (Fonte: infocentocase.blogspot.it - 15/02/2013)
Differenza fra caparra confirmatoria ed anticipo di acconto (Fonte: immobilio.it - 20/04/2012)
Somma corrisposta al momento della proposta di acquisto e recesso acquirente (Fonte: immobilio.it - 27/07/2011)
Rinuncia proposta di acquisto e l'assegno? (Fonte: immobilio.it - 02/01/2013)
Rinuncia all'acquisto dopo proposta d'acquisto accettata dal venditore (Fonte: immobilio.it - 07/12/2011)
Come recedere da compromesso (Fonte: immobilio.it - 22/12/2010)
Risoluzione del preliminare di compravendita e restituzione della caparra (Fonte: iusletter.com - di Simone Corradin)

Ho firmato per accettazione una proposta di acquisto x la vendita del mio immobile ma ora ci ho ripensato. Posso restituire solo la caparra. (Fonte: idealista.it - 26/12/2013)

Risposte al 30/12/2013:

#1 Lunedì, 30 dicembre 11:56 Ritratto di info anonimo risponde a Signora
Assolutamente no! Dovresti addirittura restituire il doppio della cifra e s c'è un'agenzia di mezzo saldare ache la loro parcella!!!!

#2 Lunedì, 30 dicembre 14:21 Ritratto di massimomassimo risponde a Signora
SE non ci sono validi motivi documentati, va restituita il doppio e spese di agenzia.

#3 Lunedì, 30 dicembre 14:45 Ritratto di info anonimo risponde a Signora
se hai versato l'assegno a maggior ragione devi restituire il doppio della caparra se si tratta di confirmatoria, inoltre la controparte potrebbe far valere il diritto di richiesta risarcimento danni.

#4 Lunedì, 30 dicembre 15:43 Ritratto di info anonimo risponde a Signora
La risposta alla tua domanda non è così semplice, poichè è necessario valutare una serie di aspetti.

1) se chi ti ha fatto la proposta è stato informato che tu hai accettato , allora l'affare è concluso e quindi si possono ipotizzare tre scenari : a doppio della caparra; b doppio della caparra più eventuali danni ; c esecuzione forzata del contratto per via giudiziale;

2) se chi ti ha fatto la proposta non è ancora stato "informato" allora il contratto non è concluso
e di norma la proposta ha una validità di 15/20 gg dopo di chè decade.

in ultima analisi il buon senso in queste cose molte volte funziona più della legge.

Auguri

#5 Lunedì, 30 dicembre 17:07 Ritratto di info anonimo risponde a Signora
veramente la domanda in senso stretto lascia pochi spazi a soluzioni bonarie se tutti i passaggi normativi di una proposta sono stati rispettati (firma della proposta da parte del potenziale acquirente, firma per accettazione da parte del venditore, firma per presa visione dell'accettazione da parte del potenziale acquirente, tutte corredate di data, ora e luogo).
In tal caso è dovuto il doppio della caparra con l'aggiunta di eventuali danni,, le spettanze all'Agenzia immobiliare, nonchè la possibile esecuzione forzata dell'obbligazione a vendere.
Nella realtà , allorquando i contraenti e la stessa Agenzia immobiliare sono persone di buon senso, è sufficiente (spesso ma non sempre!) argomentare con adeguate motivazioni le ragioni del recesso, cercando di mediare le reciproche posizioni anche (in estrema ratio) con un forfettario compenso alla parte adempiente ed alla stessa agenzia.
se ciò non fosse sufficiente è più che probabile che la cosa si possa risolvere restituendo il doppio della caparra al potenziale acquirente e le spettanze all'agenzia.

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