 31/07/2009 15:57 |
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| | | Post: 6.986 | Città: MILANO | Età: 44 | Sesso: Maschile | Amministratore | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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Re: Re: personal shopper o buyer broker by sarpi Roberto Ponziani, 31/07/2009 15.39:
Speriamo di no, io guadagnerei molto di più e avrei meno problemi forse (o forse cambierei mestiere), credo canche che fnirebbero le polemiche sulle agenzie immobilari (per un po :D fino a quando le menti non realizzeranno bene cosa è accaduto e a cosa hanno rinunciato )....
Ma ci sono molte spinte in tal senso.
Ci sono manovre, anche politiche, in accordo con qualche interesse grande (frnachisor et simila), per spingere in questa direzione, che è molto pericolosa in quanto di fato permetterebbe un fortissimo controllo del mercato da parte degli operatori, AI compresi.
Mi sfugge perche' se si andasse verso i buyer/seller broker il mercato sarebbe maggiormente controllato.
Forse perche' i grossi gruppi avrebbero la meglio?
Vedendo il numero di agenzie non affiliate verrebbe da pensare che in una fase di contrazione degli NTN i franch tendono a mangiare la fetta di mercato detenuta dai non affiliati(la piu' grande).
Ma come?
[Modificato da pax2you 31/07/2009 15:58] |
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| 31/07/2009 18:21 |
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| | | Post: 660 | Città: SERRAVALLE PISTOIESE | Età: 57 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Attico | | OFFLINE |
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Re: Re: Re: personal shopper o buyer broker by sarpi pax2you, 31/07/2009 15.57:
Mi sfugge perche' se si andasse verso i buyer/seller broker il mercato sarebbe maggiormente controllato.
Forse perche' i grossi gruppi avrebbero la meglio?
Vedendo il numero di agenzie non affiliate verrebbe da pensare che in una fase di contrazione degli NTN i franch tendono a mangiare la fetta di mercato detenuta dai non affiliati(la piu' grande).
Ma come?
Il meccanismo che adesso è radicato in città maggiori speso oggetto di post here, diverrebbe la norma, tra l'altro con assoluta convenienza del venditore ad affidarsi alle agenzie.
Adesso, nella maggior parte dei casi o comunque, di legge, sia il venditore che il compratore hanno potere contrattuale nei confronti dell'AI, entrambi lo devono pagare e entrambi devono esserne soddisfatti, o comunque devono tramite la sua opera raggiungere un accordo che li soddisfi, entrambi.
Tale operazione è bilaterale, il mediatore, per raggiungere il suo scopo (riscuotere) deve riuscire capire i punti in comune (non sempre è solo questione di soldi) e risolvere magari la situazione tramite ulteriori operazioni (ad esempio, trovare due acquirenti che comprano una casa unica troppo grande per esser venduta tutta a un acquirente in quella zona).
Insomma l'agente immobiliare è al servizio di entrambi.
Se invece l'AI lavorerà solo per chi vende le case, sarà molto facile che piano piano il prezzo della mediazione venga inglobato nel prezzo di vendita, non necessariamente riducendolo, e questo è il primo svantaggio per l'acquirente, che si trova a pagarlo senza nemmeno "averne coscienza".
Questo porterebbe alla assoluta convenienza a dare l'immobile in vendita alle agenzie, cancellando di fatto il mercato tra privati, che è misero ma c'è, ma inoltre creerebbe negli AI una sorta di posizione arroccata e forte, in pratica il nostro sogno di assorbire tute le compravendite (come categoria) verrebbe sicuramente ad avverarsi.
GLi ai guadagnerebbero di più, lo sbalzo in avanti del prezzo ci sarebbe una volta (5%-7%) e poi il mercato lo assorbirebbe, diverrebbero i prezzi normali.
A quel punto sono gli ai che hanno il coltello dalla parte del manico.
Sono venditori, devono piazzare meglio possibile il prodotto.
Ma c'è un alto fatto.
Il proprietario vuole X, mettiamo che questo X sia assorbile dal mercato e che corrisponda a 200k
Quindi abbiamo un proprietario che vuole 200k e l'immobile è vendibile
L'Ai, che deve essere pagato da lui potrà lavorare con il supero (io voglio x tu mettici il tuo) o con l'addebito al venditore della provvigione (prendo il 5%).
Cosa pensa il propr.?
"Dunque io voglio 200k loro prendono 10k lo metto a 210k e non tratto" Eco assorbiti 10k di trattabilità.
Ma qui, siccome l'acquirente è furbo (vero?) allora tratta e pensa
"questi due stronzi (ai e proprietario) mi hanno preso per bischero ma io gli offro meno e sto ad aspettare. vediamo, le agenzie prendono il 5% quindi gli offro il 10% meno, per chiudere al 5%meno al max"
Quindi offre 190k.
A questo punto, cosa accade?
-L'ai new style essendo incaricato e non mediatore, ha tutto il diritto di non prendere in considerazione una proposta non conforme all'incarico (200k), ti parcheggia con varie scuse, tergiversa e si mette a cercare altri acquirenti, partendo dalla tua proposta, come in una asta in differita.
Oppure
-L'AI new style ti pone davanti un bel prendere o lasciare, quella è la porta non abbiamo tempo da perdere", magari sotto forma di "Guardi, mi spiace, ma le rifiniture e la cura della costruzione, il modo nel quale è stata tenuta e il valore che ha ci impedisce di portare questa proposta all'attenzione della proprietà, non vuole offrire di più?" (cosa che succede anche adesso, ma se adeso succede per motivi che possono essere fondati, anche se non concordo, dopo sarebbe la norma per volontà stessa dell'AI)
Questo accade in caso l'AI new style sia onesto.
