Mutui Maledettissimi Mutui

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Turi
2007-08-29 21:46 Variabile o fisso? Cosa preferisco le banche

Cerco di non utilizzare un linguaggio troppo tecnico.
Dal punto di vista del cliente, un'esposizione al tasso fisso è nettamente più vantaggiosa per una serie di motivi.

1) Solitamente le banche prezzano i mutui in modo da far risultare più conveniente per loro (e quindi per il cliente più svantaggioso) il mutuo a tasso variabile, in termini di valore attuale al tempo zero, rispetto al mutuo a tasso fisso. Ciò che i consumatori non considerano è che i mutui vengono prezzati sulla base di una curva forward dei tassi che è crescente (almeno in Europa): quindi la "convenienza" del mutuo a tasso variabile durante i primi anni viene più che compensata dalla "non-convenienza" durante gli anni successivi.

2) Un mutuo a tasso fisso permette al cliente di avere un "cap" implicito. Infatti, se i tassi dovessero salire, il mutuo risulterebbe protetto diventando addirittura conveniente se il tasso guida supera il tasso fisso del mutuo stesso, mentre se i tassi scendono il cliente può sempre estinguere il mutuo anticipatamente (senza penali a seguito della legge Bersani!) e contrarne uno a tasso variabile adesso ben più basso.

3) Essendo lo spread fra tasso fisso e variabile adesso molto ridotto, è aumentata la convenienza al tasso fisso, in altri termini è diminuita la economicità del tasso variabile.

4) I consumatori non considerano minimamente che il rischio, come tutte le grandezze finanziarie, può essere prezzato. Nel momento in cui voi contraete un mutuo a tasso variabile, "regalate" il prezzo del rischio implicito del tasso guida alla banca, che poi a sua volta lo rivenderà sul mercato. Nessuna banca infatti riconosce un premio al rischio ai clienti che si impegnano a tasso variabile.

Dal punto di vista della banca, al contrario, il mutuo a tasso variabile è più conveniente per i seguenti motivi.

1) Tutti i motivi speculari a quelli sopra elencati.

2) Non esiste più la penale di estinzione anticipata, letteralmente la differenza in valore attuale del mutuo in essere e il mutuo a valori di mercato. Nel regime legislativo ante-Bersani, se passavate da un mutuo a tasso fisso a uno a tasso variabile, perchè i tassi erano scesi e quindi per voi era più conveniente rimodulare il mutuo, dovevate pagare una penale pari alla differenza in valore attuale dei due mutui. Così in pratica la banca non aveva nessun costo, anzi guadagnava le commissioni fisse sul nuovo mutuo. Con l'avvento del Decreto Bersani le cose sono cambiate: le banche non ricevono più la penale e quindi diventa per loro estremamente diseconomica la rimodulazione del mutuo. Cercheranno in tutte le maniere di offrivi un mutuo a tasso variabile per evitare l'inconveniente, cercheranno di caricare la vecchia penale attraverso altri costi (costi fissi up-front per esempio) oppure alzeranno il tasso dei mutui a tasso fisso in modo da renderli meno convenienti. Ma quest'ultima soluzione è poco perseguibile in quanto commercialmente non conveniente (il cliente valuta il tasso ed invece trascura i costi fissi up-front che in valore attuale hanno un impatto pesantissimo).

3) Le banche traggono ingenti profitti dalle cartolarizzazioni dei mutui a tasso variabile che i clienti contraggono. I mutui a tasso fisso non vengono cartolarizzati oppure vengono "swappati" a tasso variabile per poi essere cartolarizzati.

Per inciso, tutte le opzioni che vengono offerte insieme ai mutui (ad esempio, opzione di passare da variabile a fisso o viceversa) vengono pagate profumatamente dal cliente (la rata del mutuo con opzione è più alta di quella del mutuo senza opzione). Il prezzo di queste opzioni non è mai ai valori di mercato ma ben al di sopra, rendendo in fin dei conti l'opzione non più conveniente in termini di valore attuale.
Scusate il tecnicismo, spero però di aver dato un'idea perchè le banche spingono alla contrazione di mutui a tasso variabile o con opzioni incorporate.

Un (ex) strutturatore di banca
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