La fete est finie

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Le temps où les acheteurs voulaient signer une promesse de vente le soir même de leur visite est révolu. Aujourd'hui, ils ne se pressent plus, multiplient les visites et négocient", raconte Me Jean-Marie Montazeaud, notaire dans les Hauts-de-Seine, résumant le climat immobilier.

"Incertitude", "attentisme", "doute" sont les termes qui reviennent dans les analyses pour caractériser l'exercice 2007. L'année 2008 sera-t-elle celle de la baisse ? Oui, mais mesurée, répondent les professionnels. Mathilde Lemoine, analyste à la banque HSBC, anticipe une baisse de 3 % des prix et Olivier Eluère, pour le Crédit agricole, de 5 %. Les notaires franciliens expliquent que "le niveau des prix devra s'ajuster à la capacité des acquéreurs" et pour les experts du Crédit foncier, "l'essoufflement du rythme des ventes et de la hausse des prix, entamé en 2006, est inéluctable sous la pression des contraintes budgétaires des ménages".


Un chiffre publié en janvier par la Banque de France résume la situation : le montant des crédits accordés par les banques sur douze mois cumulés s'est tassé de 4,4 %, avec un effondrement des prêts à taux révisable, notamment de longue durée, souvent souscrits par les jeunes primo-accédants. Pour Mme Lemoine, les prix des logements sont déterminés à 40 % par les conditions financières et les taux d'intérêt, et à 60 % par les facteurs locaux : "Toutes les données, faiblesse du pouvoir d'achat, remontée des taux d'intérêt même s'ils s'allègent un peu, et prix des logements conduisent à une désolvabilisation de la clientèle", explique-t-elle. Les marges de manoeuvre, comme l'allongement de la durée des crédits ou l'élévation du taux d'endettement, semblent épuisées.

La tendance des ménages à s'éloigner des centres-villes et se délocaliser vers des zones meilleur marché atteint elle aussi ses limites. C'est dans les villes où les prix avaient le plus augmenté qu'ils fléchissent en premier, dans les banlieues plus que dans les centres et, en Ile-de-France, en grande couronne alors que la capitale flambe encore. A Marseille, les prix ont doublé en sept ans et dépassé les 3 000 euros le mètre carré, alors que seuls 21 % des habitants disposent de revenus supérieurs à 2 500 euros.

Le coup de frein est marqué dans le secteur du neuf. Le record de 127 000 logements vendus par les promoteurs en 2007 ne se reproduira pas en 2008. Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs constructeurs, anticipe une baisse de 10 % à 13 %.

S'il n'y a pas, officiellement, péril en la demeure, l'inquiétude se perçoit chez les professionnels. Le taux de désistement d'acheteurs qui ne confirment pas leur réservation atteint, en ce début d'année, facilement 30 %. A Reims, un grand promoteur a dû annuler un programme. A Lyon, dans le périmètre de Confluence, sur la presqu'île, les ventes dans les immeubles haut de gamme, commercialisés à plus de 4 000 euros, se font au compte-gouttes.

Certaines villes, comme Toulouse ou Limoges, connaissent presque une surproduction de logements neufs. Selon Anne Mollet, de Nexity, c'est le cas de la région Rhône-Alpes où, depuis fin 2007, plus de 20 500 logements sont en vente, soit 47 % de plus que l'année précédente et, paradoxalement, plus qu'en Ile-de-France. Même situation en Bretagne (+ 54 %), hors des grandes agglomérations, et, à moindre titre, en Alsace.

"Nous devons adapter notre offre au budget de nos acquéreurs et ne pas dépasser 2 500 à 3 000 euros le mètre carré", estime Frédérique Monjanel, directrice, pour la France, de la filiale de promotion immobilière de la banque hollandaise ING. A Mulhouse, ce promoteur a dû baisser ses prix et diminuerles surfaces et le nombre de places de parking.

Une autre solution est de faire de la promotion privée dans les zones de rénovation urbaine qui n'accueillaient, jusqu'ici, que du logement social. A Evry (Essonne), en centre-ville, un programme de 370 logements, réalisé par les Nouveaux Constructeurs et ING, se commercialise entre 2 800 et 2 900 euros le mètre carré. Nexity a vendu rapidement ses opérations à Vaulx-en-Velin (Rhône), Villeneuve-le-Roi (Val-de-Marne) et Romainville (Seine-Saint-Denis). C'est le bon côté de cette crise : des territoires jusque-là ignorés s'ouvrent à la promotion privée.


Isabelle Rey-Lefebvre
Article paru dans l'édition du 06.04.08.

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Alain Dinin, président-directeur général de Nexity
"Nous anticipons une baisse de 10 % à 15 % des ventes"
LE MONDE ARGENT | 06.04.08 | 17h24 • Mis à jour le 06.04.08 | 17h24


n tant que promoteur, que percevez-vous du marché immobilier du neuf ?


Nous anticipons une baisse de 10 % à 15 % des ventes en 2008, car nous rencontrons des difficultés pour satisfaire la demande des primo-accédants, le coeur de notre clientèle. Leur solvabilité est fragilisée et il faut leur proposer des logements accessibles. En province, un couple avec 40 000 euros de revenus annuels ne peut pas rembourser plus de 1 200 euros par mois et donc acheter un bien de plus de 200 000 euros.



Comment satisfaire cette demande ?


Notre travail consiste à contenir les prix de revient et, pour cela, nous renégocions à la baisse les prix des terrains et en cherchons de nouveaux, en particulier dans les zones de rénovation urbaine (ANRU), avec le bénéfice d'une TVA à 5,5 %. Nous faisons aussi un effort sur les marges, mais les coûts de construction, notamment avec les nouvelles obligations réglementaires, comme l'adaptabilité aux handicapés, sont, eux, en hausse. Nous continuons cependant notre production puisque, sur 300 programmes en cours, nous n'en avons annulé que deux.


Que se passe-t-il pour les investisseurs ?


Les investisseurs qui ont représenté la moitié des acheteurs depuis 2002 se retirent aussi du marché. Ils s'interrogent sur la pérennité des avantages fiscaux, comme le Robien ou le Borloo. Pour les rassurer, nous allons, à partir de mai 2008, leur proposer un package avec garantie de revenu locatif, en cas d'impayé ou de vacance, pendant neuf ans.

Article paru dans l'édition du 06.04.08

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