Problemi tecnico-giuridici legati al mondo immobiliare

All'atto della sottoscrizione della proposta d'acquisto è possibile indicare il versamento di una caparra confirmatoria in due soluzioni distinte? Un'unica caparra confirmatoria da versarsi in parte al momento della sottoscrizione della proposta e la rimanente parte da versarsi entro (esempio) un mese?
Rimanendo nell'ambito della domanda iniziale:
Rossi stabilisce in proposta l'ammontare della caparra in 20000: 5000 versati all'atto della sottoscrizione, 15000 da versarsi entro un mese. Bianchi (venditore) dopo 15 giorni cambia idea: quanto dovrà a rossi per recedere?
registrazione unica relativa all'importo totale della caparra.

Si può versare anche in 2 tranches: Sebbene la prestazione della caparra confirmatoria sia di regola eseguita contestualmente all'esecuzione del contratto, le parti possono differirne la datazione, nell'ambito della loro autonomia contrattuale, ad un momento successivo, purché anteriore a quello stabilito per il pagamento del prezzo. (Cass. 31-5-1988, n. 3704)


3 Il patto contrattuale che prevede la caparra (nella specie, confirmatoria) ha natura reale, e, come tale, e improduttivo di effetti giuridici ove non si perfezioni con la consegna della relativa somma. (Cass. 7-6-1978, n. 2870, in Giust. civ., 1978, I, 1771 con nota di R. Triola; Giur. agraria, 1979, II, 22 con nota di G. Ronca; Riv. dir. agrario, 1979, II, 370)


questo e' quello che mi ha risposto un legale estremamente capace.

La caparra confirmatoria è un accessorio del contratto, quindi non sono necessari né l'inserimento di una specifica clausola che la contenga, né, in effetti, il suo versamento effettivo.
Ha la peculiarietà che esiste solo dal momento del suo pagamento, è la c.d. realità della clausola.
La realità, quindi, permette, al tempo stesso, successivi versamenti integrativi della caparra confirmatoria, essendo efficaci e cogenti tra le parti, quindi, solo quelli effettivamente versati, fino al versamento dei successivi.
E', inoltre, ovvio che tali somme sono anche acconti, sebbene non in senso propriamente tecnico, quindi non a titolo di mero anticipo sul prezzo di acquisto.

Si è chiarito quindi che la caparra esiste perche' garanzia reale, versata appunto, e che non può esser considerata come la penale (1382) anche nella forma penitenziale. Quindi la caparra è solo quella versata.
Quindi, per fissare un corrispettivo di un recesso, meglio la penale o il versamento per intero della caparra penitenziale.