Limiti alla facoltà di vendere
Alcuni contratti di mutuo prevedono che l'utente non possa vendere l'immobile prima di aver finito di pagare il mutuo. In caso contrario si fa obbligo di estinguere anticipatamente il contratto assoggettandosi il pagamento della penale. E' una clausola che ovviamente non va sottovalutata perché può creare un intralcio nel momento in cui si decide di cambiare, casa. Il consiglio è quello di evitare gli istituti che propongano questa clausola o, in alternativa, chiedere che la limitazione non vada oltre i 5 anni. L'acquisto di un immobile già coperto da un mutuo.
In un caso del genere sono possibili due strade. Se il tasso e le condizioni sono favorevoli si può scegliere di accollarsi il mutuo in essere, continunado a pagare le rate al posto del proprietario precedente. Le banche di solito acconsentono all'operazione e si evitano le spese per un nuovo contratto. La seconda via consiste nel chiedere al venditore di estinguere il mutuo, magari utilizzando gli acconti dell'acquirente. E' ovvio che la banca pretenderà una penale d'estinzione per compensare il mancato guadagno degli interessi edé quindi necessario soppesare bene la convenienza.
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Con la Legge 40/07, si fornisce nuovo impulso all'onda lunga delle liberalizzazioni divieto di clausole penali sull'estinzione anticipata dei mutui immobiliari e semplificazione nel procedimento di cancellazione dell'ipoteca;
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Una volta goduto di dette agevolazioni fiscali, non è possibile rivendere l’immobile acquistato prima che siano decorsi cinque anni dalla data dell’atto, pena il pagamento di una somma pari alla differenza tra imposta pagata e imposta che si sarebbe dovuto pagare come “seconda casa”, maggiorata di una sanzione pari al 30% oltre agli interessi. L’attuale normativa consente tuttavia di rivendere la “prima casa” senza incorrere nel pagamento della sanzione suindicata nell’ipotesi in cui entro un anno dalla data di vendita della casa, si provveda a riacquistarne un’altra da adibire a propria abitazione. In questa ipotesi, inoltre, non soltanto si evita, come detto, il pagamento dell’ulteriore imposta con la relativa sanzione, ma è possibile anche detrarre dalla somma dovuta a titolo di imposta di registro per il nuovo acquisto l’importo dell’imposta (di registro o sul valore aggiunto) già pagata in occasione del primo acquisto (il classico “due piccioni con una fava”!): è questo, in termini tecnici, il cosiddetto “credito d’imposta”, per le cui modalità ed ambito di applicazione è sicuramente opportuno rivolgersi al notaio di fiducia, che, valutando con specifica attenzione il caso concreto, suggerirà le possibili soluzioni e consiglierà in modo da garantire il maggior risparmio economico consentito dalla legge.
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Se davvero esistono queste clausole nei mutui, vendere casa non sarà poi così facile. Se ci sono limiti alla facoltà di vendere si è troppo condizionati, altro che investimento. E come può una persona comune con un potere contrattuale ridotto imporre l'eliminazione di tali clausole? Spero che la gente non si faccia gabbare così facilmente, ma ne dubito.