Truffe immobiliari - le basi legali
Truffe e raggiri di agenti e agenzie immobiliari: vediamo i casi piu comuni e le basi legali, per capire come difendersi dai cialtroni.
Dal sito Mentecritica:
Gli agenti immobiliari disonesti usano trucchi per spillarvi soldi. Noi ve li sveliamo! Casa bene primario? Sì ma per chi la vende!
Una delle necessità fondamentali nella vita, per chiunque, è quella di avere un tetto sopra la testa. Ne consegue che, prima o poi, viene il momento di rapportarsi con il mercato immobiliare. L'acquisto di una casa, inoltre, è un momento estremamente importante e significativo: può rappresentare il coronamento dei propri sogni, la definitiva emancipazione dalla famiglia, la possibilità concreta di costruirsene una. Il lavoro di coloro che, per professione, si occupano di un aspetto tanto centrale nella vita di tutti, ci si aspetterebbe fosse regolamentato in maniera rigorosa ed esaustiva. Soprattutto considerando i lauti guadagni che derivano da questo settore, e le catastrofiche conseguenze per gli utenti, siano essi compratori o venditori, di una mediazione esercitata con negligenza quando non con malafede.
A fronte delle innumerevoli norme e adempimenti che la burocrazia e la legge pongono di fronte a chiunque voglia intraprendere la più banale delle attività economiche o professionali, sia prima che durante lo svolgimento di tali attività, la figura del mediatore (non solo immobiliare) è disciplinata da 6 (sei) miseri e generici articoli del Codice Civile, per l'esattezza quelli che vanno dal 1754 al 1759. Sono talmente pochi e stringati che posso
permettermi di riportarli integralmente, senza timore di annoiare chi legge.
Aggiungerò in calce a ogni articolo una breve parafrasi esplicativa in
non-legalese, contestualizzandola in riferimento al caso specifico degli
agenti immobiliari. E dunque:
1754. Mediatore. È mediatore colui che mette in relazione due o più parti
per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da
rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
(Non puoi vendere una casa che, per esempio, è di proprietà della tua stessa
agenzia immobiliare, chiedendo poi la provvigione per la mediazione
all'acquirente. Fin qui è abbastanza chiaro. Ma ci giocano sopra parecchio.)
1755. Provvigione. Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna
delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. La
misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su
ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di
usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
(«Affare concluso» non significa che si è andati dal notaio per il rogito,
ossia «affare andato a buon fine», ma semplicemente che l'acquirente è
venuto a conoscenza della avvenuta accettazione della sua proposta
d'acquisto da parte del venditore, proposta d'acquisto che così diviene un
preliminare a tutti gli effetti. In quel momento, per la legge l'affare è
concluso, e il mediatore matura il diritto alla provvigione, l'entità della
quale è assolutamente soggettiva e variabile. E qui cominciano i problemi,
come vedremo. Attenzione al distinguo tra «affare concluso» e «affare andato
a buon fine».)
1756. Rimborso delle spese. Salvo patti o usi contrari, il mediatore ha
diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico
della quale sono state eseguite anche se l'affare non è stato concluso.
(Ahia. Questo è decisamente poco carino. E può diventare pure peggio. Ma
andiamo avanti.)
1757. Provvigioni nei contratti condizionali o invalidi. Se il contratto è
sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel
momento in cui si verifica la condizione. Se il contratto è sottoposto a
condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col
verificarsi della condizione. La disposizione del comma precedente si
applica anche quando il contratto è annullabile o rescindibile, se il
mediatore non conosceva la causa d'invalidità.
(In sintesi: una condizione sospensiva in una compravendita immobiliare, per
esempio, si ha quando l'acquirente non è certo di poter avere un
finanziamento sufficiente dalla banca, ma non volendo farsi sfuggire la
casa, sottoscrive comunque una proposta d'acquisto vincolandone la validità
all'accettazione del mutuo. Se per il venditore va bene «tenere ferma» la
casa per il tempo necessario alle pratiche bancarie, accetta la proposta,
che diventa però valida solo se l'istituto di credito delibera l'erogazione
dell'importo richiesto. A quel punto l'affare è concluso, se no amici come
prima, senza altri obblighi per nessuno, e nessuna provvigione dovuta. Ci
mancherebbe altro, ma non va proprio sempre così.
