 30/12/2007 16:12 |
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| | | Post: 8.844 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Castellina in Chianti | Building Site Hunter con le palle | | OFFLINE |
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Rapporto di CGIL sulle dinamiche del mercato immibiliare copio e incollo dall'altro forum:
Ho trovato un bel rapporto sulle dinamiche del mercato immobiliare.
link al rapporto CGIL
Si riferisce alla sola Lombardia ed è della fine del 2004, ma mi sembra lucido ed obiettivo.
Penso valga la pena di leggerlo, anche se per i lettori del forum, sarà solo una conferma di quanto gia noto.
Riporto brevemente i punti salienti del rapporto:
Importanti motivazioni alla base della crescita dei prezzi e della domanda.
1. Negli anni 90 arriva a "maturazione" la gran parte dei figli del baby boom.
Questa generazione di 30-40enni, è pronta a creare nuove famiglie con la conseguente richesta di case. Però nei primi anni '90, i tassi ancora alti e la scarsa consistenza del numero di nuove abitazioni, comprime la domanda che aspetta così l'occasione per essere soddisfatta.
2. L'arrivo dei tassi più bassi di sempre (dal 3,5% nel 98 al 2% nel 2002), libera con forza questa domanda contribuendo all'aumento dei prezzi ed al rilancio delle costruzioni.
Il rapporto manca di considerare altri aspetti quali il riciclaggio di capitali, la paura di investire nelle borse, l'effetto euro etc, ma sicuramente le nuove famiglie in cerca di una casa sono la spina dorsale del mercato. Tanto che ragionevolmente, indica nell'assottigliarsi del numero di queste famiglie una delle cause del ridimensionamento del mercato.
Buone motivazioni per una frenata del mercato
1. L'onda lunga dei nati durante il baby boom ha il suo picco nel 2002, com 1,7 milioni di persone in questa fascia di età. Da allora in poi va decrescendo rapidamente, saranno 1,5 milioni nel 2008, 1,4 nel 2010 e cosi via sempre a calare. I calo dipende ovviamente dal fatto che l'indice di natalità delle donne italiane è sprofondato in questi anni. Il picco di nati si è avuto nel 1964 (con 1.050.000 nascite), a fine anni '60 il valore era già in calo del 15%, a fine degli anni '70 era in calo del 38%. In seguito è continuare ancora a calare fino ad oltre il 50% rispetto al picco.
Dunque viene a mancare uno dei principale motori che alimentavano la richiesta di case da acquistare.
Aggiungo io che grazie ai tassi bassissimi ed ai risparmi dei genitori, molti giovani sotto i 30 anni si sono lanciati ad acquistare un immobile e dunque la richiesta di una casa è stata anticipata e "risolta". Questo va ad assottiglaire ancora di più la domanda generata da famiglie italiane nei prossimi anni.
Dunque il calo di richiesta si avrà non solo per il defluire dell'onda lunga dei baby boomers, ma anche per l'anticipazione all'acquisto che si è avuto grazie ai tassi incredibilmente bassi. Infatti ancora nel 1997 avevamo mutui al tasso del 14,5% a fronte di un inflazione al 5%.
Inoltre alcune tabelle demografiche, prevedono che nel 2050 gli italiani passeranno da 56 milioni a 42 milioni, più gli eventuali immigrati. Se hanno ragione, nel lungo termine non si va certo verso un rilancio delle costruzioni..
Quanto agli immigrati che pure hanno avuto parte importante nel mercato di questi ultimi anni, io vedo tre ragioni per un calo della loro domanda:
1.1 I tassi più alti impediranno a molti di loro che non dispongo di aiuti dei genitori o altri capitali accumulati, di acquistare casa nei prossimi anni.
1.2. In molti casi,non hanno alcuna intenzione di rimanere in Italia definitivamente e per di più mandano molti soldi nel paese di origine.
1.3 Se l'economia italiana rallenta, risulterà meno attrativa e si ridurrà anche il flusso di immigrati
2. Sempre riferendosi al 2004 e non considerando l'alto numero di scambi che si è continuato ad avere in seguito, il rapporto evidenzia che oltre alle nuove costruzioni immesse nel mercato, circa il 30% dello stock abitativo già costruito nella regione, è passatodi mano. Dunque molta domanda di "miglioramento delle condizioni abitative" è gia stata soddisfatta dal 1997 al 2003. [A me risulta un valore attorno al 20%, che sarebbe gia molto, comunque forse mi sbaglio io]
Il rapporto termina poi con una valutazione del costo dell'immobile pesato in base allo stipendio percepito, mostrando come il costo di una casa pesi sulla capacità di spesa per un livello mai raggiunto in passato.
Credo che pur senza citare molte altre ragioni che hanno sostenuto la dinamica dei prezzi e che adesso sono svanite o fortemente ridimensionate, il rapporto dia sufficenti indicazioni per prevedere da qui a molti anni una LUNGA FASE RECESSIVA del mercato immobiliare, sia in termini di compravendite che di prezzi. |
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