Re: Gli Italiani capiscono meglio l'onere dell'affito che quello dell'acquisto.
Puzzicorampichino, 31/07/2008 22.18:
Infatti, nonostante gli affitti siano rincarati moltissimo in questi anni, più in la di tanto non si è andati. In qualche modo l'affitto è una variabile che è sempre stata limitata dal reddito percepito. Affittare una casa è un operazione molto più razionale dell'acquisto, si pesano i pro ed i contro con lucidità e ci si piega, ma molto controvoglia, alle pesanti pigioni richieste.
Il mercato dell'affitto è stato molto duro in questi anni per l'affituario, molte variabili giocavano contro di lui (scarsità di offerta, scomparsa dell'equo canone, concorrenza sleale dell'affitto senza regole a studenti ed extracomunitari...) ed è stato facile alzare le richieste fino a livelli tali da strangolare le capacità di spesa di molte famiglie.
Questo mette in ancora più forte evidenza l'assurdità dei costi delle case.
E' noto (e facilmente calcolabile) che il valore di una casa è circa pari a 20 anni dell' affitto che se ne può ricavare, ( sebbene nelle condizioni attuali io vedrei più giustificato un valore pari a 16-17 anni).
Basta fare un paio di conti per verificare che le cifre richieste per la vendita dell'immobile sono insensatamente sovradimensionate. Fissamo ad esempio un rapporto costo/affitto pari a 18 anni di affitto, cioè pari a 216 mesi.
Affitto: 850 ----> Valore: 850x216= 183.000 euro
Affitto: 1.100 ----> Valore: 1100x216= 237.600 euro
Affitto: 1.500 ----> Valore: 1500x216= 324.000 euro
E' facile verificare che per una casa affittabile a 1100 euro, in caso di acquisto il prezzo richiesto non è 237.000 ma sostanzialmente più alto. E non dimentichiamo che il valore è calcolato assumendo come base di partenza un valore di affitto che è di per se in bolla.
Credo che dal 2000 ad oggi gli affitti siano cresciuti almeno di un 80%.
Forse questo potrebbe essere un buon metodo per stimare velocmente il valore max di una casa. Cioè, quando si va in agenzia, si finge di comperare per affittare e si chiede all'AI di stimare una cifra a cui si potrebbe affittare quella casa.
Questi sparerà sicuramente una cifra pomapata.
Si moltiplica quella cifra per 200 ed ecco un limite superiore al valore dell'immobile.
Troppo facile?
P.S.
Nei miei esempi mi riferisco implicatamente al mercato di Roma, mi scuso con i non romani se l'esempio non è calzante nella loro zona.
Allora ti faccio questo esempio di cronaca vera:
un mio collega col quale ci scambiamo opinioni sulla bolla, mi ha confessato di avere da qualche mese sul mercato un appartamento di famiglia da affittare. Si tratta di un appartamento di taglio grande, in una bella zona, da risistemare parzialmente. Ebbene, secondo le tabelle del comune, un appartamento di quella tipologia in quella zona, con un canone di 1300k al mese rientrerebbe nella fascia "canoni agevolati" che danno diritto a un bello sconto fiscale.
Mbeh, lui chiede 1200 trattabili, e non riesce a trovare uno seriamente disposto a concludere... Mi ha pure confessato che o butta dentro dei rumeni (cosa che non vuole fare, perchè gli ridurrebbero casa come un ostello), oppure dovrà decidersi ad accettare qualche timida offerta che gli è stata fatta italiani (RIBASSO del 30% sul prezzo richiesto che è GIA' BUONO (!!!) secondo lo standard attuale!!!).
Mi diceva che se avessero venduto quella casa all'apice del mercato, ora I CONTANTI GLI FRUTTEREBBERO QUASI IL TRIPLO DI QUELLO CHE GLI POTRA' FRUTTARE L'AFFITTO!!!