Problemi tecnico-giuridici legati al mondo immobiliare

libro casa venditore
i documenti utili che probabilmente gli saranno richiesti in caso di conclusione dell'affare

1. Documento di identità del proprietario/i
2. Codice fiscale del proprietario/i
3. Estratto dell’atto di nascita del proprietario/i
4. Atto di provenienza (atto di acquisto, donazione, successione, divisione, permuta, ecc.)
5. Atti precedenti dell’immobile (fino al ventennio) cioe' al fine di appurare che l'immobile NON provenga da donazione
6. Licenzia Edilizia ed eventuali altri titoli abilitativi successivi (varianti in corso d’opera, Dia-dichiarazione di inizio attività, concessioni edilizie in santoria, ecc.)
7. Certificato di abitabilità/agibilità
8. Planimetria catastale-cioè quella depositata in Catasto evidenziando se la casa è di fatto uguale alla planimetria;
9. Visura catastale
10. ACE – attestazione di certificazione energetica - obbligatoria
11. RTN - Relazione Tecnico Notarile. La Relazione tecnica di un professionista abilitato, attestante la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile. E' obbligatoria in Toscana.
La conformità urbanistica è un certificato redatto da un tecnico iscritto all'ALbo (geometra, arch o ingegnere) il quale assevera che lo stato di fatto dell'immobile corrisponde al catasto e al progetto depositato in comune (con le varianti successive se esistenti). Va da sè che per essere tutto in regola le eventuali sanatorie/riaccatastamenti devono essere fatte prima dell'atto affinchè tutto sia in regola
un architetto o geometra che CERTIFICHI SOTTO LA SUA RESPONSABILITA’ la conformità catastale ed urbanistica non è proprio che lo faccia a cuor leggero,per loro il reato e’ : falso ideologico e la pena fino alla radiazione oltre che ai danni…… beh, prima di truccare le carte …….
Comunque attenzione: è il venditore SEMPRE che garantisce le conformità, mai il tecnico, negli atti infatti è specificato bene. Poi, se c’è stato un problema il venditore si rifarà sul suo tecnico che ha sbagliato, ma in 1° battuta e nei confronti del compratore risponde il venditore. Questo ovunque ed in qualsiasi atto.
12. Certificazione di conformità dell’impianto elettrico
13. Certificazione di conformità dell’impianto idro-termoidraulico-
14. Libretto Caldaia
15. Regolamento di condominio, ultimo rendiconto consuntivo e - bilancio preventivo, copia delle delibere condominiali almeno degli ultimi due anni
16-Conformità impianti se realizzati dopo il 1990
Dovrà inoltre far predisporre all’amministratore di condominio una lettera/comunicazione dalla quale risulti:
* che gli oneri condominiali inerenti l’unità immobiliare in oggetto sono stati regolarmente pagati;
* se ci sono delibere condominiali o lavori in corso che comportino spese straordinarie;
* se ci sono liti giudiziarie pendenti;
* se il condominio è dotato del contratto di servizio energia.

16. Elenco delle eventuali iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche ecc.)
situazione ipotecaria- ipoteca volontaria (in caso di mutuo con accensione di ipoteca)
17. eventuale documentazione in caso di condono edilizio
18-contratto di locazione se l’immobile è locato a terzi;
19-Se l’immobile è gravato da ipoteca dovrà fornire: copia del contratto di mutuo;
- ricevuta del versamento di estinzione mutuo o l’ultimo bollettino;
- eventuale copia dell’atto di assenso alla cancellazione di ipoteca o richiesta di estinzione d’ufficio



Documentazione obbligatoria per vendere un immobile

- la fotocopia di un documento di identità.
- la fotocopia del codice fiscale
- i documenti relativi allo stato civile.
/ per chi è coniugato: estratto dell'atto di matrimonio da richiedere al Comune in cui è stato contratto il matrimonio.
estratto dell'atto di matrimonio del venditore per verificare il regime familiare del venditore: comunione o separazione dei beni
/ per chi è separato: copia della sentenza di separazione
/ per chi è divorziato, vedovo, nubile o celibe: certificato di stato libero rilasciato dal Comune
- se qualche venditore non interviene personalmente all'atto, l'originale della procura speciale o copia autentica della
procura generale
- per gli extracomunitari, la fotocopia del premesso di soggiorno
- per le società occorrono i normali documenti che giustificano i poteri del legale rappresentante:
/ visura recente del registro imprese da cui risultino gli organi in carica
/ statuto vigente della società o patti sociali attuali
/ eventuale delibera del consiglio di amministrazione o dell'assemblea dei soci che autorizzano il legale
rappresentante a compiere l'atto

Per gli immobili occorre esibire anzitutto i documenti dai quali risulta la proprietà del venditore.

