Le due facce di una stessa moneta. Il mercato immobiliare

Ringraziando aletiburtino per la segnalazione di questo articolo.

Pubblicato martedì 15 Maggio 2007 - l'originale si trova su icebergfinanza.splinder.com

Le due facce di una stessa moneta. Il mercato immobiliare

Di Andrea Mazzalai

Devo ammettere che da qualsiasi punto di vista si guardino gli avvenimenti, i fenomeni, le tendenze non vi è dubbio che una stessa situazione può essere letta usando significati e parole che a seconda degli stati d'animo e delle proprie convinzioni portano a conclusioni completamente differenti.

Più volte in passato ho ricordato che un dato qualunque esso sia, è un dato oggettivo, non modificabile se non manipolato e diffuso in maniera distorta per interesse personale, ma il commento e l'analisi che chiunque fa di questo dato lo fa diventare soggettivo e quindi assume una luce diversa a seconda di chi lo interpreta.

Come detto prima possiamo chiamare l'attuale crisi in molte maniere a seconda delle nostre convinzioni, aspettative, speranze, o paure.

Possiamo usare le parole correzione, crollo, recessione o depressione a seconda di come si evolve la situazione oppure semplicemente in base alla nostra interpretazione della realtà, dei dati in nostro possesso.

Se siamo ottimisti come la Federal Reserve, basterà ricordare che il mattone è da sempre un investimento sicuro nel lungo termine, che l'uomo ha bisogno di una casa dove poter vivere, che il mercato subprime è una piccola goccia nell'oceano dei mutui immobiliari, che l'economia è solida e che non vi è alcun pericolo di contagio, che quando i prezzi saranno scesi abbastanza ci sarà sempre qualcuno che ricomprerà invertendo la tendenza, amplificando ed "interpretando" le notizie positive e sottovalutando quelle negative anche se sono la regola in un mercato in contrazione.

Se siamo invece pessimisti non c'è che l'imbarazzo della scelta, ma proviamo per una volta ad essere realisti.

Se vogliamo sentire le opinioni degli attori di questo grande mercato che corrisponde al mercato più capitalizzato al mondo, avremo opinioni e considerazioni differenti a seconda dello stato d'animo, del grado di coinvolgimento e del grado di interesse personale.

Avremo l'opinione di coloro che vivono sulla propria pelle le conseguenze di questa chiamiamola "deflazione" immobiliare, coloro che lottano giornalmente per riconquistare la propria casa protagonisti consapevoli o ingenui di un'eccesso infinito, avremo l'opinione dei banchieri, dei costruttori, degli immobiliaristi, degli organi di vigilanza, dei politici, degli investitori che hanno comprato obbligazioni strutturate con cartolarizzazioni di mutui ad alto rischio ignari o consaqpevoli, di coloro che producono materiali per le costruzioni, dell'indotto di questa enorme miniera che da sola ha sostenuto la ricchezza di un'intera nazione attraverso le rinegoziazioni dei mutui man mano che saliva il valore delle abitazioni.

Premetto con il dire che anche nella peggiore delle ipotesi non siamo di fronte ad una Apocalisse, alla fine del Mondo (Copenhagen: MONDO.CO - notizie) , ma semplicemente ad una naturale evoluzione di quello che senza alcuna ombra di dubbio è da considerarsi un fenomeno "eccessivo", una crescita irrazionale!

Ovviamente in questi anni non si è verificato solamente il classico fenomeno dell'offerta che corrisponde alla domanda ma la speculazione immobiliare ha amplificato e distorto le quotazioni, come in ogni bolla finanziaria ed economica che si rispetti!

Nessuno di noi possiede certezze assolute o verità profetiche, ma talvolta l'eccesso del singolo è l'eccezione, nelle masse, nelle tendenze diventa una regola.

Solo analizzando e riflettendo possiamo comprendere sino in fondo una tendenza in atto!

Oggi con la fiducia dei costruttori pubblicata dalla NAHB ritorna una nuova ondata di dati strategici per comprendere la futura evoluzione del mercato immobiliare, ma nessuno sa al di la del breve termine, dove questi dati ci porteranno.

