UN MERCATO IN STALLO: GRANDE OFFERTA
E POCHE RICHIESTE. POI C`È L`ESERCITO DEGLI
AFFITTUARI CHE SPESSO DIVENTANO SFRATTATI
SIMONE LUPO BAGNACANI
simonelupo.bagnacani@gmail.com
Crisi casa
Vendite in calo: il bene rifugio non «tira» più
Cosa dolce casa, per gli italiani un vero credo fino a poco tempo fa, ora non più. Dopo anni in cui un`abitazione equivaleva quasi a contanti liquidi, ora non si vende più. Non aspettatevi però di trovare, come in Spagna o Usa, concorsi dove in premio ci sono case perché, da noi, i prezzi hanno subito solo una piccola flessione, non certo paragonabile a quella delle vendite, tanto che anche Confindustria ha detto che i prezzi devono scendere di almeno del 7% perché il mercato riparta. La situazione è quindi bloccata perché con i prezzi ancora troppo vicini ai livelli pre-crisi è molto difficile trovare acquirenti per la scarsa disponibilità di risorse. Insieme ai prezzi, quello che regge è il livello dei canoni di affitto che scende in modo marginale penalizzando chi è più colpito dalla crisi.
I dati sono concordi e impietosi: l`Agenzia del territorio nei primi sei mesi dell`anno vede un calo del 25% degli scambi ma, soprattutto, sottolinea che, nei primi sei mesi dell`anno, nel mercato immobiliare si sono spesi circa 39 miliardi di euro mentre nel 2011 erano quasi 50. A questo si aggiunge l`Istat che certifica un calo dei mutui erogati del 50% nei primi tre mesi. Per capire la misura del crollo basti pensare che, nel periodo del boom intorno al 2007, si arriva a circa 850mila compravendite l`anno mentre, se tutto andrà bene, il 2012 si chiuderà intorno alle 500mila. A questo calo non corrisponde la discesa delle quotazioni che hanno ceduto il 5,4% nel primo semestre dell`anno nelle grandi città e minori nel resto del Paese «Si vende meno - sintetizza la responsabile del centro studi di Tecnocasa, Fabiana Megliola - perché c`è distanza tra domanda e offerta.
Questa differenza è dovuta alla minore capacità di spesa e alla difficoltà di accedere ai mutui, che comunque coprono al massimo il 60-70% del valore. I prezzi stanno cominciando a scendere. Chi ha bisogno di vendere in fretta ha già abbassato le richieste, a fine anno potremmo vedere un calo dei prezzi tra il 7 e il 9%».
Se quindi di questa situazione non possono beneficiare né venditori né potenziali acquirenti, va forse peggio per chi vive in affitto.
«Nella migliore delle ipotesi-spiega il segretario nazionale del Sindacato nazionale unitario inquilini e assegnatari (Sunia), Daniele Barbieri - gli affitti rimangono stabili anche se scendono i prezzi delle case, sono due mercati differenti e, ormai, in affitto, ci sono solo le fasce deboli».
I numeri del disagio abitativo parlano chiaro.
In Italia ci sono circa 650mila domande di case popolari non evase, a cui si aggiungono 350mila famiglie che hanno chiesto il contributo per l`affitto e non lo avranno perché il fondo è tagliato. In una situazione di questo tipo non sorprende che gli sfratti esecutivi per morosità siano in continuo aumento: «Tra il 2007 e il 2011 - racconta Walter De Cesaris, segretario generale dell`Unione inquilini - gli sfratti erano circa 40mila all`anno, ora intorno ai 65mila, di cui ormai il 90% per morosità, una mole che mette in difficoltà anche l`autorità giudiziaria».
Il numero di famiglie che vive in affitto è circa di 3,3 milioni e il Sunia stima che, ai 200mila sfratti degli ultimi tre anni, se ne aggiungeranno altri 300mila in tempi brevi portando il numero totale a mezzo milione. «Lo sfratto colpisce una famiglia ogni 30 nelle grandi città», è la stima di De Cesaris,
TORNARE DAI GENITORI
Ma chi sono questi nuovi sfrattati? Si tratta per lo più di persone che hanno perso il lavoro, famiglie monoreddito e anziani. Dopo lo sfratto c`è chi si sposta in luoghi più periferici, alcuni tornano nella casa dai genitori e altre famiglie vanno verso la frammentazione abitando in case diverse. Una delle soluzioni che prende sempre più piede è quella della coabitazione anche tra diversi nuclei familiari. Un dato marginale ma significativo arriva dall`ultimo censimento Istat dove il numero di chi vive in baracche, roulotte e tende è triplicato rispetto al 2001, arrivando a quota 70mila.
A questi numeri però se ne sovrappongono altri: «L`Agenzia del territorio - sottolinea Barbieri - ci dice che ci sono 4,5 milioni di abitazioni a disposizione a cui si aggiungono anche circa 350mila nuove invendute».
