Problemi tecnico-giuridici legati al mondo immobiliare

le regole d'oro
Decalogo del compratore

Se stai acquistando la casa tramite un’agente immobiliare verifica che sia iscritto al Ruolo degli Agenti d’Affari in Mediazione, facendoti mostrare il tesserino della Camera di Commercio, e informati sulla serietà e sull’affidabilità dell’agenzia. Solitamente nella zona in cui opera puoi recuperare le informazioni necessarie, ma valuta anche la fonte dalla quale arrivano.

Se il venditore è una società verificare che la stessa non si trovi in stato fallimentare e comunque fai una verifica tramite una visura presso la Camera di Commercio.


IMPORTANTE
prendere un tecnico (meglio geometra e meglio se ha lavorato con il comune dove insiste l'immobile) che controlli il tutto, certificazioni, pratiche edilizie, continuità nelle trascizione (anche ultra ventennali se ci sono passi e parti in comune o suddivise da confini non fisici) e che magari conosca anche lo sviluppo futuro della zona a livello PRG et simila, faccia un bel controllo anche riguardo a tutti gli aspetti che sono, tra gli altri:

Condominio
Accertamenti presso l'amministrazione del condominio

1. Verificare l'assenza di spese condominiale arretrate dovute e non pagate dal venditore per l'anno in corso e quello precedente
Richiedi che il venditore, al momento dell’atto notarile, ti consegni una dichiarazione dell’amministratore del condominio dove si evince che le spese condominiali sono state regolarmente pagate sino a quella data. Infatti, tali oneri seguono l’immobile e non la persona, quindi in caso di insolvenze saresti tu il nuovo debitore in qualità di nuovo proprietario.
2. Verificare l'assenza di delibere o previste esecuzioni di lavori condominiali
3. Verificare che la destinazione d'uso per la quale viene venduto l'immobile corrisponda a quanto previsto nel regolamento contrattuale di condominio

Diritto di famiglia - Proprietà
Accertamenti dello stato civile e/o del contratto di provenienza

1. Verificare che la persona o le persone che promettono l'immobile in vendita sia o siano effettivamente i proprietari esclusivi, senza comunione legale, diritti di nuda proprietà, uso o usufrutto e che il bene non sia pervenuto da donazione
Se l’immobile è stato ricevuto dal venditore tramite una successione o donazione, verificare che siano state pagate completamente le imposte e considerate che potrebbero in alcuni casi altri eredi potrebbero impugnare l’atto di vendita. In questi casi, inoltre, gli istituti di credito non sono ben disposti a concedere mutui per questo tipo di acquisti in quanto il bene offerto in garanzia non offre una sicurezza totale.
2. Accertare che il venditore coniugato non sia separato o divorziato (rischio per l'assegnazione dell'immobile)

Catasto
Accertamenti presso l'Ufficio del Territorio

1. Effettuare la visura catastale aggiornata, dell'immobile, anche storica per controllare i passaggi, le variazioni avvenute e la corretta destinazione d'uso e la sussistenza della particella al Catasto Terreni (in caso di resede urbano)
2. Verificare che la planimetria catastale e la mappa corrispondano allo stato di fatto dell'immobile
3. Eventualmente effettuare la visura catastale di tutti i subalterni dell'immobile per verificare eventuali altre proprietà

Urbanistica
Accertamenti presso l'Ufficio tecnico del Comune
anche perchè un immobile può essere catastato ma non è detto che sia urbanisticamente conforme

1. Accertarne tutti gli atti amministrativi che riguardano l'immobile ovvero Concessioni, autorizzazioni, art. 26, D.I.A. ed altro, Concessioni a Sanatoria o richieste Certificati di abitabilità e/o agibilità, apertura e chiusura lavori (un lavoro aperto ma non chiuso diventa un abuso); estrarre copie ultimo progetto e verificare la conformità (anche degli ingombri esterni del fabbricato) dell'immobile, planimetricamente, prospettivamente, di destinazione d'uso, ecc…
Controlla che l’immobile che stai acquistando sia in regola con la normativa edilizia ed urbanistica, ovvero che non sia abusivo oppure che la scheda catastale sia conforme allo stato di fatto.
Nel caso ci fossero delle difformità richiedi che il proprietario si impegni a sanare la situazione entro e non oltre la stipula dell’atto notarile (ricordati di indicarlo nella proposta/preliminare di compravendita)