Secondo l'ultimo rapporto della NAHB National Association of Home Builders la fiducia dei costruttori è scesa al più basso livello dell'anno, con una caduta delle vendite residenziali e l'outlooks dei costruttori per i prossimi sei mesi, è al più basso livello da ottobre.

David Seiders, capo economista dell'associazione, prevede che ci vorranno tre o quattro anni prima che l'invenduto del settore venga completamente smaltito per riprendere la linea di tendenza di 1,8, 1,9 milioni di unità abitative all'anno e che l' invenduto sarà una seria ipoteca sulla produzione futura.

Evitando qualsiasi commento o libera interpretazione di dati, avvenimenti e ricerche cercherò di ripercorrere i dati pubblicati dai vari giornali on line e blog che abitualmente seguo per cercare di comprendere conseguenze e circostanze tutte da verificarsi, che si riproporanno in maniera differente anche nella realtà europea e nel nostro paese.

Crollano i prezzi nelle ultime roccaforti americane, nei sobborghi di New York nella contea di Westchester nel New Jersey, nel Connecticut a Westport scendendo da un minimo dell'8,2 % ad un massimo del 18,8 % nei primi 4 mesi del 2007 rispetto allo scorso anno in 15 delle 24 zone in cui sono stati raccolti i dati secondo alcune agenzie immobiliari della zona.
La ricchezza e il buon accreditamento hanno sinora risparmiato queste zone ma come dice un mediatore immobiliare, " le balene mangiano il plancton, se il plancton sparisce che cosa accadrà alle balene?!"

Prezzi in aumento invece ad un ritmo più lento in media del 3% nella periferia della ricca California e precisamente nelle contee di San Mateo e Santa Clara ovvero Silicon Valley dove le aziende dei semiconduttori continuano ad assumere. Le abitazioni valutate sopra il milione di dollari, non sono certo finanziate con ipoteche del "subprime" ma nonostante questo i ricchi e tutte le varietà di compratori sono spaventati dalle notizie circa le ipoteche subprime.(fonte Bloomber.com)

Secondo la NAR Associazione Nazionale degli Immobiliaristi il prezzo medio di una abitazione declinerà dello 0,7 % quest'anno registrando la prima caduta significativa dalla Grande Depressione.

Solitamente chi ha un'abitazione del valore di 300.000 dollari la vende per comprarsene una di categoria superiore sino a 450.000 dollari, ma questo avviene solo se i cosiddetti compratori "principianti" ovvero coloro che acquistano casa per la prima volta entrano nel mercato.
Probabilmente sono mutuatari del settore "subprime" oppure dei prestiti "esotici" dell'Alt-A categoria di accreditamento un livello superiore, ma ora con gli accreditamenti ristretti pochi compratori "principianti" stanno provando ad acquistare una casa in seguito alla "deflazione" immobiliare ovvero la tendenza a rinviare l'acquisto in attesa di valutazioni più basse.(fonte MarketWatch)

La MBA Mortgage Bankers Association ovvero l'Associazione dei Banchieri di Ipoteca americana ha segnalato che le richieste di ipoteca sono aumentate del 2,6 % dalla scorsa settimana e sono su del 5 % rispetto allo scorso anno. I rifinanziamenti dei mutui sono saliti del 4,9 % rispetto alla scorsa settimana e sono su del 48 % rispetto ad un anno fa.
Le domande di prestito sono sostenute tramite la gestione degli alloggiamenti federali ma i dati della MBA non indicano quante richieste di mutuo sono state accettate. Alcuni mutuatari, in un contesto di accesso al credito ristretto, debbono richiedere l'accreditamento a più banche prima di essere accettati. (fonte MarketWatch)

Se poi consideriamo l'indice Pending Home Salex Index, ovvero l'indice che segnala i preliminari di acquisto che non sono portati a termine caduto del 4,9%, abbiamo una diversa interpretazione dei fatti.