La prima proposta che viene dalle associazioni è infatti quella di una tassazione che incentivi la messa in locazione delle case sfitte, unita a agevolazioni che spingano verso un canone concordato. «Non chiediamo un ritorno all`equo canone - spiega Barbieri - ma cercare di inserire il meccanismo della contrattazione locale tra associazioni di inquilini e di proprietari.
Quello che serve è un piano di lungo periodo che, da un lato, apra il mercato degli affitti facendo scendere i prezzi e a che dall`altro rimetta in moto l`edilizia abitativa ormai ferma da anni».
Coabitare:una scelta obbligata
Anche le nuove generazioni vorrebbero una casa per sé. Possibilmente di proprietà.
Ma senza lavoro a tempo determinato avere un mutuo è, di fatto, una impresa impossibile.
Ergo si è costretti a vestire i panni dei «bamboccioni» che restano con mamma e papà per un tempo lunghissimo, talvolta infinito.
Siamo un Paese che mette la casa al centro dei propri sogni e desideri. In Italia quasi il 70% delle famiglie possiede la propria abitazione e solo il 20% vive in affitto, un dato con pochi paragoni in Europa. Ma prima dei 35 anni chi compra un appartamento lo fa - nella maggioranza dei casi con il supporto del nucleo familiare. L`alternativa al non comprare è l`affitto, una soluzione non certo semplice considerati i canoni troppo alti, in particolare nelle grandi città.
«Ci chiedono sempre più mobilità - spiega Daniele Barbieri del Sunia - ma a fianco ci propongono un modello rigidissimo di politica abitativa virato sulle case di proprietà. Ma se chiediamo ai giovani di spostarsi devo permettere loro di trovare una casa in affitto a prezzi compatibili con il loro salario, mentre ora il canone è spesso più alto di una rata di mutuo». Sulla stessa linea anche De Cesaris dell`Unione Inquilini: «Quello di spingere il mercato degli affitti verso un ribasso non è solo un fatto di equità sociale, ma anche uno strumento per la crescita del Paese perché permetterebbe di muovere energie che ora sono intrappolate».
Tra il 2000 e il 2009 in Italia, secondo i dati Sunia, i canoni per nuovi contratti sono aumentati del 150%, arrivando nel 2012 a un dato medio nei grandi centri urbani di 1020 euro per i nuovi contratti e 750 per i rinnovi di quelli vecchi. È il caso di Roma 1300 euro, Milano 1400, Bologna 1120, Firenze 1300 e Venezia 1430. Anche scegliendo un monolocale la situazione non è certo rosea: nelle stesse città i canoni oscillano intorno agli 800 euro per le zone di semicentro e non scendono comunque sotto i 600 anche spostandosi nelle periferie.
Con prezzi simili e magri salari, l`unica soluzione per i giovani che non hanno un famiglia in grado di affrontare la spesa di un immobile, è la coabitazione: diverse persone in un appartamento che occupano ognuno una stanza dividendo gli spazi comuni. Questo permette di fare fronte a canoni insostenibili e riduce, di conseguenza, il pericolo degli sfratti ma crea situazioni di vita precaria che rischiano di protrarsi per anni.
Una scelta obbligata insomma, che un tempo era appannaggio quasi esclusivo degli studenti fuori sede, e ora si sta diffondendo sempre più anche tra i giovani professionisti e perfino tra le famiglie. Siamo, non a caso, il Paese europeo che mette in pratica il cohousing più degli altri. Ma le coabitazioni sono le situazioni dove è più facile imbattersi negli affitti in nero. Per aiutare i giovani a muoversi dalla casa di famiglia, e a combattere l`evasione fiscale, Sunia ipotizza di estendere la platea di chi può detrarre parte dell`affitto dal reddito, ora possibile solo per redditi bassi e studenti, avvicinando così l`aiuto per chi affitta ai vantaggi fiscali di chi paga un mutuo.
IL DATO
L`ultima novità è l`affitto con riscatto
L`affitto con riscatto, un tipo di contratto già in uso in molti Paesi europei, inizia ad affacciarsi anche in Italia. La formula è molto semplice e prevede la stipulazione contestuale di due accordi: un contratto di locazione (a un canone superiore a quello di mercato) e un contratto di opzione in cui viene stabilito che l`inquilino, a scadenza e prezzo stabiliti, avrà la facoltà di acquistare la casa. Il prezzo pattuito per il futuro acquisto è pari alla differenza tra il prezzo di listino e l`importo complessivo dei canoni di locazione che l`inquilino avrà già pagato alla scadenza. Il portale immobiliare Casa.it (www.casa.it), ha registrato rispetto allo scorso anno un incremento medio delle offerte immobiliari di affitto con riscatto pari al +13% e della domanda pari al + 9%. Segno che pur di avere un tetto sulla testa, ogni soluzione è ben accettata.
SEGNO NEGATIVO
La riduzione delle compravendite è stata del 25% nei primi mesi del 2012
Secondo gli esperti del settore le case in vendita sono a un pezzo ancora troppo alto, pre crisi