Problemi tecnico-giuridici legati al mondo immobiliare

In tema di addebito delle spese condominiali si è espressa la Cassazione con una recentissima pronuncia (ordinanza del 3 dicemre 2010 n.24654 ) che impone una rimessa a punto della problematica .

Sulla questione ,in linea generale, la giurisprudenza ha sostenuto che le spese straordinarie deliberate “ a cavallo “ della compravendita andassero imputate al cedente per quella parte relativa ad interventi deliberati e già eseguiti; al compratore invece la parte inerente le opere deliberate ma non ancora eseguite. .
L’ ordinanza citata , almeno per quanto riguarda “ i lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni “ ha rimesso in discussione detta impostazione stabilendo che tutta la spesa vada imputata a colui che risulta proprietario all’atto della delibera di approvazione della spesa.
Scorrendo il contenuto della stessa si legge infatti : ” l’obbligo di contribuire alle spese discende, non dall'esercizio della funzione amministrativa rimessa all'amministratore nel quadro delle appostazioni di somme contenute nel bilancio preventivo, ma, direttamente, dalla delibera dell'assemblea. Ciò si ricava da una pluralità di indici normativi: dall'art. 1104 cod. civ., dettato in materia di comunione ordinaria tale disposizione - imponendo a ciascun partecipante di contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla, maggioranza - fa discendere, in taluni casi (allorché la spesa importi innovazioni o sia determinata da esigenze di miglior godimento), l’obbligo di contribuzione da una volontà collegiale; dall'art. 1121 c.c., comma 2, che consente innovazioni gravose o voluttuarie non suscettibili di utilizzazione separata quando se ne assumano la spesa i condomini che, costituendo maggioranza, hanno voluto o accettato l’innovazione: in tal caso, appunto, dovrà sobbarcarsene la spesa "la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata", mentre ne sarà esente colui che non ne ha deliberato (e quindi voluto) la realizzazione”; e ancora: ” in caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio , nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell'assemblea, sicché, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell'atto di trasferimento dell'unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ. “
In sintesi: Se le parti contrattualmente non accennano alla problematica, le spese di cui in premessa competeranno al venditore ; diversamente le parti potranno accordarsi diversamente . Nell’uno e nell’altro caso la questione ha valore “interno”. Per quanto riguarda i rapporti “esterni” con il condominio, l’amministratore ( anche in forza della sentenza di cassazione del 9 novembre 2009. numero 23686 ) è tenuto a richiedere il pagamento delle spese al compratore , ossia a colui che all’atto della pretesa risulta proprietario , prerogativa che fa il paio con l’ art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, salvo in entrambe i casi, rivalersi sul venditore in seconda battuta .

Le norme richiamate:

Art.1104.cc-Obblighi dei partecipanti.
-1.c. Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.-2.c .La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa-.3.c .Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.

Art. 1121.ccInnovazioni gravose o voluttuarie.
2.c. Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
.
Art. 63 disp.att.cc
2.c.-Chi subentra nei diritti di un condomino e' obbligato, solidalmente (art.1292 c.c.) con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

AGGIORNAMENTO APRILE 2013

Il pagamento delle spese condominiali ordinarie e straordinarie e la vendita dell’immobile

La Cassazione del 10.04.2013 n. 8782 afferma che le spese condominiali tra il vecchio e il nuovo proprietario si ripartiscono in base alla differenza tra spese di ordinaria (le quali seguono il criterio del tempo del pagamento) e spese di straordinaria amministrazione (le quali seguono il criterio del tempo della delibera).


Descrizione della problematica

In ambito condominiale può capitare che una data spesa venga

deliberata, ma non immediatamente eseguita
deliberata ed eseguita, ma non immeditatamente pagata
deliberata, eseguita e pagata immediatamente.

Il motivo di questa differenza cronologica tra i diversi eventi è dato dal fatto che tra la delibera, l’esecuzione e il pagamento può anche passare molto tempo (soprattutto per le opere di straordinaria amministrazione). Questa differenza temporale deve ritenersi, ormai, istituzionalizzata se si pensa che dopo la riforma del condominio prima di eseguire le opere di straordinaria amministrazione occorre accantonare tutte le somme occorrenti per saldare i pagamenti e solo in seguito si possono eseguire i lavori ex art. 1135 comma 1 n. 4 (con evidenti complicazioni contabili per il rendiconto condominiale).

Questa è solo una piccola descrizione delle infinite vicende e complicazioni che possono verificarsi, se si vogliono individuare altre complicazioni che incidono sul tempo intercorrente tra delibera, l’esecuzione e il pagamento dell’opera si potrebbe anche pensare ai vari contenziosi che sorgono tra condominio e appaltatore e che si possono chiudere con un contratto di transazione o che richiedono una vera e propria sentenza.

