Real Estate Pills April 16, 2014
Investimenti esteri: ora tocca a noi
Il convegno de ilQI a Milano ha offerto molti spunti
C'è mercato, c'è interesse da parte degli investitori internazionali i quali credono in una ripresa economica dell'Italia, ma il settore immobiliare deve lavorare tanto per rendere strutturali gli investimenti provenienti dall'estero. Avere il coraggio di sconfiggere i mali cronici del nostro mercato (tempi, burocrazia, normativa oscura e penalizzante, fiscalità eccessiva, poca trasparenza e innovazione, un po' di approssimazione) per avviare la nuova fase del real estate italiano grazie alla liquidità che, chissà per quanto tempo, guarderà alla penisola. Questo uno dei tanti concetti emersi al convegno organizzato da ilQI a Milano presso Nctm Studio Legale Associato dal titolo“Gli investimenti stranieri nel real estate” (vi ricordiamo che tutte le relazioni integrali saranno visibili per gli abbonati de ilQI nei prossimi giorni, insieme alle slides presentate dai relatori al convegno). Potremmo partire dalla chiusura di un deciso Massimo Caputi di Prelios che ha dichiarato "l'interesse ed il movimento ci sono e sono concreti ma esiste ancora un gap tra chi vuole acquistare e chi vende che è quasi incolmabile, lo dimostrano anche le OPA sui fondi di questi giorni".
Insomma se anche il piccolo risparmiatore non vende ma tiene sul prezzo figuriamoci il proprietario di un asset, a meno che non sia costretto a svendere. "Il segnale positivo è che c'è domanda sul debito nel real estate", ha detto anche Caputi, come si è visto da recenti operazioni. Per gli investimenti stranieri tramite i fondi, Caputi è stato deciso "occorre fare chiarezza, dopo che nel 2010 è stata introdotta la scellerata norma che ha fatto fuggire gli investitori". Norma che è ratificata. Ogni investitore "che si affaccia chiede una fiscal opinion". Questa opacità di mercato, secondo Caputi, non permette una chiara distinzione tra "investitori buoni e cattivi", e va eliminata quanto prima altrimenti molti potenziali investitori saranno allontanati in un clima di sfiducia.
Ad aprire i lavori era stato Luigi Croce, Responsabile RE di Nctm, che dopo aver parlato del disegno legge Destinazione Italia e delle applicazioni nel real estate ha auspicato una semplificazione del quadro normativo e fiscale che punti sul rilancio delle Siiq, anche facilitando l'investimento delle stesse nei fondi immobiliari (almeno quelli che puntano sulla locazione) e abbassando il limite del'85% da distribuire agli azionisti, troppo limitante per le strategie aziendali. Un concetto portato avanti anche da Gualtiero Tamburini, Presidente di Federimmobiliare, il quale ha sottolineato l’importanza, ai fini del contesto economico, di non abbandonare il disegno di legge Destinazione Italia avviato dal precedente governo. Gli investitori esteri, ha però aggiunto, non sono scoraggiati soltanto dal complesso quadro normativo, ma anche da un vizio imputabile al mercato: la scarsa qualità dei dati relativi alle operazioni. Alivello di sentiment c'è di buono che si sta ricostruendo fiducia e l'aspettativa, un fattore importantissimo, anche se siamo sotto il livello dei tempi espansivi.Antonio Sanchez Fraga, AD di Rinascimento RE, ha improntato il suo intervento sull'innovazione e sulla creazione di nuovi modelli di business più aderenti al contesto attuale per attirare capitali. Nel real estate italiano, ha spiegato, il problema dei tempi e delle autorizzazioni rimane l'ostacolo che impedisce la nascita di un sistema integrato come in altri settori. Come si può valutare la variabile tempo? Detto questo, l'unicità degli asset di pregio italiani è sempre un unicum che il paese deve saper sfruttare. Come appare agli occhi degli stranieri il contesto italiano lo ha spiegato Luca Zaffaroni, Rbs Capital Resolution, intervenuto a titolo personale: attualmente nel mondo c’è moltissima liquidità da investire e sembra che l’Italia faccia parte delle destinazioni tra cui scegliere. Il Bel Paese è tornato nei radar degli operatori esteri, anche se ci sono ancora pareri discordanti sulla possibile evoluzione futura del mercato. Nel 2013 tre soli operatori esteri (Blackstone, Qatar e MSREF) hanno contribuito per oltre il 50% del totale di acquisti compiuti da stranieri. Ivan Mallardi, Responsabile RE Investing Italia di Morgan Stanley, ha confermato che la banca d’affari punta a espandere la propria attività italiana, con un focus particolare sul commerciale e il terziario. Un vantaggio del real estate italiano rispetto a quello di altri paesi è che, perlomeno agli occhi degli stranieri, è percepito di relativo comfort (rispetto ad economie più instabili) e presenta buone opportunità. L'operazione con Goldman Sachs su Auchan è indicativa della fiducia sull'Italia di questi grandi operatori. Segnali positivi confermati anche da Valeria Falcone, Country Head Italia di Carlyle Group, la quale, analizzando il contesto economico, ha riconosciuto che le famiglie italiane hanno ricominciato a risparmiare, notizia importante per il futuro del mercato residenziale. Ci sono evidenti indicazioni, perchè l'arrivo dei capitali dopo la grande crisi è sempre anticipatore della ripresa. Certo, per chi fa sviluppo al momento la situazione è più complessa rispetto a chi acquista asset o portafogli, e necessita ancora di maggiore specializzazione e cautela.