Nel caso peggiore, in fasi di mercato crescente, l'ai, che detiene gran parte del mercato, potrebbe finire per caricare il suo guadagno impostano superi di grandi entità.
Acquisisce una casa vendibile, da una caparra al proprietario e ne ottiene una specie di opzione, o mandato con rappresentanza, magari con scadenza, ci ricarica un 20% e su quello tratta.
Questo porterebbe il mercato a avere uno scatto in avanti di prezzo, che verrebbe comunque riassorbito dalla trattativa, tutta a favore e controllo del'AI che forte della posizione ottenuta, diventa come un immobiliarista con le case degli altri.
Es.
casa a 200k - vendibile- fase di mercato in rialzo possibile.
Ai versa 10k al proprietario (come caparra) e si prende una opzione (ma bastano anche 5k o addirittura si può arrivare anche a averli gratis in molti casi, tanto paga chi compra!) o un mandato o simile, magari con rappresentanza.
la mette sul mercato a 240, contando che il mercato sta rialzando e sulla differenza che può gestire in tutta autonomia in trattativa.
Potrebbe addirittura riconoscere storni al proprietario (se la vendiamo a 240 ti retrocedo 5 k dai 40 che mi prendo)
Se invece è costretto a trattare, tra mercato in rialzo e consapevolezza di poter arrivare ai fatidici 210k e averci guadagnato lo stesso il 5%.
Capite la differenza con la situazione attuale?
la differenza è che tuta la parte della trattativa adesso è ad esclusivo vantaggio di chi compra, dopo invece l'unica cosa che potrà fare l'acquirente è diminuire la lunghezza del palo che gli entrerebbe ....
[Modificato da Roberto Ponziani 31/07/2009 18:30] |
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| 31/07/2009 21:29 |
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| | | Post: 6.986 | Città: MILANO | Età: 44 | Sesso: Maschile | Amministratore | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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Sarebbe da confermare ma ci sono ulteriori dati sulla Germania.
1)Anche in Germania l'ai e' un mediatore 4-6%
2)I mutui sembra che li facciano al max per 15 anni
3)mutui al 95%
angebote.ing-diba.de/baufinanzierung/index.jsp?APID=1784
4)Piu' che ragionevoli sia per il mutuatario che per la banca le condizioni contrattuali
www.ing-diba.de/baufinanzierung/neufinanzierung/konditionen/
5)se rivendi prima di 10 anni devi pagare delle tasse aggiuntive(non so quante)
Da confermare....ma se cosi fosse ecco forse spiegato perche' in Germania non c'e' stata la pioggia di credito degli altri paesi.
Inoltre con questo sistema anche le giovani coppie con un 5% di capitale possono acquistare e poi farsi un mutuo al max di 15 anni.
Mi sembra tutto piuttosto ragionevole.
E' chiaro che anche in questa situazione il giovane sia spinto ad andare in affitto per girare un po' e poi fermarsi quando ha formato una famiglia.
15 anni di mutuo si possono affrontare anche a 40 anni. [Modificato da pax2you 31/07/2009 22:17] |
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| 31/07/2009 21:45 |
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| | | Post: 6.986 | Città: MILANO | Età: 44 | Sesso: Maschile | Amministratore | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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alcuni confronti fra ai europei dalla fimaa Interessante anche la tabella riferita a dove gli agenti sono mediatori e dove sono seller o buyer broker.
Non mancano ovviamente dati a favore degli ai italiani.
Va detto che in Germania non hanno nessuna delle specifiche degli ai italiani...anzi tutto l'opposto ed e' una sola.
Gli AI tedeschi offrono solo una garanzia finanziaria....mmmhhh chissa cos'e'?
Le commissioni sono definite alte sia per la Germania che per l'Italia mentre ci sono diversi paesi europei dove sono piu' basse.
I francesi sembrano essere i piu' cari in assoluto.
Non sembra confermata l'idea che essendoci poche compravendite per gli ai le commissioni siano piu' alte.
In Lussemburgo e Belgio hanno commissioni piu' basse degli ai italiani ma hanno anche un numero medio minore di compravendite per ai.
Sulle commissioni non sembra influire nemmeno il ruolo di mediatore o di buyer/seller broker in questi due paesi. [Modificato da pax2you 31/07/2009 22:30] |
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| 01/08/2009 06:35 |
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| | | Post: 660 | Città: SERRAVALLE PISTOIESE | Età: 57 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Attico | | OFFLINE |
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Re: alcuni confronti fra ai europei dalla fimaa pax2you, 31/07/2009 21.45:
http://www.newspages.it/newspages/20062006/agente_ita_eur.pdf
Interessante anche la tabella riferita a dove gli agenti sono mediatori e dove sono seller o buyer broker.
Non mancano ovviamente dati a favore degli ai italiani.
Va detto che in Germania non hanno nessuna delle specifiche degli ai italiani...anzi tutto l'opposto ed e' una sola.
Gli AI tedeschi offrono solo una garanzia finanziaria....mmmhhh chissa cos'e'?
Le commissioni sono definite alte sia per la Germania che per l'Italia mentre ci sono diversi paesi europei dove sono piu' basse.
I francesi sembrano essere i piu' cari in assoluto.