2. Accertare la destinazione di P.R.G. dell'area interessata e di eventuali varianti e piani strutturati
3. Accertare tutti i vincoli del fabbricato (idrogeologico, paesaggistico, di emergenza ambientale, belle arti, sismico, geologico, stradale, ferroviario, lottizazioni, cimiteriale, …)
4. Verificare l'assenza di opere eseguite e soggette al deposito della pratica sismica
5. Verificare il tipo di fognatura esistente in sito e la regolarità dell'impianto di smaltimento dei liquami

Stato di fatto
Accertamenti sul posto (durante la visita all'immobile)

1. Verificare lo stato libero dell'immobile, anche tramite accertamenti presso l'ufficio delle Entrate (ex Registro) per l'esistenza di contratto di locazione
2. Se l'immobile è locato verificare il contratto di locazione, con particolare attenzione al canone, alla durata, ad eventuali diritti di prelazioni
3. Verificare lo stato degl'impianti tecnologici
4. Verificare l'assenza di lesioni sulle strutture, sui pavimenti, sui paramenti, in copertura e verificareeventuali infiltrazioni d'acqua, ecc…
5. Nel caso di terreni non urbani, accertare l'assenza di condizioni di prelazione a favore dei confinanti
6. Verificare l'assenza di elementi di disturbo nei pressi (discoteche, locali notturni in genere, discariche, impianti industriali, strade ad alta percorrenza di mezzi pesanti

CONSERVATORIA
Trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli
Accertamenti presso la conservatoria dei registri immobiliari
visura delle trascrizioni, iscrizioni, privilegi, visure ipotecarie e visure ventennali (per donazioni)
1. Accertare il titolo di provenienza
2. Verificare che tutti gli atti successivi non contengano elementi pregiudizievoli (vendite anche di porzioni, servitù, ipoteche,(mutui) ipoteche giudiziali (debiti verso terzi,) pignoramenti, …
3. Accertare l'assenza di precedenti servitù
4. Accertare l'assenza di diritto di superficie
5. Atti di mutuo (ove presente)


Far verificare in altra sede rischi di fallimento del venditore, omissioni fiscali, atti sottocosto, successione, ICI, ecc…
Atti contestuali al rogito
a cura delle parti

1. Denuncia Questura del venditore
2. Denuncia variazione ICI
3. Volture utenze
3. ACE

Il compromesso va scritto come fosse il rogito, con in più gli accordi (date, azioni da fare, termini, eventuali penali, chi paga quello e chi paga questo).
Richiedi prima della firma una copia del contratto preliminare per valutare se si rendono necessarie delle modifiche di ciò che è scritto ed evitare magari clausole che potrebbero limitare i tuoi diritti. Non è consigliabile firmare il contratto preliminare al momento della prima lettura.

La caparra (non acconto) deve essere "confirmatoria ex art. 1385 C.C., da computarsi in conto prezzo al momento del rogito notarile" (perchè la caparra è fuori al pagamento del prezzo per il legislatore e per questo è tassata con una imposta "agevolata" dello 0,50% invece che il normale registro del 3% sulle scritture private). Fate bene i conti se fossero previsti acconti perchè in fase di registrazione all'AdE (obbligatoria) potreste trovarvi a pagare di più di quanto dovuto (andando in credito di imposta).
Considerate che l'AdE, in presenza di caparra confirmatoria e di acconti previsti chiede per il totale il 3% di imposta (che recupererete al rogito).

Al rogito sceglierete l'opzione prezzo-valore, facendo due dichiarazioni sostitutive denuncerete TUTTO l'importo ma pagherete solo sulla base imponibile data dal valore catastale automatico, che è molto più basso di norma, con notevole risparmio, quindi NON versate cifre fuori dalle scritture e pagate con assegni circolari
Gli assegni consegnati a titolo di caparra devono essere non trasferibili e intestati al venditore, anche quando si acquista tramite l’intervento dell’agenzia immobiliare. A volte può capitare che sia un procuratore a firmare il compromesso al posto del venditore; in questo caso devi farti consegnare una copia della procura sottoscritta davanti al notaio tra venditore e procuratore.

Il compromesso non fatelo da soli, fatelo dal Notaio. meglio ancora preliminare trascritto

aggiungerei
residenza dei venditori;
- estratto dell'atto di matrimonio dei venditori;
- ultima ricevuta del condominio pagata;
- dichiarazione dell'amministratore che non esistono pendenze o prossimi lavori da eseguire nel condominio e se sono da eseguire la delibera approvata e l'importo;
- se in presenza di mutuo, ultima rata pagata.
Se il venditore consegna il tutto sopra descritto, si e' gia' al 99% dell'operazione di compravendita.