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Illusione immobiliare: la depressione continua! (Fonte: icebergfinanza.finanza.com - 28/02/2012)
Nell’ormai lontano 2008 nella prima analisi dedicata ai sostenitori di Icebergfinanza dal titolo ” REALISMO IMMOBILIARE” una analisi fondamentale in tre lunghe parti della terribile depressione immobiliare che avrebbe travolto l’America e molti paesi nel mondo, condivisi con i miei cari compagni di viaggio che prima del 2012 non vi sarebbe stata alcuna ripresa, anzi che i prezzi sarebbero collassati di almeno un 30/40 % e che solo nel 2012 probabilmente le vendite di abitazioni avrebbero trovato una loro stabilizzazione.
Nessuna sfera di cristallo ma notti e notti a studiare le grandi crisi immobiliari e la loro empiricità e a cercare di individuare in America quali esperti meritavano la nostra fiducia, quali di loro non avevano alcun conflitto di interesse nel condividere i loro studi e le loro conoscenze.
Da Robert Shiller a Gary Shilling, passando per l’immenso Bill McBride questi sono stati i miei maestri in questi cinque lunghi anni, anni nei quali da Greenspan a Buffett in molti puntualmente ogni anno chiamavano la fine della depressione immobiliare.
L’economia americana resta uno dei motori mondiali. Un mercato che, volenti o nolenti, non può prescindere dall’immobiliare. Nelle fasi di espansione, tra il 2001 e il 2002, senza la ricchezza “estratta” dal mattone sarebbe stata addirittura recessione. Quindi, la domanda è d’obbligo: il real estate Usa ripartirà? «Sul fronte dei prezzi – risponde Andrea Mazzalai, massimo esperto di immobiliare statunitense e fondatore di Icebergfinanza.com – non abbiamo ancora raggiunto il livello più basso. Guardando agli indici Case-Shiller e Corelogic, stimo per il residenziale un ulteriore downside del 10 per cento. Comunque, siamo nella fase finale della crisi: ci vorrà ancora un anno». SOLE24ORE 18 aprile 2011
Anche nella mia terra dove i prezzi hanno raggiunto livelli insostenibili, costruttori e immobiliaristi e spesso e volentieri anche clienti continuavano a guardarmi in maniera ironica, sostenendo che da noi i prezzi ben difficilmente sarebbero scesi. In realtà anche da noi questo sta accadendo, un meccanismo dinamico ma inesorabile, come la storia alla quale nessuno può sfuggire anche se fortunamente a parte qualche inevitabile eccesso, la situazione non ha mai raggiunto i livello di America, Inghilterra, Irlanda e Spagna.
Ora quando suggerisco di stare molto attenti a quello che sta accadendo soprattutto in Australia e Canada dove i rapporti tra prezzi, redditi disponibili e costo degli affitti mediamente sono molto elevati in molti sorridono e lavorano di fantasia.
A tempo debito parleremo anche della fase embrionale di una nuova illusione immobiliare mondiale!
Tornando a noi come suggerisce Lance Roberts di Streettalklive e come abbiamo visto tramite Twitter in mio canale socialnetwork al quale vi invito ad iscrivervi per avere sempre notizie e informazioni inedite, illudersi che dietro l’angolo vi sia una ripresa del mercato immobiliare americano solo perchè si vendono due case in più o perchè i costruttori sono più fiduciosi della disperazione di qualche mese fa non aiuta a comprendere come in realtà ci vorranno anni per uscire da questa depressione.
Crediti fiscali a non finire, programmi governativi di sostegno immobiliare a gogo, dilazionamento dei pignoramenti, la più imponente dose di manovre monetarie della storia, ZIRP Quantitative Easing 1/2/3 Operation Twist compresa, acquisti di spazzatura strutturata immobiliare da parte della Federal Reserve, unico acquirente di questa illusione, frodi, manipolazioni, settlement, accordi e rimborsi e via dicendo, non sono riusciti in questi lunghi anni a fare il solletico a questa immensa depressione immobiliare!
Fallimento totale, fallimento assoluto e senza immobiliare sognatevi qualsiasi ripresa degna di nota nei prossimi anni. Nei prossimi mesi sempre che l’America sia in grado di evitare una recessione evidente tranne che per le esigenze elettorali, l’unico contributo potrà venire dalle vendite di nuove abitazioni, che supporteranno la crescita in piccola percentuale, ma i prezzi continueranno a scendere e già oggi avremo un’ulteriore conferma.
Qualcuno sta dimenticando centinaia e centinaia di case pignorate e mai immesse sul mercato dalle banche per paura di deprimere i prezzi ulteriormente, il famigerato “Shadow inventory” sta dimenticando che 12 milioni di americani sono mediamente ”underwater” ovvero con il mutuo residuo da pagare superiore al valore della casa e se i prezzi non scendono queste famiglie difficilmente consumeranno oltre il proprio debito.
La situazione sta lentamente migliorando ma ci vorranno anni, non certo mesi come suggerisce qualche immobiliarista, investitore o politico interessato. Da una depressione, da una voragine una volta toccato il fondo non si può che risalire ma il deleveraging continua.
Qualcuno dimentica che miliardi di dollari di prodotti strutturati finanziari dipendono dai valori delle case, dal loro prezzo e che questa spazzatura nei prossimi mesi e anni sta giungendo a scadenza, spazzatura nascosta dalle banche americane al terzo livello contabile dei loro bilanci o negli oscuri meandri della Federal Reserve.
Ieri era da piegarsi in due dalle risate mentre alcuni media esaltavano la salita del 2 % dell’indice pending home, ovvero l’indice che misura le prospettive e l’intenzione di acquisto delle famiglie sulla base delle disponibilità reddituali future. Le revisione al ribasso di dicembre non conta per questi menestrelli della speranza interessata, una revisione che cancellerebbe tutto l’incremento di gennaio e le aspettative del mercato.
Come scrive Bill McBride nel suo Calculatedrisk anche il buon Buffett non ne ha indovinata una in questi anni. Nel febbraio 2010 disse che un anno o giù di li i problmei del mercato immobiliare erano alle spalle ad eccezione delle zone in cui sono avvenuti i maggiori eccessi e le abitazioni di alto livello. Nel febbraio 2011 disse che un recupero sarebbe iniziato entro la fine del 2011 e noi siamo ancora qua ad attendere ma almeno nella sua ultima lettera ha ammesso di avere torto marcio.
Nessuno sa in realtà quando finirà questo inferno, la mia previsione si basava solo su studi empirici e su dinamiche ampiamente documentate da grandi esperti americani, sono stato fortunato, ma la fortuna aiuta gli audaci.
Se vi capita date un’occhiata a quanto è accaduto in Germania dopo l’Iperinflazione di Weimar e in Giappone nella doppia Lost Decade, senza dimenticare le dinamiche demografiche fondamentali, assolutamente fondamentali!
E’ stata spedita la nuova analisi dal titolo “STRONG BUY ITALIA” un viaggio nell’Italia che verrà, osservando le dinamiche che ci attendono nelle prossime settimane per gettare le basi per i prossimi anni. |