Un esempio di condizione risolutiva, sempre nel campo immobiliare, può
aversi quando viene acquistata una casa in costruzione: se per qualche
motivo, come una mancata concessione edilizia, i lavori non possono essere
portati a termine, la compravendita è nulla. In questo caso il mediatore ha
comunque diritto alla provvigione, ma vabbè, acquirente e venditore lo
sapevano, e poi c'era la clausola risolutiva espressa nel preliminare. O
almeno avrebbero dovuto saperlo, specialmente il compratore... Stessa cosa
(contratto annullabile o rescindibile) se, infine, va tutto a puttane per
motivi che il mediatore non conosceva. Però, molto tutelato il diritto alla
provvigione, no?)
1758. Pluralità di mediatori. Se l'affare è concluso per l'intervento di più
mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota della provvigione.
(Banale. Ma stiamo comunque continuando a parlare dei diritti di 'sti
benedetti mediatori. Non c'è altro?)
1759. Responsabilità del mediatore. Il mediatore deve comunicare alle parti
le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza
dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso. Il mediatore
risponde dell'autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell'ultima
girata dei titoli trasmessi per il suo tramite.
(Alleluja! Finalmente i doveri e le responsabilità! Ma... solo un articolo?
Il quale, in pratica, mi dice che un agente immobiliare deve semplicemente
comunicare ai suoi clienti quello che sa dell'affare (casa) in questione? E
che quando fa firmare un preliminare o un assegno deve verificare l'identità
di chi firma? Tutto qui? Sì. Fine dei doveri e delle responsabilità del
mediatore. Un po' pochino, a fronte di una tutela certosina riguardo ai suoi
sacri soldini.)
Vediamo ora, sulla base della legislatura appena esaminata, qualche esempio
pratico di come il rapporto con la mediazione immobiliare può trasformarsi
in un autentico incubo. Sono situazioni in cui, per di più, l'utente medio
(che, normalmente, affronta la compravendita immobiliare una, due volte
nella vita, e ha tutto il diritto di essere inesperto, ci si affida alle
agenzie proprio per questo) ha ben poche possibilità di difesa, davanti a
professionisti senza scrupoli. Sono tutti episodi realmente avvenuti.
Esempio 1):
L'agenzia immobiliare, o meglio, il suo titolare oppure un prestanome (nel
caso a cui ho assistito io, la moglie), acquista a scopo di investimento un
appartamento da ristrutturare. Lavorando nel ramo, chiaramente, capita
spesso di imbattersi in buone occasioni. Una volta sistemata, la casa viene
messa in vendita. L'affare lo gestisce un agente immobiliare che collabora
con l'agenzia stessa, e che alla conclusione chiede la provvigione al
compratore. Il quale in realtà non sa che, in pratica, sta comprando
l'appartamento direttamente dal proprietario. E al proprietario stesso sta
pagando una provvigione non dovuta. Non lo saprà mai, visto che, in questi
casi, dal notaio per il rogito si troverà davanti l'agente immobiliare, che
fa finta di essere stato incaricato dal fantomatico «proprietario» di
rappresentarlo alla compravendita. Spesso, i notai queste cose le sanno
benissimo, ma siccome alcuni di loro hanno veri e propri accordi con le
agenzie che gli portano clienti per i rogiti, fanno finta di non vedere.
Risultato: oltre al guadagno sull'investimento, l'agenzia si è incamerata il
3% (o il 4%, o quello che è stata la provvigione pattuita) in più, come
fosse un sovrapprezzo occulto, e perché no, spesso in nero. Si tratta di
migliaia di euro ogni volta. Ciao ciao all'articolo 1754.
Esempio 2):
Quello che vuole l'agente immobiliare è la provvigione. Appena matura il
diritto a esigerla. Ossia, quando l'affare è concluso (preliminare, o
proposta d'acquisto accettata di cui l'acquirente è venuto a conoscenza),
indifferente se poi l'affare va a buon fine (rogito notarile). Per avere
questa certezza, ad esempio, spesso procede così: casa da 200.000 ,
provvigione del 3% dal compratore e 2% dal venditore. Spettanze del
mediatore: 10.000 (3% 2%). All'atto della compilazione della proposta
d'acquisto, l'acquirente chiede: «quanto dovrei lasciare di caparra?».