Il trasferimento dell’unità immobiliare
E, ovviamente, in questo arco di tempo nulla esclude, anzi, può facilmente capitare che una unità immobiliare sia venduta o trasferita da un soggetto ad un altro.

In questi casi occorre comprendere come suddividere le spese tra il nuovo e il vecchio proprietario, la questione può sembrare relativamente semplice, ma desta molte difficoltà, per chiarire il punto basta pensare ad un caso relativamente semplice in cui la spesa condominiale è deliberata nel 2011, l’immobile viene venduto nel 2012 e la spesa è effettuata solo nel 2014.

In questa situazione è evidente che

il vecchio proprietario ha partecipato alla decisione della spesa (partecipando al procedimento deliberativo), ma non è più proprietario al momento dell’esecuzione delle opere e non è più proprietario al momento del pagamento (e non godrà dei vantaggi dell’opera) ,
il nuovo proprietario non ha mai potuto esprimere la sua opinione sulla decisione se effettuare o meno la spesa, (non essendo proprietario all’epoca della delibera), ma si trova a subirne gli effetti della medesima (pagano gli oneri) a cui non ha partecipato, però, si deve notare che godrà dei benefici dell’opera derivanti dall’esecuzione della stessa.

Individuazione del momento temporale per imputare la spesa
Quindi, occorre individuare e scegliere il momento “temporale” che funge da spartiacque tra il nuovo e il vecchio proprietario, in altre parole, la spesa può essere imputa a colui che era proprietario

al momento (al tempo) della delibera,
al momento (al tempo) dell’esecuzione e, infine,
al tempo del materiale pagamento.

La scelta tra uno di questi “momenti” non è casuale perché, di fatto, dipende da quanto si ritengono importanti anche altri aspetti.

Infatti, se si dovesse far prevalere il tempo della delibera, si farebbe prevalere la partecipazione alla fase decisionale, alla base si questo orientamento viene posto un discorso, più o meno, simile: la spesa sarà a carico di colui che ha avuto modo di partecipare (attivamente o passivamente) all’assemblea che ha deliberato l’opera, poiché, altrimenti, se così non fosse, il nuovo proprietario si troverebbe ad affrontare delle spese sulle quali non ha mai avuto la possibilità di manifestare la sua opinione e dovrebbe affrontare delle spese sulle quali non ha mai avuto la possibilità di partecipare (attivamente o passivamente) al procedimento decisionale del condominio.

Al contrario, se si dovesse decidere di addossare la spesa condominiale (tra il vecchio e il nuovo proprietario) in base al tempo dell’esecuzione dell’opera o in base al tempo del pagamento della spesa, in tale ipotesi, il dato della partecipazione alla fase decisionale sarebbe irrilevante e diventerebbe rilevante un altro elemento: quello del vantaggio che ricevere il proprietario, cioè è obbligato a pagare colui che riceve o può godere dei benefici derivanti dall’opera.

Rapporto esterno e rapporto interno
La situazione è complicata (ulteriormente) dalla necessità di dover distinguere tra

un rapporto esterno tra il condominio e il nuovo proprietario e
un rapporto interno tra il vecchio e il nuovo proprietario.

Per rendere concreto questo aspetto del problema basta pensare alla risposta da fornire a queste domande:

- l’amministratore del condominio può chiedere direttamente al vecchio proprietario di saldare la spesa dopo la vendita dell’immobile?

- oppure, il nuovo proprietario, dopo aver ricevuto una richiesta diretta dall’amministratore può rifiutarsi di pagare ritenendo che debba saldare il conto vecchio proprietario ?


Le risposte a queste domande si trovano nella distinzione tra rapporto esterno e rapporto interno.

Nel rapporto esterno tra condominio e nuovo proprietario, la qualificazione giuridica del debito condominiale come obbligazione “propter rem” determina che il trasferimento dell’immobile produce anche il trasferimento (dal vecchio al nuovo proprietario) del debito, il quale segue l’unità immobiliare (e non il proprietario).

Conseguenza di questo principio è che nei rapporti (esterni) con il condominio obbligato al pagamento è il nuovo proprietario, del resto, dopo la vendita, l’amministratore del condominio non ha più nessuna legittimazione verso il vecchio proprietario, che con la vendita ha perso la qualifica di condomino (salvo, forse il limitato periodo in cui vige una “solidarietà” a favore del condominio ex art. 63 disp. att. c.c.).

Senza considerare che, se la spesa diventa certa con l’approvazione del rendiconto, all’approvazione del rendiconto partecipa – di solito – il nuovo proprietario e non il vecchio proprietario (e, quest’ultimo, non avrebbe, neppure, il diritto di “impugnare” ex art. 1137 c.c. la delibera dell’assemblea).

