Semplicemente fantastico,
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informazionescorretta.blogspot.com/
USA, il Crash immobiliare è destinato a proseguire
E' ancora un momento terribile per acquistare
Perché?
1. Perché i prezzi delle case sono in continua caduta quasi ovunque
I prezzi sono ancora pericolosamente elevati se rapportati ad entrate e affitti. Le Banche dicono che un mutuo sicuro è di un massimo di 3 volte il reddito annuale dell’acquirente, con un acconto del 20% sul pagamento.
I proprietari dicono che un prezzo di sicuro è di un massimo di 15 volte il canone annuale dell’immobile. Eppure, (negli stati) sulle coste, entrambe queste norme di sicurezza continuano ad essere disattese.
I compratori stanno ancora indebitandosi per 6 volte il loro reddito e versando solo il 3% in acconto e i venditori stanno ancora chiedendo 30 volte il canone annuo, anche dopo la recente diminuzione dei prezzi.
Gli affitti sono una riprova in termini di disponibilità di contante, che dimostra ciò che la gente può davvero pagare in base al proprio stipendio e non di quanto si può indebitare.
Sia gli stipendi e che gli affitti dimostrano che i prezzi continueranno a cadere per molto tempo.
Chiunque abbia comprato facendo un "affare" in questo periodo lo scorso anno, in questo momento sta già scontando una perdita molto dolorosa.
2. Perché è ancora molto più conveniente andare in affitto piuttosto che possedere una abitazione della stessa qualità e dimensione, nello stesso quartiere
Sulle coste, gli affitti annuali sono al 3% del prezzo di acquisto mentre i tassi ipotecari scontano il 6%, di conseguenza prendere in prestito i soldi costa il doppio di quanto non costi prendere in affitto la casa.
Gli affittuari vincono e i proprietari perdono!
Peggio ancora, i costi totali dei proprietari comprensivi delle imposte, della manutenzione e delle assicurazioni arrivano a circa il 9% del prezzo di acquisto, che è tre volte il costo dell’affitto ed elimina ogni beneficio sull'imposta sul reddito.
Comprare una casa è ancora un affare pessimo nei quartieri più ricchi, ma potrebbe avere senso in alcuni quartieri relativamente poveri, dove i prezzi sono già caduti in linea con gli stipendi e gli affitti. E’ possibile verificare se è più conveniente noleggiare o acquistare nella vostra area con la calcolatrice sul sito del NY Times.
L'unico vero segnale del raggiungimento del fondo nel calo dei prezzi è un prezzo abbastanza basso da permettere che l’affitto della casa vi consenta di ottenere un profitto.
Allora saprete che è sicuro acquistare per voi stessi, perché l’affitto permette di coprire il mutuo e tutte le spese necessarie, eliminando la maggior parte dei rischi. La regola di base per un acquisto sicuro è dividere l’affitto annuale per il prezzo di acquisto della casa:
· affitto annuo / prezzo di acquisto = 3% significa non comprare
· affitto annuo / prezzo di acquisto = 6% significa il limite
· affitto annuo / prezzo di acquisto = 9% significa ok comprare
Così, per esempio, è al limite pagare 200.000 dollari per una casa che ha un canone mensile di affitto di 1.000 dollari. Che significa un costo di $ 12.000 all'anno in affitto. Il che equivale ad un acquisto contraendo un mutuo al 6%, che corrisponde a 12 mila dollari all'anno di interessi.
I proprietari possono pagare gli interessi con un costo ante imposte, ma questo beneficio è di gran lunga inferiore rispetto all’aver contratto un debito eterno e dal dover pagare la tassa di proprietà.
E' sciocco di pagare $ 400.000 per quella stessa casa, perché l’affitto costerebbe solo la metà all'anno, e gli affittuari sono completamente al sicuro da una eventuale caduta dei prezzi delle case.
3. Perché è un pessimo momento per comprare quando i tassi di interesse sono bassi, come adesso
I consulenti semplicemente mentono senza alcun pudore su questo fatto fondamentale. I prezzi delle case scendono quando i tassi di interesse aumentano, perché un pagamento di ammontare costante ripaga una rata mensile di mutuo inferiore ad un tasso d'interesse più elevato.