Non sembra confermata l'idea che essendoci poche compravendite per gli ai le commissioni siano piu' alte.
In Lussemburgo e Belgio hanno commissioni piu' basse degli ai italiani ma hanno anche un numero medio minore di compravendite per ai.
Sulle commissioni non sembra influire nemmeno il ruolo di mediatore o di buyer/seller broker in questi due paesi.
Il lussemburgo e il belgio li conoscevo come "anomalie" :D
Sicuramente prendere due "paesi" (in lusenburgo 646 AI in tutto!) ad esempio su tutti gli altri nel mondo a parere mio conferma invece la tesi che ho descritto, tra l'altro logica.
Credo dipenda molto da fattori estrinsechi, magari hanno la possibilità di fare altre cose (l'ai in italia non può fare nient'altro che quello)...
Direi che non lo smentisce affatto, probabilmente costa meno molte cose, inoltre sapevo che in quei paesi dalle agenzie passa praticamente tutto il mercato...
cmq leggendo viene confermata anche da loro la mia tesi:
si noti, infatti, che ad alte commissioni residenziali, corrisponde, in media, una percentuale di mercato intermediato non superiore al 50% (come, ad esempio, in Italia); mentre, per bassi livelli di
commissioni, con l’unica eccezione del Belgio, la percentuale di intermediato risulta elevata.
Il che significa che a un aumento dell'uso delle agenzie si verifica l'abbassamento delle commissuoni, logico, lineare e chiaro.
qulleo studio Fima l'ho visto anche anni fa... ma mi ha convinto poco.
Prendi quel numero 8,4 e moltiplicalo per gli ai in italia... non tornano i conti, forse nel 2005 (anno dello studio in oggetto.)
50% di intermediato nel residenziale??? ![[SM=g1750147]](https://im1.freeforumzone.it/up/17/47/642303949.gif) forse dalle agenzie LORO (e fammi stare zitto)
INoltre il livello di commissioni viene calcolato sulle percentuali nominali... avrei preferito valori medi assoluti (euro)
Per gli ai in germany:
Te l'ho detto che all'estero "fanno meno cose", ma hanno un sistema stato più efficiente e c'è molto più spirito civico: chi lavora è rispettato e pagato ( nonostante non siano popoli pecoroni come gli italiani, infatti non belano) con conseguente forte abbassamento del rischio di impresa, prova a non pagare qualcuno in Germania e vedi quanto ci mette la giustizio a colpirti, in italia puoi invece sperare di morire prima che arrivi la sentenza :D
LA garanzia è una fidejussione sulle caparre, a me non pare molto "garanzia" visto l'esiguo rischio... in rancia invece le garanzie sono notevoli per l'acquirente, caparra con fidejussione, catasto progressivo (vengono segnate le scritture via via che vengono fatte), garanzie su quanto promesso in vendita specifiche.
In italia è presente una assicurazione sui rischi professionali, voluta e richiesta dalle associazioni, a copertura anche di problemi legati a truffe e quant'altro, per le ditte individuali e soc. personali fino a 500mila euro per le società di cap da 1,5 mln . [Modificato da Roberto Ponziani 01/08/2009 07:12] |
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| 01/08/2009 14:50 |
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| | | Post: 6.986 | Città: MILANO | Età: 44 | Sesso: Maschile | Amministratore | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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Re: Re: alcuni confronti fra ai europei dalla fimaa Roberto Ponziani, 01/08/2009 6.35:
Il lussemburgo e il belgio li conoscevo come "anomalie" :D
Sicuramente prendere due "paesi" (in lusenburgo 646 AI in tutto!) ad esempio su tutti gli altri nel mondo a parere mio conferma invece la tesi che ho descritto, tra l'altro logica.
Credo dipenda molto da fattori estrinsechi, magari hanno la possibilità di fare altre cose (l'ai in italia non può fare nient'altro che quello)...
Direi che non lo smentisce affatto, probabilmente costa meno molte cose, inoltre sapevo che in quei paesi dalle agenzie passa praticamente tutto il mercato...
cmq leggendo viene confermata anche da loro la mia tesi:
si noti, infatti, che ad alte commissioni residenziali, corrisponde, in media, una percentuale di mercato intermediato non superiore al 50% (come, ad esempio, in Italia); mentre, per bassi livelli di
commissioni, con l’unica eccezione del Belgio, la percentuale di intermediato risulta elevata.
Il che significa che a un aumento dell'uso delle agenzie si verifica l'abbassamento delle commissuoni, logico, lineare e chiaro.
qulleo studio Fima l'ho visto anche anni fa... ma mi ha convinto poco.
Prendi quel numero 8,4 e moltiplicalo per gli ai in italia... non tornano i conti, forse nel 2005 (anno dello studio in oggetto.)
50% di intermediato nel residenziale??? forse dalle agenzie LORO (e fammi stare zitto)
INoltre il livello di commissioni viene calcolato sulle percentuali nominali... avrei preferito valori medi assoluti (euro)
Per gli ai in germany:
Te l'ho detto che all'estero "fanno meno cose", ma hanno un sistema stato più efficiente e c'è molto più spirito civico: chi lavora è rispettato e pagato ( nonostante non siano popoli pecoroni come gli italiani, infatti non belano) con conseguente forte abbassamento del rischio di impresa, prova a non pagare qualcuno in Germania e vedi quanto ci mette la giustizio a colpirti, in italia puoi invece sperare di morire prima che arrivi la sentenza :D
LA garanzia è una fidejussione sulle caparre, a me non pare molto "garanzia" visto l'esiguo rischio... in rancia invece le garanzie sono notevoli per l'acquirente, caparra con fidejussione, catasto progressivo (vengono segnate le scritture via via che vengono fatte), garanzie su quanto promesso in vendita specifiche.