La natura giuridica delle spese condominiali
Nel rapporto tra vecchio e nuovo proprietario (interno), il nuovo proprietario che ha dovuto saldare spese a lui non imputabili potrà richiedere la restituzione delle somme al vecchio proprietario

Questo perché la natura giuridica di obbligazione “propter rem” del debito condominiale non incide sul rapporto interno tra il nuovo e il vecchio proprietario, in poche parole il fatto che la spesa condominiale sia qualificata come obbligazione propter rem non significa che il vecchio proprietario si libera del suo debito al momento della vendita, ma, anche dopo la vendita, il nuovo proprietario potrà recuperare dal vecchio proprietario, le spese condominiale che ha dovuto pagare, ma che, in realtà, competevano al vecchio proprietario. E la possibilità di recupero delle spese dal vecchio proprietario non è altro che l’applicazione pratica del principio della ripartizione delle spese tra vecchio e nuovo proprietario in base ad un determinato momento temporale.

La possibilità di recupero dal vecchio proprietario sussiste sia se il criterio di “ripartizione” temporale delle spese, tra vecchio e nuovo proprietario, è basato sull’interpretazione dottrinale o giurisprudenziale sia se è frutto di un espresso accordo inserito nel contratto di compravendita.

Descritta, anche se per sommi capi, la questione occorre cominciare a ricercare una soluzione al fine di indentificare il momento dopo il quale il vecchio proprietario non è più responsabile delle spese condominiali.

Fonti normative
A tal fine, bisogna iniziare ad analizzare se esistono delle norme che possono essere utili. L’unico elemento interessante è l’art. 63 disp. att. c.c. comma IV il quale dispone che “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”, questa norma, in realtà, non fornisce molto supporto, perché:

prevede solo una legittimazione eccezionale a favore del condominio verso il vecchio proprietario, infatti, non dispone nulla di diverso da un’eccezionale legittimazione del condominio verso un soggetto che non è condominio (avendo perso tale qualifica con la vendita del locale) e da un’eccezionale solidarietà a favore del condominio e a carico di un soggetto che non è più un condomino, (tutto limitatamente ad un periodo temporale ben determinato e circoscritto: l’anno in corso al momento della vendita e l’anno precedente la vendita),
è una norma che riguarda (solo) il rapporto esterno tra condominio e nuovo proprietario, costruendo, a favore del condominio, una legittimazione (anche se limitata ad un ben preciso periodo di tempo) verso il vecchio proprietario (legittimazione che è venuta meno dopo la vendita), ma non incide nel rapporto interno (tra vecchio e nuovo proprietario), tanto che il vecchio e il nuovo proprietario possono decidere come meglio credono come ripartire le spese;
è una norma che non risolve la questione più importante: se il momento temporale a cui riferirsi per l’imputazione delle spese è quello della delibera o dell’esecuzione o del pagamento materiale dell’opera;
da quanto detto si deduce, sul piano operativo, che per l’amministratore del condominio sarà più conveniente ed opportuno richiedere i pagamenti sempre e solo al nuovo proprietario
è una norma derogabile, quindi, l’acquirente e il venditore possono regolarsi come meglio credono, ad esempio potrebbero decidere che tutte le spese condominiali per i due anni successivi all’acquisto saranno comunque a carico del venditore oppure che tutte le spese condominiali saranno – sempre e comunque – a carico del compratore
è una norma che non riguarda il rapporto interno tra vecchio e nuovo proprietario, i quali sono sempre liberi di accordarsi come meglio credono e il nuovo proprietario potrà rifarsi sul vecchio proprietario per le somme che ha pagato al condominio in difformità dell’accordo.

Soluzione: distinzione tra spese di ordinaria e straordinaria amministrazione
E’ inutile sottolineare che sulla questione gli orientamenti e le ricostruzioni della dottrina e della giurisprudenza sono stati numerosi e vari, forse, però, si è giunti ad un punto fermo.

Infatti, la giurisprudenza, preso atto che il legislatore non offre nessun criterio per poter identificate il confine temporale tra vecchio e nuovo proprietario, ha sottolineato che, quando le parti contrattuali non hanno previsto – nel contratto di vendita dell’immobile – uno specifico criterio di ripartizione, occorre prima distinguere se la spesa è ordinaria o straordinaria, e poi suddividere le spese in questo modo: le spese di ordinaria amministrazione vanno ripartite, tra vecchio e nuovo proprietario, in base al tempo dell’esecuzione, mentre le spese di straordinaria amministrazione vanno ripartite, tra vecchio e nuovo proprietario, in base alla data di delibera.