Dal momento che i tassi di interesse non hanno altra possibilità che aumentare, i prezzi non hanno altra alternativa che calare. Il modo per vincere la partita è di avere la disponibilità per acquistare in contanti, a un prezzo ridotto, quando gli altri non potranno più prendere a prestito grandi cifre, a causa della crescita dei tassi di interesse.
Quindi si otterrà un prezzo basso e un apprezzamento del capitale, a causa della caduta dei tassi d'interesse. Acquistare in un periodo di bassi tassi di interesse e alti prezzi, come ora, è un errore per entrambe le ragioni.
E' di gran lunga meglio pagare un prezzo più basso con un tasso di interesse elevato che un prezzo elevato con un tasso di interesse basso, anche se il rimborso del capitale rimane lo stesso in entrambi i casi.
- Le tasse sulla proprietà saranno inferiori con un prezzo d'acquisto basso.
- Un prezzo basso ti dà la possibilità di ripagare il debito invece di rimanere schiavo del debito per sempre.
- Nel caso in cui i tassi di interesse dovessero scendere, il valore della casa aumenterebbe.
- Pagare un prezzo alto ora potrebbe portarti “sotto acqua”, il che significa avere un debito superiore al valore della casa. Quindi non sarai in grado di rifinanziarti perché non avrai capienza, e non sarai in grado di vendere senza subire una perdita. Anche se otterrai un mutuo di lunga durata e a tasso fisso, quando i tassi saliranno inevitabilmente il valore del tuo immobile andrà giù.
Pagare un prezzo basso minimizza il tuo danno.
4. Perché gli acquirenti si sono già indebitati troppo e non sono in grado di rimborsare i propri debiti
Lo hanno fatto per case che ora valgono meno del prestito. Questo significa che la maggior parte delle banche sono in realtà in bancarotta.
Ma dal momento che le banche hanno amici a Washington, loro ricevono un trattamento speciale di cui tu non godi. La Federal Reserve stampa balle di nuovo contante per comprare mutui senza valore dalle banche più irresponsabili, rallentando la deflazione dei prezzi, amica degli acquirenti, e socializzando le perdite delle banche.
Come se questo non fosse sufficientemente indice di corruzione, il Congresso ha autorizzato l’utilizzo di una grande quantità di denaro dei contribuenti per i salvataggi col piano TARP, perche venissero prestati alle banche peggio dirette, quelle che già avevano scommesso sui mutui e avevano perso.
La Fed e il Congresso stanno consentendo alle banche "espandi e pretendi" che i loro prestiti ipotecari vengano rimborsati.
5. Perché gli acquirenti hanno utilizzato troppo il leverage
Il Leverage è l’uso del debito per amplificare il guadagno. La maggior parte della gente dimentica che il debito amplifica altrettanto anche le perdite. Se un acquirente utilizza il 10% del capitale proprio e la casa perde il 10%, sulla carta ha perso il 100% dei suoi soldi. Se è costretto a vendere a causa della perdita del proprio lavoro o per una variazione dei tassi, ha perso il 100% anche nella realtà.
Il fatto vero è che un affittuario – sempre che voglia e sia capace di risparmiare il proprio denaro – è in grado di comprare una casa in contanti nella metà del tempo che un acquirente convenzionale impiega a rimborsare il proprio mutuo. Gli interessi generalmente ammontano a più della metà del costo della casa. Il risparmiatore / affittuario non solo non paga interessi, ma si prende anche gli interessi sul suo risparmio. Sui profitti degli aumenti immobiliari ottenuti tramite il leverage, solitamente presentati come il "segreto" per la ricchezza, non si può più contare, e possono altrettanto facilmente operare contro l'acquirente. In realtà, il leverage è il pericolo che ha causato i guai ai piccoli acquirenti…………..
6. Perché la bolla immobiliare non è stata trainata dalla domanda e dall'offerta.
C'è una enorme offetra a causa della iper-cementificazione, e c'è meno domanda, ora che la generazione dei baby boomers sta andando in pensione e vendendo. I prezzi nella bolla, anche ora, sono completamente una funzione di quanto le banche sono disposte a prestare.
La maggior parte delle persone si indebita per quanto più gli è possibile, per importi che sono completamente slegati dai loro stipendi o dal valore locativo della proprietà.
