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Anche in Italia si avvertono i primi timidi segnali dello "sboom" del mercato immobiliare che dovrebbe interessare anche gli affitti... Fonte: il manifesto - 27 Luglio 2007 di Matteo Marini
La crisi bussa alla porta
Anche in Italia si avvertono i primi timidi segnali dello "sboom" del mercato immobiliare che dovrebbe interessare anche gli affitti. I risultati di una ricerca Ares
Matteo Marini
La lunga corsa del prezzo delle case potrebbe essere giunta ad uno stop. Una pausa importante, dopo dieci anni di costante e incontrollata crescita, che hanno portato il prezzo degli immobili e degli affitti a raddoppiare il proprio valore, al netto della crescita inflattiva. E' lo "sboom" edilizio, anticipato dalle previsioni per il secondo trimestre 2007, che danno una flessione del valore delle contrattazioni del 10,9% rispetto allo stesso periodo del 2006. Questo fenomeno, atteso in Italia da chi vuole finalmente comprare una casa senza svenarsi, invece temuto spauracchio degli immobiliaristi, seguirebbe di pochi mesi la crisi immobiliare di fine 2006 negli Stati Uniti, che ha portato il costo medio di un'abitazione a un ribasso del 10%.
Secondo un'indagine, nei primi mesi del 2007 anche le case dei sobborghi più ricchi di New York hanno fatto registrare un calo dei prezzi, fenomeno che non accadeva da diversi anni. Mercoledì i dati diffusi dalla Nar (National association of realtors, l'associazione degli agenti immobiliari) stimavano per giugno un calo delle vendite di immobili esistenti maggiore del 3,8% rispetto alle attese, a fronte di un nuovo rialzo dei prezzi (che però non salivano in questo settore da luglio 2006) dello 0,3% rispetto a un anno fa e del 3,3% rispetto a maggio.
Il trend delle vendite Usa ha avuto pesanti ricadute su quello italiano, in concomitanza con altri fattori, legati a una certa saturazione del mercato, ma soprattutto alle attese per le decisioni politiche per un "pacchetto casa" da varare in occasione della prossima legge Finanziaria. I nuovi provvedimenti dovrebbero interessare gli sgravi Ici, l'aumento delle detrazioni Irpef sugli affitti e l'introduzione di un'aliquota unica al 20% per combattere il fenomeno degli affitti in nero. L'annuncio della manovra sulle abitazioni ha creato un effetto attesa, un ribasso delle compravendite come "pausa di riflessione", che con il concomitante aumento delle offerte hanno ingenerato anche una flessione dei prezzi.
Un'indagine dell'Ares ha messo a confronto i valori delle case e i canoni d'affitto per appartamenti di 90 mq in una zona media di tre città: Roma, Milano e Napoli. E' emerso che i valori degli immobili hanno subito una contrazione del 10-12% nella capitale, dell'8-10% a Milano e del 6-9% a Napoli e a sorpresa i canoni d'affitto per abitazioni dello stesso tipo si sono abbassati a Roma di 200 euro (da 1.300 a 1.100) a Milano di 150 euro (da 1.200 a 1.050) e a Napoli di 100 (da 950 a 850). Altre ricerche svolte dagli operatori del settore hanno rilevato una flessione dei prezzi anche nelle zone abitative periferiche del 5-8%, mentre i prezzi per le zone residenziali dei centri storici non avrebbero subito flessioni, data la scarsa elasticità del mercato per questo tipo di immobili. Per quanto riguarda le altre città della penisola, la tendenza al ribasso, nel secondo semestre 2006, sarebbe la stessa anche per centri come Firenze, Bologna, Venezia, Ancona, Bari, L'Aquila e Potenza. In controtendenza invece Trieste, Catanzaro, Palermo e Perugia, per le quali le previsioni registrano un aumento del 5%.
Il mercato immobiliare preannuncia dunque una curva in discesa nella seconda parte dell'anno, ma che potrebbe risalire una volta risolto il nodo degli sgravi fiscali. Cosa che potrebbe succedere sul serio visto il "tesoruccio" annuciato a sorpresa dal viceministro all'Economia Vincenzo Visco. Uno "sboom edilizio", anche di questa portata, potrebbe comunque poco se si considerano i dati riguardanti gli alloggi in Italia: 10mila sfratti in corso, 5mila gli stranieri che occupano stabili abbandonati, pubblici o privati, e 30mila domande inevase per alloggi popolari (contro le 24mila del 2006). In questo senso una nuova politica dell'edilizia pubblica, incentrata al recupero di tutti quegli stabili svenduti a privati, potrebbe essere una risorsa spendibile nel settore delle politiche sociali, e costituire un calmiere dei prezzi degli immobili e dei canoni d'affitto. Prezzi che, dopo l'abolizione dell'equo canone e quindi di un tetto obbligatorio, sono schizzati a livelli insostenibili.
Ma anche per chi una casa ce l'ha le cose non stanno messe tanto bene. Il problema principale sono i costi dei mutui e i prezzi . I successivi rialzi del tasso di interesse primario da parte della Banca centrale europea ha fatto salire alle stelle le rate dei mutui a tasso variabile, che nel 2006 hanno fatto registrare un aumento delle insolvenze del 5,1%. In difficoltà sono circa 410.000 famiglie, per un totale di debito di circa 11 miliardi di euro (dati Eurispes). L'accensione dei mutui immobiliari ha infatti permesso a oltre il 70% degli italiani di diventare proprietari di immobili, ma con sacrifici enormi.
Il problema, ancora una volta, non è solo italiano. Secondo un rapporto del Countrywide financial (il più grande prestatore di mutui statunitense) l'insolvenza dei pagamenti anche da parte di "prime borrowers" cioè di clienti a basso rischio, sta crescendo. E l'incremento dei pignoramenti, si legge, non è concentrato solo in aree economicamente ferme o a bassa crescita, ma anche in zone vitali e dal mercato attivo come California, Arizona, Nevada e Florida. All'origine di questo fenomeno ci sono diversi fattori: l'accensione di mutui nella foga di diventare proprietari di una casa letteralmente a tutti i costi, anche in mercati "bollenti", che ha spinto molti a comprare ad un regime di prezzi stellari; l'accensione di ipoteche per far fronte a tutte le spese. In questo caso più i prezzi delle case salivano, cosa che può sembrare paradossale, più costituivano una copertura grazie alla garanzia assicurata dal valore crescente dell'immobile; infine il crollo dei prezzi e il rialzo dei tassi di interesse, a causa dei quali il mutuo è diventato per molti insostenibile, che ha avuto come ultima conseguenza il pignoramento della proprietà.
In Europa i tassi di interesse aumentati dalla Bce per arginare il fenomeno inflattivo dovuto alla crescita economica hanno avuto lo stesso effetto che negli States. Un richiamo in questo senso era venuto da Mario Draghi. Il governatore di Bankitalia aveva attaccato gli istituti di credito italiani per i tassi di interesse sui mutui, tenuti alti rispetto alle altre banche europee, temendo un calo delle rendite immobiliari. Ipotesi che sembra realizzarsi. |