In italia è presente una assicurazione sui rischi professionali, voluta e richiesta dalle associazioni, a copertura anche di problemi legati a truffe e quant'altro, per le ditte individuali e soc. personali fino a 500mila euro per le società di cap da 1,5 mln .
In Grecia l'intermediato era del 40% e le commissioni medie.
In UK l'intermediato sopra il 90% e commissioni basse 1,45%.
In UK pero' non usano il mediatore e quindi si torna a livelli del 3% per intermediato(medio).
Purtroppo non e' facile farsi un'idea precisa quando i dati alla base dell'idea sono inaffidabili...così come lo e' spesso il settore immobiliare.
Per la Germania un punto cruciale sembra essere il credito.
15 anni max...se poi verrà confermato.
Non solo ma all'aumentare della percentuale e degli anni del mutuo aumentano i costi...giustamente il maggior rischio deve essere pagato alla banca.
Inoltre sembra essere confermato(sembra) che per gli AI tedeschi non servano doti particolari per svolgere la professione ma garantire economicamente il loro lavoro ed eventuali errori.
Questa pratica della fideussione bancaria e' molto importante in quanto i soldi che vengono trattenuti in banca durante il lavoro garantiscono la solvibilità dell'ai in caso di errori.
La considero un'azione molto seria e che potrebbe scoraggiare molti ai truffaldini che invece di sparire in caso di problemi sono loro per primi a perdere una quota di denaro....e subito non dopo 10 anni
Questo dovrebbe essere di aiuto anche agli ai professionali stessi.
Sarebbe utile estenderla anche ad altri settori per far si che chi commissiona un lavoro abbia già i soldi in tasca e che all'ultimo non trovi qualche cavillo per rimandare i pagamenti e mettere in difficolta un lavoratore che magari nel frattempo deve pagare gli stipendi.
Anche chi paga e' piu' al sicuro perche' la banca eroga solo se il contratto e' stato rispettato.
Io credo, ad una prima impressione, che la fideussione su eventuali contratti di mediazione(es esclusiva) sia invece un ottimo strumento per contenere l'abusivismo e per bloccare anche i ragazzini che prendono le esclusive a prezzi impossibli per poi tenere un immobile fermo 2 anni e nemmeno venderlo.
L'ai se prende un incarico in esclusiva non lo deve fare solo per arricchire il book ma perche' vuole impegnarsi sul quell'immobile.
L'ai se vede che la cifra e' sproporzionata non tiene ferma un somma di denaro per nulla e dall'altro il venditore non deve tenere impegnato un ai per un oggetto che ha un prezzo fuori mercato.
In caso contrario questa scelta deve avere un prezzo...che puo' essere anche solo la perdita di interessi e le commissioni sulla fideussione.
Da approfondire....
Due idee valide,siccome al centro ci sono le banche, sono :
1) basse commissioni di fideussione per gli ai
2) fideussione obbligatoria per i contratti in esclusiva(non sulla percentuale di caparra)
Il tutto senza toccare la figura del mediatore e stravolgere la normativa....discorso aperto,istintivo e poco ragionato lo so. [Modificato da pax2you 01/08/2009 15:34] |
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| 01/08/2009 15:54 |
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| | | Post: 6.986 | Città: MILANO | Età: 44 | Sesso: Maschile | Amministratore | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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case costruite male in germania? Questa e' antica...102 m2 per 141.000 euro a dresda.
Ascensore, tutta ristrutturata....roba bella ne hanno pure loro dai.
www.cmdd.de/ID10398#
la tassa di mediazione pero' sembra essere solo del compratore(7,14% iva inclusa 19%) pagata alla firma con il notaio.
I dati fimaa sono ormai superati? ![[SM=j7569]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/69/3020031.jpg)
Poi si trova una casa con 3 camere da letto, bella in affitto a 540 euro al mese.
73 m2 ma date un'occhio alla piantina....evidentemente contano diversamente la metratura...oltre le tre camere c'e' un bagno,un balcone,una cucina e corridoio.
www.cmdd.de/ID4996
la commissione non mi e' chiara.
Questa sembra essere una ristrutturazione a nuovo:
www.cmdd.de/ID10008
340.000 euro ma e' uno spettacolo di 161 m2.
Provvigione libera... [Modificato da pax2you 01/08/2009 16:37] |
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| 01/08/2009 16:46 |
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| | | Post: 660 | Città: SERRAVALLE PISTOIESE | Età: 57 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Attico | | OFFLINE |
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Re: case costruite male in germania? pax2you, 01/08/2009 15.54:
Questa e' antica...102 m2 per 141.000 euro a dresda.
Ascensore, tutta ristrutturata....roba bella ne hanno pure loro dai.
www.cmdd.de/ID10398#
la tassa di mediazione pero' sembra essere solo del compratore(7,14% iva inclusa 19%) pagata alla firma con il notaio.
I dati fimaa sono ormai superati?
Poi si trova una casa con 3 camere da letto, bella in affitto a 540 euro al mese.
73 m2 ma date un'occhio alla piantina....evidentemente contano diversamente la metratura...oltre le tre camere c'e' un bagno,un balcone,una cucina e corridoio.
www.cmdd.de/ID4996
la commissione non mi e' chiara.
