Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re:
Roberto Ponziani, 05/03/2009 1.43:
Il problema nasce solo trattando l'immobile non per quello che è (una abitazione) ma calcolandone solo il valore come fonte di reddito.
Per questo c'è l'appiattimento del range di prezzi, irreale.
Inoltre l'affitto, tranne poche variazioni, cambia nell'ordine di centinaia di euro non di migliaia, quindi la formula crea appiattimento dei prezzi irreale anche per zone: un bilo a roma viene affittato a 750 e a pistoia a 600 farebbe costare il bilo a roma 180k e a pt144k salendo di tipologia la villetta a pistoia affittata a 1k e a roma a 1,7k farebbe costare la villetta a pistoia 240k e a roma 408k e mettiamoci anche una villa di 200mq che a pistoia affitto a 1,5k (a roma non so)
se lo porto in mq per confrontare e vado su metrature mede dico che un bilo è 50mq quindi ho
roma 180k 50mq = 3,6k/mq pistoia 144k = 2,88 k/mq
con la villa di 120mq ho
roma 408k 120mq = 3,4k pistoia 240k 120 = 2k/mq
con una villa signorile
roma N.D. Pistoia 360k 200 = 1,8mq
rovesciando il ragionamento se una villa costa 500k / 240 = canone 2083 mese (e io l'affitto a 1,5k)
un quadrilocale che costa 200k devo affittarlo a 833 euro contro i 700 ...
mah!
E infatti è dalla seconda parte del tuo ragionamento che diciamo che le quotazioni immobiliari sono alte, proprio perchè risulterebbe molto distante dall'affitto.
Capisci che 200k --> 700 EUR/mese --> 8400 EUR/anno --> 4.2% Lordo è poco?
Se tu ritieni congrui i 700 EUR/mese per i quadrilocali di quel genere, allora il prezzo non può essere 200k, ma 105k.
Conitnua però a mancarmi il bandolo della matassa.
[Modificato da dgambera 05/03/2009 01:51]