Bolla immobiliare - 27° Parte

mkcicio, 26/09/2009 9.45:

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Ciao a tutti,
concordo parecchio con tali ragionamenti (e quindi quoto). In verità vorrei provare a fre un esempio di logica di investimento semplice e concreta:

1. I fondi immobiliari quotati oggi in Italia hanno raggiunto quotazioni
pari al -50% del valore rispeto all'anno precedente ma soprattutto (udite udite) rispetto al book value (ossia il valore di carico periziato da illustri real estate advisor) in bilancio

2. si tratta di fondi che hanno in pancia (come si dice di solito) bellissimi ed eleganti proprietà immobiliare dai centri storici a posti esclusivi d'Italia

3. si tratta, tra l'altro di strumenti che beneficiano di apprezzabili benefici in termini fiscali (sia per plusvalenze che per flusso reddituale degli immobili in portafoglio).

Detto ciò ma secondo voi il meglio dell'immobiliare italiano viene apprezzato sul mercato (valore di borsa del fondo) al -50% del suo valore di carico (perizia bilancio 2008) e noi consideriamo congrui -3%, i -14% o i -20% che leggiamo sui giornali o da agenzie e conoscenze dirette????

Tecnicamente il nostro faro di breve (6 mesi) - medio (1-2 anni) non può che ambire al faro che già da mesi tali fondi ci mostrano

un abbraccio
mkcicio

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Mi dispiace ma io non relazionerei l'immobiliare ai fondi immobiliari. Questi ultimi sono strumenti finanziari e come tali soggetti ad elementi molto 'volatili', può essere molto variabile l'appeal che essi provvocano. In realtà sono nati per 3 motivi concatenati, 1) distaccare dai libri mastro delle grosse finanziarie del capitalismo italiano beni strumentali ed assoggettarli ad una fiscalità agevolata 2) avere la possibilità di rivalutarli di anno in anno senza influire sui bilanci 3) al momento buono racimolare denaro sul mercato dal parco buoi. Infatti hanno cominciato a martellare con 'se non ti puoi comprare un appartamento compratene un pezzo', ma il popolo bue ha bisogno di aspettare il giorno 10 del mese per riscuotere l'affitto per sentirsi 'proprietario impranditore', per cui non ha comprato una cippalippa di questi fondi.
Del resto chi compra il mattone lo fa per guardarselo, incassarne il fitto, dire ai figli o affini 'questo sarà tuo'... i fondi immobiliari sono qualcosa gestito da altri e che potrebbero creare scherzi da un momento all'altro senza che intervenga alcun terremoto!

Ribassi del 50%? Andrei a piedi scalzi su chissà quale santuario ma non ci credo, tranne se...
Tassare i patrimoni?

sabato Carlo De Benedetti sul Sole 24 Ore di sabato ha fornito uno spunto - per ora solo come provocazione intellettuale - che rende pi interessante il dibattito: cosa succederebbe se in Italia si introducesse un'imposta patrimoniale? Da un lato potrebbe garantire una riduzione delle aliquote sul lavoro

Io lo dico da quando avevo 18 anni: uno Stato che non è capace di tassare i redditi, li deve detassare completamente e tassare i consumi. Chi più consuma più paga.

.... mi ripeto: se non interviene lo stato grandi cambiamenti non ne vedremo, ma solo lenti inesorabili adeguamenti al ribasso che in molti anni andranno a riequilibrare il rapporto costo mq/redditi.