Le banche si sono dimostrate disponibili a soddisfare i mutuatari più pazzi, perché il controllo del governo degli Stati Uniti da parte dei banchieri ha significato per le banche non dover ancora riconoscere le loro perdite, o poter riversare le perdite sui contribuenti attraverso le agenzie governative come la FHA.
7 .Perché c’è un massiccio e crescente accumulo di insolvenze latenti
Milioni di proprietari hanno semplicemente smesso di pagare i loro mutui e le banche non stanno facendo nulla, lasciando il proprietario vivere in casa gratuitamente. Se una banca pignora ed espropria una casa, diventa responsabile per le tasse di proprietà e la manutenzione.
Le banche non gradiscono tali costi.
Se successivamente una banca vende quanto espropriato ai prezzi correnti, la banca è costretta ad esplicitare la perdita sul credito. Le banche gradiscono questi costi ancora meno. Quindi c'è uno tsunami di pignoramenti in previsione che le banche stanno ignorando, per ora.
Prevenire un esproprio giustificato vuol dire prevenire che una famiglia in difficoltà compri quella casa ad un prezzo basso.
Un giorno questi pignoramenti ripuliranno il panorama, decimando i prezzi, e permettendo che milioni di famiglie beneficino di comprare una casa senza un livello di indebitamento suicida, e magari senza alcun debito del tutto!
Perché gli articoli della stampa non menzionano mai di giovani famiglie felici che acquistano alla fine una casa ad un prezzo scontato?
8. Perché i primi acquirenti sono stati tutti spietatamente sfruttati e la presenza di nuove vittime è molto bassa
From The Herald: "Siamo stati tutti corrotti dal boom edilizio, in una certa misura. Le persone parlavano continuamente di come le loro case stavano guadagnando più di quanto non fosse mai successo, non chiedendosi mai da dove venisse tutto questo denaro.
Beh, la verità è che stava venendo rubato alle nuove generazioni. L’aumento del prezzo delle case non produce ricchezza, si limita a trasferirla dai giovani ai vecchi - dalla prossima generazione di famiglie, che devono caricarsi di debiti colossali se vogliono averne la proprietà, a quella dei baby boomers, che stanno per andare in pensione e vivere sui profitti che fanno ritirandosi ".L'inflazione dei prezzi delle case è stata molto ingiusta nei confronti delle nuove famiglie, specialmente quelle con figli. E' folle per loro di acquistare agli attuali prezzi elevati, mentre i capi di governo non parlano mai di come prezzi delle case più bassi siano un bene per le famiglie americane, preferendo invece sacrificare il bene dei più giovani e dei più poveri a tutto beneficio dei più vecchi e dei più ricchi, e per assicurare ai banchieri di avere intatti i debiti che assicurano lauti interessi. Ogni programma “di sostegno” porta a supportare i prezzi, trascinando gli acquirenti più a fondo nel loro debito. Un aumento del debito non è un sostegno, è solo un procrastinare la resa dei conti nel futuro. Per aiutare davvero gli americani, Fannie Mae e Freddie Mac e il FHA dovrebbero essere completamente eliminati, unitamente ad una eliminazione degli interessi sui mutui. Il Canada non ha alcuna detrazione degli interessi sui mutui e ha un mercato immobiliare più accessibile e stabile. Il governo finge di essere interessato agli alloggi a prezzi accessibili, ma ora che questi stanno diventando veramente accessibili per il calo dei prezzi, vogliono fermarne il calo? Le loro azioni parlano più delle loro parole.
9. Perché i baby boomers vanno in pensione
Ci sono 70 milioni di americani nati tra il 1945-1960. Un terzo sono senza previdenza. I più vecchi hanno 64 anni. Il solo denaro che hanno è il valore di una casa, quindi devono vendere. Questo aggiungerà un ulteriore diluvio di case sul mercato, ad abbassare i prezzi ancora di più.
10. Poiché vi è un eccesso enorme di nuove case vuote
I costruttori sono costretti ad abbassare i prezzi ancora più velocemente dei proprietari, perché i costruttori devono vendere per mantenere i loro affari in vita. Hanno bisogno dei soldi ora. I costruttori hanno enormi quantità di immobili in giacenza che non possono vendere ai prezzi correnti, e sempre più case vengono finite con il trascorrere dei giorni, rendendo ancora peggiore il crollo dell’immobiliare.