Si ritiene che le preclusioni del settore Subprime aumenteranno sia nel 2007 che nel 2008, poiché circa 1,8 milioni di ipoteche ibride sono state vendute a mutuatari che non possono permettersi di rinegoziarle in un contesto di indebolimento del mercato residenziale, che alcune economie locali, mercati residenziali sono colpite dalla crisi in maniera più pesante di altre e quindi meritano più attenzione e che ogni preclusione può costare sino ad 80000 dollari nelle città ad alto rischio.
(fonte rapporto JEC Joint Economic Committee ovvero Comitato Economico del Congresso degli Stati Uniti)

Recentemente, l'American Home Mortgage Investment Corp. ha annunciato che i problemi del mercato subprime si stanno diffondendo ad altri settori del mercato ipotecario, tagliando le previsioni di profitto del 25 % con solo l' 1% di pratiche subprime in portafoglio.
Alcuni mutui delle categorie superiori hanno le stesse caratteristiche dei mutui subprime, con acconti zero o del 10 %, ammortamento negativo, opzioni ibride, solo interessi e niente capitale e sono stati concessi a famiglie relativamente abienti.

Alcuni dati mostrano che il 14% dei prestiti subprime erano in ritardo di 60 giorni nei pagamenti, mentre per quanto riguarda i prestiti intermedi l'aumento è stato al 2,6 % in continua progressione, rappresentando insieme il 40% dei prestiti ipotecari concessi in America lo scorso anno secondo Economy.com Moody. Il numero delle preclusioni raggiungerà 1.300.000 contro i 900.000 dello scorso anno.

Sempre secondo Moody's su Bloomberg.com i problemi del mercato subprime sono come un "elefante nella stanza" che sposteranno l'attenzione anche ad altre tipologie di ipoteca come le ipoteche commerciali che riguardano gli uffici ed i negozi che hanno usufruito di minore documentazione e dell'utilizzo di prestiti che prevedono il solo pagamento mensile della quota di interesse.
Quindi Mood'y medita di aumentare i livelli minimi di protezione del mercato dei CDOs o rivedere i rating di quelli legati in qualche modo al deterioramento del mercato.
" Dopo anni di crescita positiva, crediamo di aver raggiunto un punto di flessione". Secondo Moody's, le ipoteche commerciali assunte, hanno superato di circa l'11% il valore reale degli immobili, ma solo nel caso di perdite che superino il 30% del valore rivedranno le valutazioni triplaA.

Il dato relativo alla vendita di abitazioni esistenti, secondo la NAR National Association of Realtors,
che rappresenta l'85 % delle vendite totali, è sceso in percentuale ai minimi da circa 18 anni.
La riluttanza dei proprietari a ridurre i prezzi delle proprie abitazione aspettando tempi migliori contribuisce ad amplificare le eccedenze che preannunciano tempi biblici nello smaltimento futuro delle eccedenze.
Alcuni venditori stano ritirando dal mercato le loro abitazioni.
Per quanto riguarda le vendite di nuove abitazioni che corrispondono al 15% del volume totale sono aumentate dopo essere state riviste, al ribasso il mese precedente grazie alla situazione metereologica favorevole nel Midwest e Northwest registrando un più 37 % nel totale delle sedi invendute.

Le revisioni sono sensibili in quanto le vendite vengono registrate quando un contratto è firmato, e non alla chiusura definitiva della vendita. Da notare come detto in passato, che i costruttori segnalano come ovvio in questa deflazione immobiliare, un notevole aumento negli annullamenti dei contratti sottoscritti.

Il parere del direttore generale della DR Horton Inc, secondo costruttore americano, è che il mercato non sta affatto stabilizzandosi!

Se qualcuno crede che la crisi del mercato immobiliare stia toccando in prospettiva in suo punto più basso, dovrà ricredersi in seguito all'annuncio di una caduta del 19 % dei guadagni della Tool Brothers la più grande ditta di costruzioni del paese specialmente nel settore lusso.
"Dopo venti mesi di riduzione della tendenza nel mercato immobiliare, continuamo ad affrontare una situazione difficile nella maggior parte dei nostri mercati e non pensiamo di rispettare le previsioni per l'anno in corso" ha ammesso il direttore generale Robert Toll.(BusinessWeek.com)

Se prendiamo ad esempio le vendite degli insider, ovvero i dirigenti e manager delle società quotate a Wall Street, scopriamo che Bruce E. Toll vice chairman della società ha recentemente venduto azioni proprie per circa 8 milioni di dollari il 3 di aprile dopo averne vendute precedentemente in gennaio e marzo altri 18 milioni di dollari corrispondenti in totale al 20 % del proprio patrimonio mobiliare, arrivando quasi a dimezzare il proprio portafoglio dal novembre 2006.
Da notare che le vendite sono state realizzate intorno a 27/32 dollari con un valore più che dimezzato dai massimi raggiunti.
Si considera che gli insider, abbiano la capacità e i dati per prevedere meglio di chiunque altro le eventuali prospettive dell'azienda in cui lavorano.

