Fondi immobiliari

fabio_c, 02/10/2010 20.46:

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Pirelli RE: Fondo Tecla, ceduti 2 immobili per quasi 22 mln di euro
Di Alberto Susic, 30.09.2010 19:12

«Tecla Fondo Uffici, fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso ad apporto quotato in Borsa sul segmento MIV (Mercato Telematico degli Investment Vehicles) e gestito da Pirelli RE SGR, ha venduto due immobili per un importo complessivo di 21.950.000 euro, realizzando una plusvalenza lorda complessiva pari a 3.315.447 euro rispetto al Book Value.
Il primo immobile, ad uso terziario, è situato a Bergamo, Via Tasso 121 (superficie complessiva lorda di circa 10.300 mq), ed è stato ceduto ad un investitore privato italiano per un importo complessivo di 19.000.000 euro, realizzando una plusvalenza lorda pari a 3.162.075 euro (+19,9%) rispetto al Book Value ed inferiore di 500.000 euro (-2,5%) rispetto al valore di mercato determinato dall’esperto indipendente CB Richard Ellis al 30 giugno 2010 (c.d. Open Market Value).
L’immobile di Via Tasso è attualmente locato, con un reddito annuo complessivo di 1.282.488 euro (yield del 6,57% sull’Open Market Value).
Il secondo immobile, sempre ad uso terziario, è situato a Milano, Via Suzzani 119 (superficie complessiva lorda di circa 2.464 mq), ed è stato ceduto ad un investitore privato italiano per un importo complessivo di 2.950.000 euro, realizzando una plusvalenza lorda pari a 153.372 euro (+5,5%) rispetto al Book Value ed inferiore di 150.000 euro (-4,8%) rispetto al valore di mercato determinato dall’esperto indipendente CB Richard Ellis al 30 giugno 2010 (c.d. Open Market Value).
L’immobile di Via Suzzani è attualmente locato, con un reddito annuo complessivo di 196.855 euro (yield del 6,35% sull’Open Market Value).»

19.000.000 euro + 2.950.000 euro = 21.950.000 euro
Stendo un velo pietoso sul confronto col valore «determinato dall’esperto indipendente».
Ma... i prezzi ai quali si riferiscono le plusvalenze, a che periodo risalgono?


Andando al primo documento societario del Fondo Tecla:

Prospetto informativo relativo alla quotazione del Fondo Comune di Investimento Immobiliare Chiuso "Tecla - Fondo Uffici" - 15/01/2004
(file pdf - 1,3 mb)

PROSPETTO INFORMATIVO
OFFERTA PUBBLICA DI VENDITA E QUOTAZIONE DELLE QUOTE DEL FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE CHIUSO
“TECLA – FONDO UFFICI – FONDO COMUNE DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE DI TIPO CHIUSO”

(pagina 23)

2.2.5 IL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEL FONDO

2.2.5.1 Composizione del patrimonio immobiliare del Fondo e dettaglio degli Immobili

«La tabella che segue indica il Valore di Mercato, il Valore di Conferimento e la Superficie Lorda dei singoli Immobili suddivisi per ubicazione.

In particolare, si segnala che il Valore di Mercato complessivamente attribuito agli Immobili è costituito dalla somma del Valore di Mercato dei singoli Immobili, non considerando la loro appartenenza ad un portafoglio specifico, e gli eventuali costi di cessione quali, a titolo esemplificativo, costi legali, imposte, commissioni ed assumendo che il valore attribuito venga corrisposto quale prezzo in un’unica soluzione.

Il Valore di Conferimento, viceversa, considera, attraverso l’applicazione di uno sconto del 15,0% rispetto al Valore di Mercato, il valore attribuibile complessivamente agli Immobili nell’ambito di un’operazione che preveda il trasferimento in blocco dell’intero portafoglio.

L’Offerente e la SGR ritengono che tale sconto sia coerente con le indicazioni contenute nella perizia degli Esperti Indipendenti, che identificano in un intervallo del 13 – 17% lo sconto tradizionalmente applicato nel caso di trasferimento di portafogli immobiliari in blocco.

...»

TABELLA N. 10 – IL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEL FONDO

Ubicazione ....... Valore ......... Valore
.................. di Mercato (1) . di Conferimento (2)
.................. (in migliaia ... (in migliaia
.................. di Euro) ....... di Euro)

...

Milano
...
Via Suzzani, 119 .... 3.290 ......... 2.797
...

Bergamo
Via T. Tasso, 121 .. 18.632 ........ 15.838

...

(1) Alla Data di Perizia, ossia il 31 ottobre 2003.
(2) Valore riferito alla Data dell’Apporto, ossia il 24 novembre 2003.

...

3.290 migliaia di Euro + 18.632 migliaia di Euro = 21.922 migliaia di Euro

Conclusione:

Oggi annuncia una plusvalenza sul "prezzo di conferimento" cioè un valore inizialmente scontato del 15% rispetto al prezzo di mercato.
Di conseguenza, oggi il Fondo vende ad un prezzo nominale quasi uguale a quello di mercato dell'ottobre 2003!

fabio

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