Problemi tecnico-giuridici legati al mondo immobiliare

È quindi sempre preferibile stipulare un preliminare; tuttavia nel caso si debba sottoscrivere una proposta d'acquisto è consigliabile:
• fissare una durata la più breve possibile;
• prevedere una caparra minima.
io consiglio al venditore di pretendere da parte dell'acquirente una caparra confirmatoria che copra almeno la provvigione dell'agente immobiliare.
questo perche' se l'acquirente si ritira improvvisamente dal contratto
e' obbligatorio per entrambi sia acquirente che venditore pagare la provvigione.
sarebbe abbastanza triste per il venditore che ha accettato una caparra di 10.000 euro dover pagare all' agente una provvigione di 20.000 euro. oltre al danno anche la beffa.
ricordati che nessuno A.I. suggerisce al venditore di cautelarsi in questo modo perche' a loro interessa solo la provvigione.
quindi che fare???
Il venditore puo' far inserire nell''incarico firmato all'agenzia
questa dicitura........................( Es: Mi impegno a vendere a 300k con caparra non inferiore al X% (o la cifra che volete) mediante assegno circolare e rogito da effettuarsi entro e non oltre x mesi.
attenzione
Se cio' non è specificato l'agenzia ha tutto il diritto a raccogliere offerte anche con caparre di 5k.
i guai per il venditore inizierebbero se dopo la sua accettazione, l'acquirente decidesse di ritirarsi.
inoltre anche se capita raramente se l'acquirente accettasse di pagare per intero la cifra stabilita nell'incarico conferito all'agenzia senza chiedere sconti ma offrendo solo 5k come caparra confirmatoria ed il venditore si rifiutasse, l'agenzia avrebbe diritto alla sua penale.
Penale, non provvigione, sono due cose diverse....
quindi per evitare di ingrassare le agenzie immobiliare meglio specificare bene quanto vogliamo come caparra gia' da subito, quando diamo l'incarico all'agenzia di vendere il nostro immobile.
se la caparra offerta non fosse interessante il venditore puo' sempre rifiutare la proposta....

ricordarsi che se la proposta viene accompagnata da un assegno bancario scoperto la provvigione deve essere ugualmente pagata all'agenzia immobilare quindi pretendere un assegno circolare che e' sicuro e che mette al riparo da assegni bancari scoperti all'incasso.
Però, se ci si pensa bene anche questo non tutela comunque al 100%, sia perché esistono anche i circolari falsi, sia perché, quando firmi e accetti la proposta, l'assegno ancora non l'hai ricevuto. Il contratto si conclude con la conoscenza del proponente. Solo dopo tu incassi, ma nel frattempo è maturato il diritto alla provvigione da parte del mediatore.
quindi L'AI viene specificatamente informato nell'incarico che gli do' che accetterò eventuali proposte solo con circolare e solo con la possibilità di verificare la buona emissione dello stesso.
Se l'AI ha in mano la proposta giovedì, e può solo incontrarmi al sabato (o se io posso solo al sabato), mi faccio dare i numeri al telefono o per email, controllo in banca la buona emissione, e poi verifico che i numeri corrispondano quando al sabato controfirmo e intasco l'assegno vero e proprio.
Non è davvero così difficile, è un modus operandi abbastanza banale e giuro che funziona.
oppure:
assegno bancario con la dicitura SBF (salvo buon fine) sul contratto.
INDISPENSABILE.

se l'assegno è circolare non dovrebbero esserci problemi, a meno che non sia falso... ma li si va nel penale, attenzione che ci sia scritto assegno circolare ben visibile, con il nome dell'istituto emittente l’assegno circolare, la promessa di pagare della stessa, la firma,la data e piazza, e naturalmente l'importo e il tuo nome come beneficiario.

Fino a quando la proposta d'acquisto non è accettata dal venditore, l’acquirente può cambiare idea, a meno che essa sia stata formulata come proposta irrevocabile per un dato periodo nel qual caso la revoca, per quel periodo, è inefficace.
Occorre ricordare tuttavia che nel momento in cui la proposta di acquisto dell’acquirente viene accettata dal venditore (e portato a conoscenza del'acquirente meglio se in forma SCRITTA......da specificarlo nella proposta di acquisto) con la firma di quest’ultimo si conclude di fatto il preliminare di vendita, che avrà le clausole indicate nel testo rigido, di solito prestampato, della proposta d'acquisto.

QUINDI SI POTREBBE ANDARE DIRETTAMENTE AL ROGITO ANCHE SE NELLA STRAGRANDE MAGGIORANZA DEI CASI CI SI ACCORDA PER ANDARE A STIPULARE UN VERO E PROPRIO PRELIMINARE....DOVE LE DUE PARTI SE VORRANNO ed se entrambe d'accordo sulle correzioni , POTRANNO MODIFICARE ALCUNE MODALITA' CHE NON SONO STATE INSERITE IN PROPOSTA D'INCARICO.

Per questo io consiglio di compilare una proposta d'incarico in modo dettagliato come se fosse un vero preliminare.