Questa sembra essere una ristrutturazione a nuovo:
www.cmdd.de/ID10008
340.000 euro ma e' uno spettacolo di 161 m2.
Provvigione libera...
NO si parlava di spazi, ma propro di costruzione, io non ho asolutamente alcun dato misurato personalmente, riporto le parole di quest avvenente signora Tedesca con la quale ho avuto una trattativa per un agriturismo...
Chiaro ch es e prendi una costruzione storica, insomma, i mastri muratori sono apssati anch eda lì, a suo tempo :D
La commisione: 7.14%??
Ma stanno tutti in paradiso sti venditori?
:D
[Modificato da Roberto Ponziani 01/08/2009 16:47] |
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| 01/08/2009 16:57 |
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| | | Post: 6.986 | Città: MILANO | Età: 44 | Sesso: Maschile | Amministratore | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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Re: Re: case costruite male in germania? Roberto Ponziani, 01/08/2009 16.46:
NO si parlava di spazi, ma propro di costruzione, io non ho asolutamente alcun dato misurato personalmente, riporto le parole di quest avvenente signora Tedesca con la quale ho avuto una trattativa per un agriturismo...
Chiaro ch es e prendi una costruzione storica, insomma, i mastri muratori sono apssati anch eda lì, a suo tempo :D
La commisione: 7.14%??
Ma stanno tutti in paradiso sti venditori?
:D
eheheh
c'e' anche offerta libera pero'.
A milano professionecasa mi chiedeva il 3% + iva al 20%.
Gli ho dato l'1,4% lordo....e che cavolo(prima e unica volta che ho trattato la provvigione).
A parte cio' credo che sarebbe utile conoscere meglio il mercato tedesco,non che sia interessato a comprare, ma forse potremmo imparare qualcosa di piu' per migliorarci.
Prezzi per umani della classe media non significa per forza meno guadagni per gli ai.
Io sto chiedendo info al fratello di una mia amica che abita in de da 30 anni....
Perche' non chiedi un po' di info/link alla signora tedesca?
[Modificato da pax2you 02/08/2009 10:23] |
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| 01/08/2009 18:34 |
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| | | Post: 6.986 | Città: MILANO | Età: 44 | Sesso: Maschile | Amministratore | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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spese acquisto in germania Secondo questo sito siamo poco sopra il 10% considerando un 4% per la mediazione.
Anche li la voce piu' cara sono i costi di intermediazione(perlomeno nella prima casa).
interessante questo passaggio:
Traditionally in Berlin the commission for the property agent is paid by the buyer. For a long time 6% plus VAT was custom and practise. With the recent influx of international investors these margins have come under pressure, especially with the agents not assuming any responsibility for the information provided by them.
Bisognerebbe trovare dei dati affidabili...uff.
[Modificato da pax2you 01/08/2009 18:59] |
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| 01/08/2009 18:39 |
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| | | Post: 6.986 | Città: MILANO | Età: 44 | Sesso: Maschile | Amministratore | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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-7% prezzi primo trim 2009 - toscano
-18% compravendite(dopo un -15,x% del 2008)
restrizione creditizia(mutui da 15 a 40 anni in pochi anni)
disoccupazione
vi sara' una stabilizzazione?
Cavolo proprio loro parlavano di punte del -20% nel 2008 dei prezzi reali(non quelli dichiarati)
Difficile ragionare con un interlocutore del genere no?
Se mio figlio mi dicesse che ha preso 6 a scuola e dopo alcuni giorni scopro dalla madre che invece ha preso un bel 5 secco la prima cosa che succede e' l'esecuzione di uno sberlone sonante.
Poi si parla. [Modificato da pax2you 02/08/2009 10:18] |
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| 02/08/2009 11:21 |
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| | | Post: 660 | Città: SERRAVALLE PISTOIESE | Età: 57 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Attico | | OFFLINE |
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Re: Re: Re: case costruite male in germania? pax2you, 01/08/2009 16.57:
eheheh
c'e' anche offerta libera pero'.
A milano professionecasa mi chiedeva il 3% + iva al 20%.
Gli ho dato l'1,4% lordo....e che cavolo(prima e unica volta che ho trattato la provvigione).
A parte cio' credo che sarebbe utile conoscere meglio il mercato tedesco,non che sia interessato a comprare, ma forse potremmo imparare qualcosa di piu' per migliorarci.
Prezzi per umani della classe media non significa per forza meno guadagni per gli ai.
Io sto chiedendo info al fratello di una mia amica che abita in de da 30 anni....
Perche' non chiedi un po' di info/link alla signora tedesca?
L'ho perduta di vista dopo che la trattativa anon è sfociata in un contratto :) aspetto di avere qualosa di adatto a lei da offrirgli...
Comunqe, io sono convinto ch epiù bassi sono i prezzi delle case più gli ai guadagnano!
Non è il prezzo a far guadagare un AI ma le NTN ;) , più ce n'è...
Se vendo una casa da 300k e prendo 10-12 k reali, ma non vendo nulla per tre mesi, mi può andare bene solo se faccio l'ai con un piccolo fondo e un cellulare.
Se ho una struttura che vuole dare servizi e affidabilità (capitale, attrezzature, tecnologia ecc.) molto meglo vendere 3 case da 100k ch emagari prendi 6k a vendita = 18k.
Semplice no?
(i numeri sono esempi mesi lì)
Se i prezzi fossero abbordabili di pù dovunque, ci sarebbe un mercato meno stanziale e molto più aperto con molti scambi.
