La fine della bolla

Il conte di Cavour ci ha fatto fare tante risate, ora torniamo alla realtà e a come stanno le cose:


Ci sono due ragioni fondamentali che decretano l’assoluta follia di possedere immobili in italia:

1) Il mercato: I prezzi scenderanno, non esiste una sola possibilità su un milione che nei prossimi anni i prezzi degli immobili e gli affitti non vedano una brusca ulteriore caduta. I motivi sono evidenti:
1.La facilità e il basso costo per ottenere un mutuo sulla casa, almeno per i prossimi 10 anni, non si potrà neppure avvicinare a quella che ha gonfiato la bolla immobiliare. Di fatto i soldi che hanno tenuto i livelli di prezzo delle case su valori assurdi semplicemente non esistono più. (si signori, il prezzo che pensate valga il vostro immobile, probabilmente è assurdo, fatevene una ragione)
2.Con il deteriorarsi delle condizioni economiche e con l’aumento della disoccupazione la platea di compratori che possono offrire garanzie per ottenere credito per il mutuo si restringe sempre di più.
3.Attualmente il mercato è ingessato con venditori che vivono ancora nella pia illusione di potere vendere i propri immobili a prezzi ancora vicini ai livelli della bolla immobiliare italiana. Dall’altra parte ci sono compratori che semplicemente non hanno ne i soldi per comprare (ne li possono ottenere) ne la propensione al rischio necessaria. E’ chiaro a tutti che il mercato immobiliare italiano è solo all’inizio di un lungo declino in quanto a prezzi.
4.Il mercato immobiliare ha un tipico andamento “a singhiozzo”, prima di una fase di crac dei prezzi si assiste ad una rarefazione degli scambi (cioè quello che accade oggi). Poi improvvisamente la consapevolezza, spesso guidata dai media (preparatevi a titoloni come: “il crac della casa, etc etc,” di essere in un mercato con prezzi calanti toglie il velo di illusione ai venditori e restituisce la consapevolezza di avere in mano un bene costoso da mantenere e difficile da liquidare anche a prezzi “bassi”. A quel punto si scatena la corsa al ribasso per non rimanere con il cerino in mano (cioè con la casa sul groppone).

2) lo stato: la sempre minore quantità di flussi tassabili da lavoro,impresa e consumi spingeranno lo stato a spostare sempre di più la tassazione sul patrimonio. E’ noto che al di la di leggi inapplicabili l’unico patrimonio realmente tassabile è quello registrato. Dunque principalmente attivi bancari (avete presente il super-bollo bancario), automobili e imbarcazioni e ovviamente immobili (avete presente l’Imu). Di queste 3 categorie quella più difficile da occultare o spostare all’estero è proprio l’amata casa, il “mitico” mattone.

Potete stare certi che l’IMU 2012 è solo un piccolo leggerissimo aperitivo, un’apostrofo marrone fra le parole “ti tasso” . Case, Negozi, Garage, Cantine saranno il pezzo forte su cui verrà calcolata (o verranno calcolate) patrimoniali straordinarie oppure “ordinarie” (come da programma economico del PD……)

Dunque che fare?

E lo chiedete pure? Santa pazienza:
1. toglietevi dal cervello l’illusione di potere vendere il vostro immobile a prezzi anche solo vicini a quelli del 2007/2008, è F-I-N-I-T-A la festa da almeno 2 anni.
2. riuscire a vendere il vostro immobile ad un prezzo mediano fra quello pre-euro (1999/2000) e quello del picco massimo è un affare per il venditore, tenete presente che la crisi economica porterà i prezzi delle case ad una depressione dunque ad un periodo di prezzi più bassi rispetto alle medie storiche.
3. Abbiate la consapevolezza che continuare a mantenere un immobile sfitto potrebbe diventare addirittura un costo insostenibile e dunque in un futuro vicino potreste essere costretti a vendere per disperazione e a prezzi davvero stracciati.

In sintesi: tralasciando la prima casa (anche se, monetizzare e andare in affitto non è un idea scandalosa), se avete altri immobili su cui contate per conservare o incrementare il vostro patrimonio, VENDETELI E IN FRETTA!, abbassate la pretesa del prezzo , cercate sempre di negoziare per arrivare ad un accordo. Sappiate che il tempo gioca a vostro sfavore.