Tempo fa avevo scoperto un "collettore" di blog molto interessante e ben organizzato che tratta vari argomenti visti chiaramente con gli occhi della gente comune su BigPicture.com che attraverso un esperimento denominato "CROWD SOURCING" ha raccolto tra la gente comune le osservazioni sui settori danneggiati dal crollo immobiliare.
a) RV SALES ovvero le vendite di camper, roulotte finanziate con l'estrazione di valore dalle abitazioni sono crollate.
b) Minor lavoro per i giardinieri che soffrono della decisione di tanti proprietari che hanno deciso di arrangiarsi facendo salire le vendite delle attrezzature in quanto impegnati nel consolidamento delle ipoteche.
c) Costruttori più disponibili in quanto hanno avvertito il rallentamento sia nelle nuove costruzioni che nelle ristrutturazioni.
d) I proprietari di appartamenti condominiali dovranno lasciare le loro abitazioni, creando problemi per il rinvio delle manutenzioni . Io ci aggiungerei l'eventuale aumento degli affitti determinato dall'aumento della domanda da parte di coloro che hanno perso la propria casa.
e) Il settore arredamenti interni ed esterni che hanno avuto un crollo delle vendite e non possono competere con le aziende d'oltremare.
f) Le imposte fondiarie aumentano dappertutto per far fronte al calo delle vendite
g) Il settore dei materiali da costruzione in difficoltà
h) I bookings delle linee aeree sono deboli e l'industria dei viaggi del turismo in difficoltà, i rental cars ovvero affitti di automobili per viaggiare, le linee aeree private e regionali.
i) L'indotto dell'industria dell'auto, i macchinari per le costruzioni, scavi e quant'altro
j) L'associazione dei camionisti, le ferrovie hanno minor traffico
k) La vendita di automobili, SUV , moto e quant'altro sono in seria difficoltà ed al proposito ci aggiungerei che il 50 % dei profitti delle aziende americane in tutti i settori derivano dell'export e non quindi dai consumi interni.

David Lereah la faccia pubblica della NAR è da sempre considerato l'ottimismo in persona, colui che ha interpretato magistralmente il volo del mercato immobiliare americano in questi anni, colui che ha dipinto cieli blu infiniti per il futuro del mercato immobiliare.
In una intervista recente al Chicago Tribune ha esclamato:
" Siamo nel bel mezzo di una recessione immobiliare, la più grande caduta dei prezzi dopo la Grande Depressione, stiamo per avere quotazioni domestiche negative nel 2007".

Alcuni dati come ad esempio quelli rilasciati da Freddie Mac (NYSE: FRE - notizie) sul suo sito web evidenziano un calo sostanziale ovvero l'inizio di una tendenza nella pratiche di rifinanziamento o consolidamento dei mutui, per estrarre valore da consumare, passando dai 77 miliardi dell'ultimo trimestre dello scorso anno ai 70,5 miliardi di dollari di quest'anno con un calo del 10 %.
La crisi immobiliare ed il fenomeno "subprime" hanno ridotto drammaticamente la disponibilità del credito, riducendo il tasso di crescita di un 20 % rispetto a sei mesi fa, secondo i dati della Federal Reserve.