La provvigione sono convinto che verrebbe comunque recepita come troppo alta, anche se fosse di soli mille euro (è nel dna degli italiani) a lungo andare.
[Modificato da Roberto Ponziani 02/08/2009 11:28] |
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| 02/08/2009 11:33 |
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| | | Post: 287 | Città: BERGAMO | Età: 62 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Bilocale | | OFFLINE | |
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Re: Re: Re: Re: case costruite male in germania? Roberto Ponziani, 02/08/2009 11.21:
La provvigione sono convinto che verrebbe comunque recepita come troppo alta, anche se fosse di soli mille euro (è nel dna degli italiani) a lungo andare.
cominciate ad abbassarla, poi ne riparliamo.
:-) |
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| 02/08/2009 11:43 |
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| | | Post: 660 | Città: SERRAVALLE PISTOIESE | Età: 57 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Attico | | OFFLINE |
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Re: Re: Re: Re: Re: case costruite male in germania? claudio18, 02/08/2009 11.33:
cominciate ad abbassarla, poi ne riparliamo.
:-)
Cominciate a venire sempre in agenzia e a non scavalcarci e poi ne riparliamo ;) |
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| 02/08/2009 22:32 |
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| | | Post: 6.986 | Città: MILANO | Età: 44 | Sesso: Maschile | Amministratore | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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Re: Re: Re: Re: case costruite male in germania? Roberto Ponziani, 02/08/2009 11.21:
L'ho perduta di vista dopo che la trattativa anon è sfociata in un contratto :) aspetto di avere qualosa di adatto a lei da offrirgli...
Comunqe, io sono convinto ch epiù bassi sono i prezzi delle case più gli ai guadagnano!
Non è il prezzo a far guadagare un AI ma le NTN ;) , più ce n'è...
Se vendo una casa da 300k e prendo 10-12 k reali, ma non vendo nulla per tre mesi, mi può andare bene solo se faccio l'ai con un piccolo fondo e un cellulare.
Se ho una struttura che vuole dare servizi e affidabilità (capitale, attrezzature, tecnologia ecc.) molto meglo vendere 3 case da 100k ch emagari prendi 6k a vendita = 18k.
Semplice no?
(i numeri sono esempi mesi lì)
Se i prezzi fossero abbordabili di pù dovunque, ci sarebbe un mercato meno stanziale e molto più aperto con molti scambi.
La provvigione sono convinto che verrebbe comunque recepita come troppo alta, anche se fosse di soli mille euro (è nel dna degli italiani) a lungo andare.
Eh si concordo alla grande.
A Milano pero' finche' il mercato tirava non e' che i tuoi colleghi la pensassero tutti cosi.
Ti presentavi con 200k cash e ti snobbavano come l'ultimo dei morti di fame....sarà la Lombardia o saranno le mie esperienze.
In totale ho avuto tre esperienze con gli ai(contratti chiusi).
Le prime due ho pagato senza discutere mentre la terza ho trattato fino alla fine(non gli ho nemmeno commissionato il lavoro).
Se ne riparla fra qualche anno forse ma allora saro' ancora piu' terribile con l'ai che mi avrà di fronte se ne avro' uno di fronte.
Così mi hanno insegnato gli ai con cui ho avuto a che fare....peccato.
Sembra un mercato al contrario...
Di solito un commerciale cerca di fidelizzare il cliente...l'ai invece ti rende sempre piu' carogna man mano che si concludono le esperienze....almeno nel mio caso...mah!
[Modificato da pax2you 02/08/2009 22:41] |
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| 02/08/2009 23:14 |
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Re: Re: Re: Re: Re: case costruite male in germania? pax2you, 02/08/2009 22.32:
Eh si concordo alla grande.
A Milano pero' finche' il mercato tirava non e' che i tuoi colleghi la pensassero tutti cosi.
Ti presentavi con 200k cash e ti snobbavano come l'ultimo dei morti di fame....sarà la Lombardia o saranno le mie esperienze.
In totale ho avuto tre esperienze con gli ai(contratti chiusi).
Le prime due ho pagato senza discutere mentre la terza ho trattato fino alla fine(non gli ho nemmeno commissionato il lavoro).
Se ne riparla fra qualche anno forse ma allora saro' ancora piu' terribile con l'ai che mi avrà di fronte se ne avro' uno di fronte.
Così mi hanno insegnato gli ai con cui ho avuto a che fare....peccato.
Sembra un mercato al contrario...
Di solito un commerciale cerca di fidelizzare il cliente...l'ai invece ti rende sempre piu' carogna man mano che si concludono le esperienze....almeno nel mio caso...mah!
Mah! Non posso che prendere atto delle cose che mi dici.
Io ho imparato che se vuoi esser sicuro di guadagnare devi fare in modo che alla gente convenga aver a che fare con te.
Probabilmente dalle tue parti gli AI hanno la certezza di vendere comunque ad un'altra persona... da noi ogni lasciata è persa... quando ci salta una trattativa ci stiamo a pensare e ripensare mille volte...
Beati loro.
NOn so quanto gli può durare però.
Tu che dici?
[Modificato da Roberto Ponziani 02/08/2009 23:16] |
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| 03/08/2009 00:04 |
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Re: Re: Re: Re: Re: Re: case costruite male in germania? Roberto Ponziani, 02/08/2009 23.14:
Mah! Non posso che prendere atto delle cose che mi dici.
Io ho imparato che se vuoi esser sicuro di guadagnare devi fare in modo che alla gente convenga aver a che fare con te.