In questi anni di incertezze economiche, con la crisi europea che rischia di farsi sempre più cupa, in molti si chiedono cosa fare con i propri risparmi e se il mercato immobiliare può rappresentare un porto sicuro in cui mettere i propri risparmi. ne abbiamo parlato con ezio bruna, docente di economia e finanze al politecnico di torino, fondatore di cesfim (centro studi finanza immobiliare) e past president della commissione real estate dell’associazione italiana private banking (aipb)

domanda. di fronte alla crisi economica chi ha dei risparmi in banca si sente insicuro: è una buona idea investire nell'immobiliare?

risposta. prendiamo il caso limite, sottolineando però che si tratta di un'ipotesi possibile ma non certa: la rottura dell'euro e il ritorno alla lira. le conseguenze sarebbero disastrose e la moneta si svaluterebbe, trascinando con sè la svalutazione delle abitazioni. quindi è una pessima idea investire in italia per proteggersi da questa eventualità. inoltre le conseguenze sull'occupazione, sul welfare, sulle pensioni sarebbero tali che ci si troverebbe in mano un pugno di mattoni e le case non si mangiano. meglio avere dei risparmi svalutati che un immobile svalutato. pensiamo all'argentina del crollo: la classe media fu costretta a svendere dalla sera alla mattina per avere una liquidità minima e tirare a campare

d. i piccoli risparmiatori, soprattutto i pensionati con una buona liquidazione, cosa dovrebbero fare?

r. sicuramente non cedere all'idea che il mattone italiano li preserverà da un eventuale crollo. basta vedere cosa hanno fatto i greci in questi due anni: hanno comprato immobili a londra o in germania, gli unici due paesi che uscirebbero meno peggio dallo scenario peggiore. l'immobile come bene rifugio vale solo in alcuni paesi

d. l'imu avrà un'influenza diretta sul mercato come in molti sostengono?

r. assolutamente sì, ma la vera batosta arriverà dalla riforma del catasto. l'unione di tutti i fattori, oltre all'aumetno dei costi di manutenzione per l'invecchiamento degli immobili, renderà la proprietà immobiliare troppo costosa

d. un anno e mezzo fa, mentre molti operatori annunciavano la ripresa del mercato, lei dichiarava che fino al 2014 i prezzi delle case sarebbero scesi. conferma quella previsione o la rivede?

r. la rivedo in peggio. nel 2010, quando molti operatori vedevano segnali di ripresa, la situazione macroeconomica non era grave come adesso. con le nuove proiezioni è ragionevole aspettarsi una discesa dei prezzi accentuata fino al 2017

d. quanto influiscono i mutui nella sua analisi?

r. il calo della domanda di mutui è così accentuata da non trovare riscontro negli ultimi 20 anni. inoltre i giovani hanno di fronte uno scenario di cui sono sempre più consapevoli: il mercato del lavoro li spingerà a cercare opportunità ovunque e il mutuo diventerà un fardello

d. quali altri fattori incideranno negativamente sul mercato immobiliare?

r. due su tutti: la curva demografica e la riforma delle pensioni. in italia l'82% della popolazione vive già in una casa di proprietà e le nuove famiglie, alle prese con un mercato del lavoro difficile e l'erogazione di mutui bloccata, non potranno comprare casa. sul lato delle pensioni, poi, sempre più persone tra i 60 e i 67 anni si troveranno con dei redditi più bassi, per la perdita del posto di lavoro, un nuovo regime part time o forme di esodo volontario senza stipendio. in pochi anni in molti dovranno vendere la nuda proprietà o le seconde case. è evidente che l'offerta superarà la domanda

d. con quali conseguenze?

r. fermo restando che una parte del mercato, ovviamente, continuerà a funzionare, in italia avremo un fenomeno che in america si chiama "house rich, cash poor": ricchi di case, poveri di redditi. pensiamo a quanti immobili, magari in pessime condizioni, saranno ereditati nei prossimi anni, da chi non avrà dei redditi sufficienti a mantenerli. se tutti li mettessero in vendita l'offerta aumenterebbe ancora, quindi l'unica possibilità verranno dal mercato dell'affitto. sempre che nel frattempo l'economia si riprenda e i giovani non se ne vadano tutti all'estero

d. cosa succederà in definitiva al mercato immobiliare?

r. ritengo che siamo di fronte a un cambio di paradigma epocale: la casa diventerà un bene d'uso e non un bene rifugio da lasciare ai figli. è probabile che la legge a cui ci siamo abituati negli ultimi decenni, ossia che la casa nel lungo periodo non perde mai valore, non funzionerà più