Problemi tecnico-giuridici legati al mondo immobiliare

in caso di vendita .................
Si faccia l'ipotesi in cui Tizio, coniugato in regime di comunione legale con Caia, si impegni a trasferire la proprietà di un bene appartenente alla comunione. Con tutta evidenza egli sarà tenuto, nell'ipotesi di inadempimento, (cioe' se la moglie si rifiutasse di procedere con la vendita) a risarcire i danni al promissario acquirente. Che cosa riferire della possibilità da parte di quest'ultimo di agire con il rimedio specifico di cui all'art. 2932 cod.civ. ?

Occorre a questo proposito rammentare le prescrizioni di cui agli artt. 180 cod.civ. e 184 cod.civ. . Ai sensi della prima norma ciascuno dei coniugi può compiere da solo atti di ordinaria amministrazione, mentre per gli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione e per la stipula dei contratti con i quali si concedono o si acquistano diritti personali di godimento occorre il consenso di entrambi i coniugi. La seconda disposizione prescrive invece che gli atti compiuti da un coniuge senza il necessario consenso dell'altro (quando non convalidati) sono annullabili se riguardano beni immobili o beni mobili elencati nell'art. 2683 cod.civ. .

Ciò premesso, è appena il caso di riferire che la vendita di immobili è indubbiamente atto eccedente l'ordinaria amministrazione: non può che derivarne l'invalidità dell'impegno preliminare assunto da uno soltanto dei contitolari del bene promesso in vendita. Da questa situazione scaturisce l'impossibilità per il promissario acquirente di potersi giovare del rimedio dell'esecuzione forzata in forma specifica ex art. 2932 cod.civ. (Cass.Civ. Sez. II, 10675/95 ). Il punto è quello dell'inefficacia dell'obbligazione assunta da uno solo dei comproprietari in carenza di rappresentanza dell'altro titolare nota1. Recentemente si è fatta strada, sia pure nel solo ambito della giurisprudenza di merito, una soluzione alternativa del tutto antitetica. L'impegno sottoscritto da uno soltanto dei coniugi sarebbe efficace e del tutto impegnativo, salva l'annullabilità del medesimo ai sensi dell'art.184 cod.civ. (Tribunale di Mantova, 04 marzo 2006 ). Sotto un profilo complementare si sono espresse le S.U. della Cassazione: la controversia relativa all'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare avente ad oggetto un bene comune, tuttavia stipulato da uno soltanto dei coniugi, non può non vedere la partecipazione anche dell'altro coniuge, rimasto estraneo alla vicenda negoziale (Cass. Civ. Sez. Unite, 17952/07).

Rimane, come detto, impregiudicato il diritto del promissario acquirente in ordine al risarcimento del danno nota2.


www.e-glossa.it/wiki/esecuzione_in_forma_specifica_e_contratto_preliminare_concluso_da_un_solo_coniuge_in_regime_di_comunione_legale_dei_b...


ma in caso di acquisto ....................


“In tema di regime patrimoniale della famiglia, la disciplina dell'amministrazione dei beni oggetto della comunione legale, di cui l' art. 180 del c.c. e ss. c.c., presuppone, per la sua operatività, che il bene sia già oggetto della comunione, e pertanto non è applicabile alla fase dinamica pregressa dell'acquisto del bene alla comunione legale; ne consegue che la regola dell'operare congiunto dei coniugi, la cui osservanza è necessaria ai fini della validità degli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione (artt. 180, comma secondo, e art. 184 del c.c. ), non vale per la stipulazione di un contratto preliminare di acquisto di un bene immobile (ancorché questo sia poi destinato a cadere in comunione, una volta completatosi l'effetto reale con la conclusione del definitivo o con la sentenza «ex» art. 2932 del c.c. ), stipulazione alla quale può bene quindi partecipare, in veste di promissario acquirente, un solo coniuge, senza il (ed a prescindere dal) consenso dell'altro coniuge”, Cass. civ. Sez. II, 14-11-2003, n. 17216.