Probabilmente dalle tue parti gli AI hanno la certezza di vendere comunque ad un'altra persona... da noi ogni lasciata è persa... quando ci salta una trattativa ci stiamo a pensare e ripensare mille volte...
Beati loro.
NOn so quanto gli può durare però.
Tu che dici?
Io conosco solo due tipi di affari:
win to win: guadagno io e guadagni tu
e
win to loose: io guadagno su quelli che perdi tu
Non saprei che dire ma l'ultimo ai con cui ho avuto a che fare, il piu' odioso, fa ancora quel mestiere...si vede che nell'arco di una vita nei pressi di Milano non conviene fidelizzarsi il cliente.
Ce ne sono tanti cosi in zona e durano anni anche in altri settori economici.
Io non ci lavoro piu' ma si vede che hanno parecchie alternative.
Qui si dice: lo str...o galleggia sempre... ![[SM=g7840]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/40/4492320.gif)
Qualche mese addietro ho letto i commenti sul sole24ore di un noto industriale milanese che sottolineava la caratteristica dei milanesi di fregarsi l'un con l'altro.
Conosco parecchi dirigenti e imprenditori, con carriera di successo, che di Milano non ne vogliono piu' sapere...difatti si trasferiscono ben lontani. ![[SM=g7560]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/60/2094120.gif)
Eppure qui tira sempre piu' o meno...probabilmente e' questione di numeri e di ricambio.
Il top pero', giusto per sdrammatizzare, e' il cartello in un bar di napoletani in corso san gottardo...alla mattina si svegliano un cogli...e e un furbo se si incontrano l'affare e' fatto.
Anvedi come stiamo messi... ![[SM=g7574]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/74/5263930.gif)
[Modificato da pax2you 03/08/2009 00:21] |
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| 04/08/2009 18:10 |
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| | | Post: 6.986 | Città: MILANO | Età: 44 | Sesso: Maschile | Amministratore | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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www.investorloft.com/property-992887-2621+N+128th+Lane+Avondale+AZ+8...
Oltre a google map potete usare il servizio streetview per passeggiare nella via in cui si trova la casa(tempo perso in meno).
Interessante lo storico delle case vendute nelle vicinanze(distanza,data e prezzo della vendita) e le stime dell'immobile minime,medie e massime di due differenti fonti. [Modificato da pax2you 04/08/2009 18:28] |
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| 04/08/2009 22:34 |
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| | | Post: 660 | Città: SERRAVALLE PISTOIESE | Età: 57 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Attico | | OFFLINE |
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pax2you, 04/08/2009 18.10:
http://www.investorloft.com/property-992887-2621+N+128th+Lane+Avondale+AZ+85392.htm
Oltre a google map potete usare il servizio streetview per passeggiare nella via in cui si trova la casa(tempo perso in meno).
Interessante lo storico delle case vendute nelle vicinanze(distanza,data e prezzo della vendita) e le stime dell'immobile minime,medie e massime di due differenti fonti.
Eccezionale, il mio sogno fatto realtà...
Spero con il portale che sto sviluppando per il mio circuito di agenzie di riuscire ad avvicinarmi :)
A disposizione ho dati dal 1991!!!! :)
Il difficile è la conversione sono database vecchi e chi ha fatto il programma gestionale (in DOS!!) non lo ha progettato benissimo... [Modificato da Roberto Ponziani 04/08/2009 22:35] |
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| 05/08/2009 09:56 |
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Roberto Ponziani, 04/08/2009 22.34:
Eccezionale, il mio sogno fatto realtà...
Spero con il portale che sto sviluppando per il mio circuito di agenzie di riuscire ad avvicinarmi :)
A disposizione ho dati dal 1991!!!! :)
Il difficile è la conversione sono database vecchi e chi ha fatto il programma gestionale (in DOS!!) non lo ha progettato benissimo...
In che formato sono i dati in dos?
come sei messo ad andamento tra il 1992 e il 1997?
[Modificato da pax2you 05/08/2009 10:53] |
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| 05/08/2009 11:05 |
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| | | Post: 660 | Città: SERRAVALLE PISTOIESE | Età: 57 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Attico | | OFFLINE |
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Re: Re: Re: servizi in USA pax2you, 05/08/2009 9.56:
In che formato sono i dati in dos?
come sei messo ad andamento tra il 1992 e il 1997?
Siamo appena riusciti a convertirli in sql.
Ora dobbiamo elaborare le tabelle, quindi siamo in atlo mare :D |
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| 05/08/2009 11:39 |
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| | | Post: 6.986 | Città: MILANO | Età: 44 | Sesso: Maschile | Amministratore | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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Re: Re: Re: Re: servizi in USA Roberto Ponziani, 05/08/2009 11.05:
Siamo appena riusciti a convertirli in sql.
Ora dobbiamo elaborare le tabelle, quindi siamo in atlo mare :D
Non conosco il dettaglio del problema e non avrei il tempo per aiutarti per cui no comment. ![[SM=g1746735]](https://im1.freeforumzone.it/up/17/35/1151098365.gif)
Scusami ma mi sono ripromesso di non parlare di lavoro sul sito della bolla.
[Modificato da pax2you 05/08/2009 19:44] |
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| 05/08/2009 19:27 |
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Re: Re: Re: Re: servizi in USA Roberto Ponziani, 05/08/2009 11.05:
Siamo appena riusciti a convertirli in sql.