L'attività commerciale italiana può considerarsi già in forte recupero se si guarda al vecchio continente nel suo complesso: lo evidenzia Alessandro Mazzanti, AD di Cbre in Italia. Nel primo trimestre del 2014 i volumi di investimento nel real estate commerciale sono aumentati a livello europeo del 18% annuo, anche se a velocità differenti da regione a regione. In Italia è importante notare che si acquista molti di più in equity rispetto all'uso della leva anche degli anni di boom. Analizzando invece i nuovi trend per intercettare le diverse tipologie di investitori, Filippo Maria Carbonari di Praga Service RE ha confermato una fase attuale di mercato (la Prima Fase del ciclo) dominata dagli opportunistici, in cui il real estate italiano rimane soggetto un po' passivo. Per tornare a formulare proposte attrattive gli operatori e gli sviluppatori "dovrebbero fare veramente innovazione di prodotto, non solamente parlarne come spesso accade". Secondo Carbonari stiamo entrando nella seconda fase del ciclo di investimenti internazionali sul mercato italiano, una fase in cui gli specialisti cercano prodotto nuovo e il mercato deve saperlo offrire. Jerry Boschi, Country Manager di ECE in Italia ha spiegato la volontà del suo gruppo di investire in Italia, cercando anche location particolari che abbiano però una retail spending density interessante. C'è un grande mercato di consumo per i centri commerciali in Italia. Inter Ikea CG è un grande investitore straniero arrivato in Italia nel 2009, non proprio un momento felice, ma con grande ambizione, come ha ricordato Monica Cannalire di Inter Ikea Center Group. L'Italia è un mercato maturo ma per Inter Ikea (che si considera un long term investor) ci sono opportunità per creare valore in shopping mall evoluti. Inoltre, tra i plus positivi, si sta allentando la stretta del credito bancario. Stefano Keller di Foncière LFPI ha indicato il forte disallineamento tra domanda estera e offerta nazionale in termini di rendimento netto e lordo. In Italia c'è una forte incidenza della tassazione che rende difficile (ma possibile) ottenere il target del 7% netto cercato come obbiettivo della sua società. La soluzione? Prodotti particolari in località secondarie e molto asset management.
Sul rendimento degli asset l'incognita ripresa
De Nardis: c'è ma viaggia su ritmi modesti
È un trend di ripresa quello dei rendimenti degli immobili a reddito in mano ai gestori, come si evince dai dati presentati da IPD a Milano, in un appuntamento in cui si è dato un veloce e trasversale sguardo a mercato, trend, settori, indicatori di performance. Complessivamente viene confermata la risalita del grafico relativo ai rendimenti totali, una crescita dai minimi della "seconda recessione" avviata già a fine 2012 e proseguita per tutto il 2013. Dal segno meno a un timido segno più. Ci si attende dal primo semestre dell'anno in corso un'altra indicazione positiva, una conferma chiara dell'andamento ascendente in linea con i mercati che hanno già intrapreso questa strada prima di noi (UK e USA). Soprattutto sarà interessante capire come si è mosso, in questi primi mesi dell'anno, il valore capitale: si è arrivati al bottom del repricing degli asset oppure c'è ancora un gradino da scendere prima di arrivare alla fine del ciclo negativo del valore? Dai bilanci che sono stati pubblicati negli ultimi giorni si è vista ancora una lieve correzione dei valori di portafoglio, il prossimo resoconto potrebbe essere quello dell'assestamento. Nel mercato privato non sarà così, come detto tempo fa da Nomisma ci sarà un segno meno sui prezzi anche a fine 2014 e non sarà trascurabile, ma nel segmento corporate si ha l'impressione che il fenomeno del repricing stia frenando. Eppure ci sono ancora molte variabili che possono cambiare le carte in tavola, per esempio un paio ne ha citate anche ieri Massimo Caputi al convegno de ilQI sugli investitori esteri: dopo l'asset quality review in corso le banche potrebbero vendere anche a valori più bassi sul mercato, e il repossessed del leasing, che pare valga 15 mld di euro, che fine farà? Insomma la matassa è ancora tutta da dipanare anche se c'è un clima migliore rispetto al recente passato. Un nodo da sciogliere, non solo per il mercato ma per il Paese, è quello dell'economia: entrando più nel dettaglio il timore che la ripresa fosse troppo flebile è stato confermato dal governo che ha rinviato il pareggio di bilancio e ha sottolineato la drammaticità del momento. "La ripresa economica, ancora fragile, si associa a condizioni di liquidità delle imprese ancora lontane da livelli accettabili. La situazione del mercato del lavoro rimane molto difficile", ha detto in Senato il ministro dell'Economia, Pier Carlo Padoan. Abbiamo chiesto un commento a Sergio De Nardis, economista di Nomisma:"Direi che gli indicatori statistici degli ultimi giorni, soprattutto l’ulteriore calo dell’inflazione, confermano che la ripresa c’è, ma viaggia su ritmi modesti. Le misure messe in campo col Def per sostenere la domanda vanno nella giusta direzione, ma bisogna verificare la portata effettiva di questi provvedimenti e tenere conto degli effetti restrittivi delle coperture finanziarie adottate. Insomma, quello della ripresa si conferma un percorso difficile e pieno di vincoli".