Dillon Read Capital Management l'hedge fund di UBS (Virt-X: UBSN.VX - notizie) il più grande money manager mondiale, chiude i battenti in quanto per colpa dell'effetto "subprime" non ha rispettato le aspettative mentre Gmac il braccio finanziario di General Motors (NYSE: GM - notizie) ha spinto al ribasso gli utili della casa madre, combinato ad altri fattori del 90 % praticamente azzerandolo! (Bloomberg.com)

La grandezza di questa torre secondo gli esperti o presunti tali, è misurabile in circa il 13,7 % di tutto il mercato ipotecario in forte aumento in quanto nel 2000 era solo dell'8 %, ma il Mortagage Backed Securities misura praticamente il doppio del mercato dei titoli di stato americano! Il subprime è relativo al 20 % dell'intero mercato residenziale che a sua volta è la metà dell'intero mercato immobiliare compreso il settore commerciale.La dimensione totale del mercato dei mortgage, mutui americani è di 10000 miliardi di dollari.
La percentuale delle sofferenze nel settore ad alto rischio sono attualmente al 13,3% contro un minimo del 10,5 % nel 2003/2004 e il massimo era stato toccato con il 15 % nel 2002 mentre per i mutui di prim'ordine ci troviamo al 2,6 %. Le compagnie fallite nel settore negli ultimi mesi sono solo 25 o 30 su un totale esistente di circa 8853 aziende nel 2006. Nel 2006 il 20 % dei mutui concessi erano subprime su un totale di 2500 miliardi, quindi su 500 miliardi anche se saltano il 10 % cioè 50 miliardi non basta a mettere in crisi la struttura bancaria.
( fonte Borsa & Finanza intervista a Duncan capo economista e presidente della Mortgage Bankers Association associazione delle banche erogatrici di mutui americane)

Secondo l'economista Nouriel Roubini, ex consigliere economico di Clinton e uno dei più pessimisti nelle previsioni, la crisi è estesa a tutto il settore immobiliare in quanto anche il comparto commerciale ovvero uffici e quant'altro che aveva mostrato lo scorso anno una crescita del 20 % verso la metà dell'anno scorso, era già caduto al 14 % nel terzo trimestre per rivelarsi negativo a meno 3 % nell'ultimo trimestre dell'anno.

Secondo RealtyTrac le "foreclosure" sono aumentate del 47 % con un numero di 150.000 solo nel mese di marzo, il più alto numero da quando è incominciata la rilevazione nel gennaio 2005, le morosità nel pagamento delle rate sono aumentate ai massimi quadriennali.

Non bastasse il diabolico fenomeno "subprime" una società finanziaria la Everquest posseduta al 67% dalla Bear Stearns Cos. avente sede tanto per cambiare nelle isole Cayman, tramite una linea di credito aperta presso la banca americana Citigroup (NYSE: C - notizie) ha acquistato un misto di CDOs "subprime" per condividere con il mercato successivamente attraverso un'IPO ovvero offerta pubblica di vendita il rischio connesso dopo essere stata valutata in maniera "imparziale" dalla stessa Bear Stearns (NYSE: BSC - notizie) .(fonte Businessweek.com)

Per concludere questa macedonia di situazioni, attori e dati, resta un grande ed allo stesso tempo piccolo mistero. L'occupazione nel settore immobiliare!
Secondo Joe Carson direttore del centro di ricerca economica globale Alliance Bernstein se la spesa per le costruzioni è sotto di 50 miliardi di dollari i libri paga dei costruttori dovrebbero essersi ridotti di 200000/300000 unità ed invece il mercato del lavoro si è a mala pena mosso!
Le motivazioni sono essenzialmente due: una riguarda il fatto che a differenza di altri settori, nell'immobiliare i costruttori devono rifinire i progetti avviati in quanto è difficile vendere un'abitazione incompiuta mentre l'altra riguarda il fatto che molta manodopera è in nero e ciò è comprovato dalla diminuizione delle rimesse ovvero invio di denaro verso i paesi dell' america centrale e latina.

Tanti anedotti, situazioni e dati restano ancora nascosti nei meandri del mercato immobiliare e tanti altri ancora verranno, ma di una cosa ormai si può essere certi che un settore economico di queste proporzioni lascerà dietro di se infiniti segnali di debolezza e contagio per molti anni.
Nel frattempo l'economia si indebolisce scivolando verso la crescita recessiva, i consumi segnalano stanchezza e i mercati scontano una ripresa che come ricorda la soft recession del 2001 di cui quasi nessuno si accorse, purtroppo per lungo tempo resterà solo una speranza.

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che non sa dove andare!