L'agente fa due conti, per esempio sa che il venditore si aspetta subito il
5% di anticipo, ossia 10.000 , ma dice: «eh, sarebbe bene una caparra del
10%», e si fa fare un assegno intestato all'agenzia («garantiamo noi», è la
frase che ho sentito dire di solito) di 20.000 . Va dal venditore, e gli
dice: «lei accetta la proposta, firma qui, io le giro 14.000 del compratore
come caparra, lei mi fa in cambio un assegno di 4.000 per la sua parte di
provvigione, e siamo tutti contenti. E' come se la caparra fosse addirittura
di 14.000 , lei voleva 10.000 di anticipo ed eccoli lì, poi tanto doveva
pagarmi comunque, meglio così, no?». Bene. Torna dal compratore con la
proposta accettata, gli fa firmare l'avvenuta conoscenza dell'accettazione,
e a quel punto (con l'acquirente vincolato, che non può più tirarsi indietro
pena la perdita di quanto versato) dice: «Al venditore bastava il 7% di
caparra, comunque ora l'affare è concluso, tengo direttamente io gli altri
6.000 che in ogni caso lei mi deve come provvigione». Dopodiché, in più di
qualche caso, chi si è visto si è visto, e se ci sono poi problemi dal
notaio, affari loro. Variante al tutto: effettuare gli scambi di denaro in
contanti, con la solita scusa di risparmiare sull'IVA. Ancora meglio, e
ancora meno tutele e possibilità di rivalsa di compratore e venditore in
caso di intoppi o sorprese che possano saltare fuori dopo. Molto comodo,
l'articolo 1755.
Esempio 3):
Questo è il peggiore. Caso classico: persona anziana, che non ce la fa con
la pensione, magari rimasta sola in un appartamento grande, che vuole
vendere per andare in un'abitazione più piccola, o per pagarsi la casa di
riposo. La vecchietta (per esempio), pensa di poter ricavare 130/140.000
dalla vendita. Arriva l'agente immobiliare, si rende conto che non è una
vendita facile, ma le fa una valutazione spropositata, tipo «Ah, qui
facciamo almeno 200.000 , guardi, ho moltissimi clienti che cercano proprio
questo tipo di casa». La signora è contentissima, si fida, e firma un
incarico di mediazione per la vendita, non per un periodo particolarmente
lungo, per esempio tre mesi. Nel quale incarico non è specificato nulla
(«salvo patti o usi contrari») sul rimborso delle spese. Ma la vecchietta
non è un'esperta, che cosa ne sa. Pensa solo che forse ha risolto i suoi
problemi. Sarà l'ultima volta che vedrà l'agente immobiliare, il quale si
limiterà ad aggiungere un trafiletto sull'appartamento in coda ai suoi
annunci sui giornali, e sulle riviste locali, tanto per poter provare di
aver effettivamente messo in vendita la casa. A quel prezzo, ovviamente,
nessuno si fa avanti, difficile perfino che l'appartamento venga visitato.
Alla scadenza dell'incarico, dopo tre mesi, la signora si vedrà recapitare
una fattura di rimborso spese bella sostanziosa (nel caso che ho visto,
3.000 ), accompagnata da una lettera dell'avvocato dell'agenzia che le
intima il pagamento, giustificato da non meglio precisate «spese per
pubblicità, documenti, controlli catastali, ore di lavoro di collaboratori».
La vecchietta si spaventa, e paga. Al limite, potrebbe contestare la
quantificazione delle spese, per vie legali, ma è difficile e non vi sono
certezze. Simpatico utilizzo dell'articolo 1756.