- se l'immobile è pervenuto al venditore per compravendita, donazione, divisione, o altro atto notarile, produrre la
copia dell'atto
- se l'immobile è pervenuto per sentenza del giudice (acquisto all'asta), produrre la copia di tale sentenza
- se l'immobile è pervenuto per successione, produrre copia della dichiarazione di successione e della trascrizione
dell'accettazione dell'eredità. Se la successione è regolata da un testamento, occorre anche copia del verbale di
pubblicazione del testamento.
- se l'immobile è stato costruito dai venditori, devono essere prodotti i documenti relativi al suolo.
E' importante che sia esibita anche la planimetria catastale dell'immobile:
Per i fabbricati (appartamenti, cantine, box, villette, capannoni, ecc...) è necessaria tutta la documentazione che attesti la regolarità urbanistica dell'immobile produrre tutte le licenze e concessioni, anche in sanatoria, che sono state rilasciate. Per i fabbricati la cui costruzione sia stata iniziata prima del 1° settembre 1967, non occorrono le licenze precedenti a tale data, mentre servono tutte quelle successive
- se è stato richiesto e ottenuto il condono, esibire la copia della concessione in sanatoria rilasciata dal Comune
- se il condono è stato richiesto, ma il Comune non ha ancora dato risposta, esibire:
- copia della domanda di condono
- copia di tutte le ricevute dei versamenti
- eventuali contratti di locazioni in corso
- Dichiarazione dei redditi di chi vende.Serve a verificare se l'immobile sia stato dichiarato o meno.
- documenti dai quali risulti l'assenza di vincoli
per le ipoteche puo' bastare scrivere nella proposta di acquisto
che l'immobile dovra' essere Libero da ipoteche ed altre formalità pregiudizievoli ed ostative
"E’ condizione di efficacia della presente proposta d’acquisto la garanzia, resa dal proprietario all’atto dell’accettazione, che l’immobile è in regola con le autorizzazioni comunali e catastali, che lo stesso gli è pervenuto con titoli legittimi e validi e che al momento del rogito notarile sarà libero da iscrizioni, oneri e pesi, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie, persone e cose con tutte le servitù attive e passive.

E' opportuno che il compratore sia consapevole che, mentre il notaio può e deve garantire l'inesistenza di ipoteche, per quanto riguarda la regolarità urbanistica degli immobili il notaio può solo accertare se è stata rilasciata una licenza o concessione, ma non che l'immobile sia conforme ad esse.
In altre parole, è interesse dell'acquirente far controllare da un proprio tecnico di fiducia se di fatto il fabbricato è conforme alle licenze o concessioni rilasciate
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Gli obblighi del compratore

Il compratore a sua volta dovrà:

* confermare se lo stato di fatto dell’immobile, visionato nel corso del sopralluogo, è conforme alla planimetria catastale;
* confermare se usufruisce di agevolazioni fiscali per la prima casa e di eventuali crediti di imposta (ossia se è in procinto di vendere la prima casa o l’ha venduta da meno di un anno); in tale ultimo caso dovrà fornire al notaio l’atto di acquisto e di vendita della casa;
* confermare se si è avvalso di un mediatore; in tal caso occorrerà comunicare al notaio il nominativo del mediatore con relativi dati come sopra indicato.

All’atto di vendita il compratore dovrà fornire:

* certificato di stato libero o estratto riassunto dall’atto di matrimonio;
* eventuale certificazione notarile originale inerente la vendita del suo vecchio appartamento per il “credito di imposta”;
* copia di bonifici o mezzi di pagamento per caparra, prezzo dell’immobile e provvigione del mediatore.

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