Uffici Milano: stabili prime rent e yield
Secondo i dati di Jll relativi al primo trimestre del 2014, i prime rent per mq/anno nel settore uffici a Milano sono pari a 450 euro, stabili sul trimestre, con un prime yield del 5,15%, stabile rispetto al trimestre precedente.
High street: Milano la più cara d’Italia
Via Montenapoleone primeggia per canoni retail
Via Monte Napoleone a Milano è la strada della moda più cara d’Italia. Per fare un esempio, 100 mq di negozio costano all’anno 670.000 euro di affitto, mentre via della Spiga arriva a 500.000 euro. Non è da meno Roma che, per 100 mq nella preziosissima via dei Condotti, presenta canoni per640.000 euro annui. E’ quanto emerge dal Fashion & High Street Report redatto da Federazione Moda Italia in collaborazione con World Capital Group, un’analisi del mercato fashion che racchiude valori di locazione e rendimenti delle maggiori high street italiane.
Slancio globalizzazione investimenti commeciali nel 2014
Global Capital Flows Q1 2014 dati preliminari
JLL conferma che i volumi globali di transazioni dirette in immobili commerciali sono aumentati del 23% nel primo trimestre del 2014. Gli investimenti diretti in immobili commerciali hanno raggiunto globalmente i 130 miliardi di US$ nel primo trimestre del 2014. Nelle Americhe i volumi hanno registrato un aumento del 63% e in Europa del 14%, mentre in Asia Pacifico sono scesi del 17% su base annua. Le previsioni di JLL per i volumi di transazioni su base annua rimangono pari a 650 miliardi di US$ JLL ha confermato che i volumi di transazioni dirette in immobili commerciali hanno raggiunto globalmente i 130 miliardi di US$ nel primo trimestre del 2014, con un aumento del 23% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno.
Investimenti immobiliari Italia: +16% nel I trimestre
Volume complessivo di 720 milioni di euro, analisi di Cbre
In Italia i volumi d’investimento nel primo trimestre sono aumentati del 16% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, attestandosi sul valore 720 milioni di euro, da ciò che emerge dall’ultima ricerca di Cbre. L’Italia sta beneficiando della maggiore liquidità disponibile, pur se in misura minore rispetto ai mercati di Spagna e Irlanda. Negli ultimi 5 trimestri, dall’ingresso del Qatar nell’operazione di Porta Nuova, gli investimenti stranieri nel settore immobiliare italiano hanno raggiunto i 4 miliardi di euro e sono ancora molto attivi investitori con profili opportunistici quali Blackstone, Cerberus, Apollo, Lone Star, Orion e Soros per citare i più grandi, nonchè Tristan e Benson Elliott con size più ridotte, che guardano a portafogli e genericamente ad asset svalutati in modo significativo.
Mazzola (Norisk): OPA Blackstone un successo per tutti
Vantaggi per i quotisti
"Penso che l’Opa sia stato un successo per tutti - commenta per ilQI Carlo Mazzola di Norisk circa l'OPA sul fondo Atlantic 1 - Blackstone ha comprato il 40% di un ottimo fondo a sconto e potrà influenzare la gestione nei prossimi anni a vantaggio di tutti i quotisti. Per questi ultimi, permetetemi il paragone, è come se fossero passati da guidare una macchina su una strada ad essere diventati passeggeri di una bellissima macchina guidata da un autista: la strada à la stessa, ma sei molto più comodo! Nelle prossime settimane - conclude Mazzola - si capirà bene, quali saranno le scelte di Blackstone per valorizzare al meglio il proprio investimento".
Last updated: 24/04/2014
prelios