Esempio 4):
Un appartamento è molto difficile da vendere, perché è un po' caro (spesso a
causa della sopravvalutazione fatta dall'agente stesso al proprietario, per
farsi conferire l'incarico di vendita), e magari non è in buonissime
condizioni. L'unico potenziale acquirente interessato, inoltre, non ha
grandi possibilità di accedere a un mutuo sufficiente all'acquisto, a causa
del tipo di contratto di lavoro, o del reddito. Però è il solo che quella
casa alla fine la comprerebbe. L'agente, per non perdere l'affare, gli dice
«guardi, ho molti altri clienti interessati a questo immobile. Se non vuole
farselo sfuggire, bisogna fare una proposta d'acquisto subito. Se non è
sicuro che poi la banca le concederà il mutuo, facciamo così: mettiamo una
caparra simbolica, giusto 200 , e intanto fermiamo la casa. Se poi non
riesce ad avere i soldi, al limite perde solo quella cifra». Il mediatore si
guarda bene dall'informare il compratore che sarebbe il caso di vincolare la
validità della proposta all'erogazione del mutuo, il che tutelerebbe il
proponente. Va dal venditore, e gli dice: «Dopo tanti mesi che la casa è in
vendita, questa è l'unica proposta d'acquisto. Lo so che la caparra è
ridicola, ma il compratore farà tutto con il mutuo bancario.» Nessun accenno
al fatto che il mutuo non solo ancora non c'è, ma che per di più è assai
incerto che la banca lo conceda. Il proprietario accetta e firma la
proposta, l'acquirente firma la conoscenza dell'accettazione, e i due sono
vincolati. La banca, poi, non concede il mutuo, e l'affare non va a buon
fine. Ma era stato concluso: a venditore e compratore arrivano le fatture
per le provvigioni dell'agenzia (solite migliaia di euro), e non ci possono
fare niente, per quanto incazzati siano. Infatti, l'agente immobiliare ha sì
l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze che possano influire sulla
conclusione dell'affare, ma può fregarsene (legalmente, la deontologia è
un'altra cosa) di ciò che può impedire che vada a buon fine (la mancata
concessione del mutuo). Sarebbe dovuto essere chi ha fatto la proposta
d'acquisto a tutelarsi vincolandone la validità all'effettiva erogazione del
finanziamento bancario: certo, non farlo è da sprovveduti, ma non ci si
affida ai professionisti, che dovrebbero informarci anche se non obbligati
dalla legge, proprio per questo? Professionisti che, al contrario, gli
sprovveduti li fiutano lontano un miglio, e questi scherzi li giocano a
ragion veduta. Morale, in un colpo solo l'agenzia si è liberata di un
appartamento difficile da vendere, e si è presa comunque le provvigioni,
senza che una clausola sospensiva potesse metterle a rischio. Meglio far
rischiare i clienti, se c'è la possibilità di perderci soldi. Non male anche
questo aggiramento dell'articolo 1757.
Esempio 5):
Famiglia con poche possibilità economiche, precari entrambi, due figli
piccoli, problemi gravissimi (storiaccia di abusi da parte del parente che
li ospitava) che obbligano alla ricerca urgente di una casa dove andare.
L'agenzia li convince che un affitto sarebbe troppo caro, per avere un
appartamento con due stanze da letto, mentre acquistando «questa casa che
sembra fatta apposta per voi» si può cercare un mutuo a lunghissimo periodo
le cui rate siano sostenibili. «Ma chi ce lo concede, un mutuo, praticamente
senza garanzie?» chiedono all'agente. Nessun problema, è la risposta.
Abbiamo il nostro servizio di finanziamento. Ed ecco il trappolone. Spesso
le agenzie immobiliari, in particolare i grandi franchising, si appoggiano
con regolarità a network di mediazione creditizia, i quali, forti del fatto
di portare moltissimi clienti a una banca per i mutui, ottengono da questa
grandi agevolazioni sulle garanzie e le dilazioni dei finanziamenti.
Praticamente, anche se la banca sa di correre un rischio (relativo, c'è
comunque l'ipoteca sull'immobile), a fronte di un grosso flusso di clienti
portato dal mediatore creditizio, chiude un occhio ed è molto elastica se
capita un caso ogni tanto con garanzie insufficienti, o che richiede una
durata fuori dalla norma per un prestito. Alla famiglia di questo esempio
sono riusciti a far avere un mutuo QUARANTENNALE, senza che avessero buste
paga fisse (non scherzo). L'importo comprendeva, grazie a un geometra
compiacente che ha stravalutato l'immobile per la banca, anche le
provvigioni (le massime possibili) dell'agenzia immobiliare e di quella di
mediazione creditizia. E le rate sarebbero state comunque dure da sostenere.
Risultato: per una casetta da 100.000 , hanno dato, fra un'agenzia e
l'altra, 12.000 totali di provvigioni. Il 12%. Si sono fidati, non avevano
altre possibilità, e tutto viene compreso in un mutuo folle che finiranno di
pagare i loro figli. Se poi, per qualche motivo, non ce la dovessero fare
più con le rate, la banca gli pignorerà la casa. Intanto, le agenzie sono a
posto. In questo ultimo esempio, i mediatori si sono attenuti a tutte le
regole, certo. Ma è un caso indicativo di come più sei in difficoltà, e in
situazione di bisogno urgente, più ti spremono.
In molti degli episodi descritti, sicuramente ci sarebbe stata, anche se a
volte vaga, la possibilità di agire per vie legali nei confronti
dell'agenzia. Ma la lacunosità della legge, la difficoltà di dimostrare la
malafede o la scarsa diligenza del mediatore, e il naturale timore, misto
alla paura di «cacciarsi in casini peggiori», di tanti, davanti alla
prospettiva di una causa contro gente in giacca e cravatta, arrogante e
sicura di sé, fanno sì che la maggioranza lasci perdere. Per uno che li
porta in tribunale, altri cinquanta pagano e mandano giù il rospo, ed è
esattamente su questo che chi si comporta così calcola la sua convenienza.