Ora dobbiamo elaborare le tabelle, quindi siamo in atlo mare :D
beh, ci sono tanti tecnici che con una commissione del 3% piu' IVA del tuo transato annuale si potrebbero proporre!
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| 05/08/2009 21:52 |
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| | | Post: 660 | Città: SERRAVALLE PISTOIESE | Età: 57 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Attico | | OFFLINE |
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Re: Re: Re: Re: Re: servizi in USA claudio18, 05/08/2009 19.27:
beh, ci sono tanti tecnici che con una commissione del 3% piu' IVA del tuo transato annuale si potrebbero proporre!
Ma scherzi? GLi informatici per quello ch efanno sono carissimi!!!
Per un sitino e due cazzate vogliono migliaia di euro!
:D
Sto scherzando, ma: rende l'idea?
Chiaro che ho un ingegnere informatico che pur se a basso costo (migliaia di euro) lavora per noi... |
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| 11/08/2009 10:28 |
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| | | Post: 6.986 | Città: MILANO | Età: 44 | Sesso: Maschile | Amministratore | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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La mediazione in Francia e' davvero la piu' cara in Europa(fimaa)? Oltre al rapporto fimaa(precedenti post) che ha messo a confronto alcuni dati degli agenti immobiliari europei riporto anche un articolo pubblicato sul loro sito.
www.fimaa.it/documentopubblico.aspx?id=1585
Mercato globale ed attività professionali all'estero. Come si diventa agente immobiliare in Francia?
cito la parte delle commissioni:
Tuttavia il costo delle transazioni immobiliari in questa Nazione è considerato tra i più elevati in Europa. Si pensi che le agenzie immobiliari applicano in media, per le transazioni residenziali, un onorario che varia dal 4% all’8%, mentre per quelle commerciali la tariffa è dell’8%.
Ovviamente non viene citata la fonte....
Ecco quello che ho trovato io...
www.lemoneymag.fr/v5/fiche/s_Fiche_v5/0,6171,14016,00.html
fonti:
BNP paribas
www.reedbusiness.com/index.html
Secondo questo sito da Gennaio 1987 la commissione e' libera in Francia ma di solito ci si rifà alla tabella sottostante in riferimento al prezzo di vendita.
Secondo questa tabella quindi la percentuale che determina la commissione dell'AI e' un valore che decresce con il valore mediato.
L'8% si applica solo per cifre fino a 7600 euro...diciamo un affitto ![[SM=g7752]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/52/4310112.gif)
La commission de l'agent immobilier
Tranche de prix Pourcentage
De 0 à 7600 € 8 %
De 7600 à 15200 € 7 %
De 15200 à 22800 € 6 %
De 22800 à 53350 € 5 %
De 53350 à 106700 € 4 %
Plus de 106700 € Libre
Questa la versione delle Fnaim
La mediazione e' completamente libera:
les honoraires sont libres ;
www.fnaim.fr/la-fnaim/nos-metiers/agent-immobilier.html
Nella pratica come stanno le cose?
Cercando un po' in rete riporto anche questo artcolo:
www.toutsurlimmo.com/dossiers/frais-dagence/le-point-sur-les-honoraires-...
Le point sur les honoraires d’agences
Les honoraires, en cas de vente, peuvent être forfaitaires, mais ils sont le plus souvent indexés sur un pourcentage qui oscille entre 4 et 10 % du prix du bien. Beaucoup d’agences pratiquent les honoraires dégressifs : plus le bien est cher, moins le pourcentage est élevé. Il sera souvent de 10 % sur un garage de 10 000 euros vendu seul et de 4 à 7 % sur un logement.
Non mancano le infrazioni(in Francia e' obbligatorio anche esporre la percentuale di mediazione) sul poco controllato:
les honoraires du professionnel sont affichés en vitrine et indiqués sur le mandat ;
www.fnaim.fr/la-fnaim/nos-metiers/agent-immobilier.html
Sur 1.070 agences contrôlées, 830 sont en infraction, soit 77,5 % des officines étudiées, la plupart pour défaut d'information. Parmi ces infractions, citons l'absence d'affichage des tarifs d'honoraires dans les officines ou une information incomplète sur ces tarifs, indiqués hors taxes par exemple, l'absence de remise d'une note d'honoraires.
www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/300206126.htm
In conclusione la percentuale di mediazione in Francia e' completamente libera e viene chiaramente detto dalla fnaim.
Purtroppo anche in Francia la speculazione tra i professionisti/mediatori dell'immobile si e' imposta(vuoi anche per ragioni non a loro riconducibili) e una statistica sulla percentuale reale delle mediazioni sono un dato pressoche' inaffidabile se non addirittura indotto un po' come da noi.
Non mancano i casi di omissione d'informazione per non indurre il cliente a trattare la mediazione...obiettivo principale della legge sul mediatore ma che grazie ai pochi controlli e' diventato un valore piu' o meno stabile e sicuramente oscurato dalle aziende del settore.
tanto e' che persino sul sito della fnaim affianco al prezzo proposto spesso appare solo la frase(riferita alla percentuale di mediazione):
Frais d'agence inclus
Su remax.fr addirittura e' completamente assente.
Be' ma quant'e' questa percentuale di mediazione e perche' viene cosi poco pubblicizzata visto che per legge andrebbe esposta?
Come faccio a confrontare facilmente le percentuali di due diverse agenzie e scegliere quella che mi chiede meno di modo che la percentuale di mediazione diventi un parametro di scelta?
Salut! [Modificato da pax2you 12/08/2009 12:53] |
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