Genericamente, infine, vanno ricordati alcuni dettagli e trucchetti
lessicali di cui i non addetti ai lavori difficilmente sono a conoscenza, e
che vengono utilizzati per invogliare a servirsi delle agenzie, o per
giustificarne le carissime provvigioni.
Chi acquista, e domanda «perché dovrei affidarmi alla vostra agenzia per
comprare casa?», si sente spesso rispondere:
1): «Così è sicuro che la casa è a posto, per esempio che non ci sono
ipoteche»
Questo non significa nulla. Perché anche se c'è un'ipoteca sull'immobile (ed
è la norma), verrà estinta dal proprietario contestualmente al rogito
notarile con parte dei soldi dell'acquisto, se no non si può fare la
compravendita. E comunque, tutti questi controlli li fa il notaio, per
legge.
2): «Così è sicuro che la casa è a posto, per esempio che non ci sono
abusivismi edilizi»
Come sopra, questi controlli li fa il notaio. Il quale, comunque, si limita
a chiedere alle parti se lo stato di fatto dell'immobile corrisponde alle
planimetrie catastali. Spesso, gli abusivismi ci sono, ma se la casa piace
così come è, acquirente e venditore si accordano per non regalare soldi ai
geometri e al Comune sanandoli, e semplicemente affermano il falso davanti
al notaio. In gergo è detto «accollo di modifica non accatastata», significa
«vuoi la casa? Tieniti la veranda abusiva».
3): «Così si toglie i pensieri, ci occupiamo di tutto noi»
Sì, ma spesso non fino al rogito notarile. Finchè non sono stati pagati,
sicuramente.
Chi vende, e domanda «perché dovrei affidarmi alla vostra agenzia per
vendere casa?», si sente spesso rispondere:
1): «Perché con noi avrà definizione immediata, pagamento in contanti»
Questa è la loro preferita, ed è una pura e semplice cazzata. Perché non
significa niente. Al rogito notarile, il pagamento è sempre in contanti (o
assegni circolari, o bonifico) per l'intero importo. Sempre. Per legge. Che
il compratore abbia già il denaro, o faccia un mutuo in settemila rate, al
venditore in sede di compravendita non cambia nulla. Punto.
2): «Perché noi garantiamo la solvibilità dell'acquirente»
Come sopra, non significa nulla. Come se, senza il prezioso tramite e
garanzia dell'agenzia, ci potessero essere casi di pagamenti dilazionati e
incerti. Se dal notaio non ci sono i soldi, tutti, non si fa niente. Gli
immobili non si possono compravendere a rate tra privati. Per legge.
3): «Perché abbiamo la fila di clienti con le valige piene di soldi che
sognano esattamente questa casa da tutta la vita»
Ah. Ma se è così facile trovare un acquirente, perché devo pagarvi così
tanto?
In conclusione, va detto che sicuramente la categoria degli agenti
immobiliari comprende, oltre agli autentici squali di cui ho riferito alcune
prodezze, altri ottimi professionisti che trattano gli affari e i clienti
con trasparenza e deontologia. La maggior parte, si spera. Ma la mia
esperienza si riferisce a un grande franchising, che alla fine un certo
grado di controllo interno lo ha, e dove comunque ho assistito a situazioni
che mi hanno fatto vergognare (e cambiare lavoro ben presto). Non oso
pensare a quello che sono capaci di combinare le piccole agenzie singole, o
gli agenti indipendenti, che non rispondono a nessuno se non a quei timidi
sei articoli del codice, e a regolamenti delle camere di commercio le cui
commissioni sono costituite da rappresentanti dei mediatori immobiliari
stessi. Il decreto Bersani, recentemente, abolisce anche l'obbligo
dell'esame e dell'iscrizione a ruolo alla camera di commercio, aprendo la
professione a chiunque. Ottima cosa le liberalizzazioni, ma in certi settori
sarebbe necessaria cautela, per tutelare sia i professionisti seri (la
FIAIP - federazione italiana agenti immobiliari professionali - ha infatti
espresso notevole preoccupazione) sia, soprattutto, l'utenza. Almeno, a
fronte di una deregolamentazione burocratica, andrebbe rivista e integrata
la normativa a monte. In caso contrario, welcome to the jungle.