Problemi tecnico-giuridici legati al mondo immobiliare

La manovra Monti rende strutturale la detrazione Irpef del 36% per le spese di recupero edilizio. L'agevolazione doveva - salvo le consuete proroghe - esaurirsi a dicembre del prossimo anno, o meglio sembrava dover scomparire con i possibili tagli lineari annunciati dalla manovra di luglio che dovevano colpire le 483 agevolazioni fiscali oggi esistenti. I tagli sembrano per ora scongiurati dal decreto, ma qualsiasi sia l'epilogo della vicenda, il beneficio del 36% entra a fare parte del Tuir (Testo unico delle imposte sui redditi) e dunque, non avrà più scadenza.

Con l'articolo 4: Detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici, che entra in vigore dal 1° gennaio 2012, il decreto Monti (DLgs 201/2011) introduce a regime la detrazione Irpef del 36%, grazie all'inserimento nel Tuir di un nuovo articolo, il 16 bis, che riprende le modalità che fino ad ora hanno caratterizzato l'agevolazione e introduce alcune novità pur lasciando in vigore la normativa già esistente. Sono dunque, sempre validi la legge 449/1997 - art.1 e il decreto di attuazione degli interventi agevolativi (DLgs 41/1998).

Le linee di riferimento sono le stesse: dall'imposta lorda continua a detrarsi il 36% delle spese documentate, fino ad un tetto massimo di 48.000 mila euro per unità immobiliare. L'importo da detrarre è suddiviso in 10 quote annuali di valore costante - come già accadeva - anche se non viene confermata la possibilità per i soggetti con più di 75 e 80 anni di ripartire la spesa in 5 e 3 anni, opportunità lasciata in vita solo fino alla fine di quest'anno. Non variano le condizioni riguardo ai soggetti beneficiari, identificati in persone soggette ad Irpef che siano possessori o titolari di un diritto reale sul bene oggetto di ristrutturazione e che naturalmente si facciano carico delle spese.
Gli interventi ammessi

Tutti salvi gli interventi che oggi godono dell'agevolazione. La nuova norma, infatti, non ha toccato le diverse tipologie di lavori fino ad ora ammesse. Anzi ne introduce una nuova: potranno beneficiarne gli immobili danneggiati a seguito di disastri naturali, purché, però, sia stato dichiarato lo stato di calamità naturale. In questo caso possono entrare in agevolazione non solo gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento, e ristrutturazione bensì anche quelli necessari alla ricostruzione e al ripristino dell'immobile danneggiato.

L'agevolazione continua a potersi richiedere per gli interventi di manutenzione straordinaria, per le opere di restauro e risanamento conservativo e per i lavori di ristrutturazione edilizia di singoli appartamenti e di immobili condominiali. Gli interventi, invece, di manutenzione ordinaria godono dei benefici solo se riguardano parti comuni di edifici residenziali. Sull'entità delle parti comuni sorgono, come vedremo, però, dei dubbi.

Sono sempre inclusi gli altri interventi: realizzazione di autorimesse o posti auto purché pertinenziali, eliminazione delle barriere architettoniche, misure volte al conseguimento del risparmio energetico o al contenimento dell'inquinamento acustico, ma anche gli interventi antisismici, di miglioramento statico, di bonifica dall'amianto e tutti quelli volti ad incrementare la sicurezza domestica, che siano o meno prescritti dalla legge.
Le parti comuni di edifici residenziali

Nei condomini è possibile detrarre le spese di recupero relative ad interventi che interessano le parti comuni e il nuovo articolo 16 bis del Tuir individua come tali quelle elencate dal punto 1 dell'art. 1117 del Codice civile, (il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune), in linea con quanto dispone anche l'art.1 della legge 449/1997 ma contrariamente alla prassi ormai consolidata.

Una risoluzione dell'Agenzia delle Entrate (n.7/E del 12 febbraio 2010) aveva infatti in via definitiva allargato la possibilità di beneficiare della detrazione agli interventi applicati sulle parti comuni indicate anche ai punti 2 e 3 dell'art. 1117 del Codice civile, risolvendo un contrasto esistente tra la legge 449/1997 (che limitava le parti comuni ammesse al solo punto 1 dell'art.1117) e il regolamento di attuazione (Decreto 41/1998), che menzionava genericamente l'art. 1117 c.c.

Dunque era ormai stabilito che l'agevolazione comprendesse anche interventi riguardanti la portineria e l'alloggio del portiere, il riscaldamento centrale ed altri servizi comuni (art.1117 c.c., punto 2); nonché le opere, le installazioni e i manufatti per l'uso comune come gli ascensori e gli impianti (art. 1117 c.c., punto 3). Ora il nuovo decreto sembrerebbe fare un passo indietro escludendo questi interventi ed omettendo di recepire una consolidata ed allargata prassi. Si spera in un chiarimento da parte delle Entrate.
Gli adempimenti

Per gli adempimenti da compiere per usufruire dell'agevolazione, resta quanto stabilito in precedenza, il riferimento normativo principale è il decreto 41/1998 richiamato dal nuovo articolo 16bis del Tuir. Ferme tutte le novità legislative che riguardano i documenti da conservare, l'eliminazione della comunicazione al COP, l'indicazione dei dati catastali nella dichiarazione dei redditi, l'eliminazione dell'obbligo di evidenziare in fattura il costo della manodopera.

Confermata anche la ritenuta del 4% applicata da banche e uffici postali sui bonifici relativi alle spese detraibili a titolo di acconto dell'imposta dovuta dall'impresa che effettua i lavori. Disposizione introdotta nella misura del 10% dalla manovra dello scorso anno (DL 78/2010) e poi ridotta al 4% dalla Manovra di luglio (DLgs 98/2011).
Le spese per la riqualificazione energetica

La detrazione del 55% per le spese di riqualificazione energetica viene prorogata fino al 31 dicembre 2012, per poi diventare anch'essa strutturale ma nella misura del 36%.

A partire, infatti, dal 1° gennaio 2013 l'agevolazione fiscale per la riqualificazione del patrimonio edilizio passa al 36% e entra a regime. Regolata anch'essa dall'art. 16 bis del Tuir, sarà applicata per gli interventi di efficientamento energetico, previsti in maniera specifica alla lettera h) del citato articolo: realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all'installazione di impianti basati sull'impiego delle fonti rinnovabili di energia. Interventi che possono essere realizzati anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia.
Il passaggio della detrazione in caso di cessione dell'unità immobiliare

In caso di vendita dell'unità immobiliare il nuovo articolo 16 bis stabilisce che la detrazione non utilizzata venga trasferita in tutto o in parte - e per i successivi periodi d'imposta - all'acquirente, salvo diverso accordo tra le parti. Dunque qualcosa cambia rispetto alle nuove disposizioni introdotte pochi mesi fa dalla Manovra bis (DLgs 138/2011 artt 12 bis e 12 ter) che lasciava invece al venditore la scelta di usufruire o cedere la detrazione insieme alla vendita dell'abitazione.


Approfondimenti

Decreto-Legge 13 agosto 2011, n. 138. Ulteriori misure urgenti per la stabilizzazione finanziaria e per lo sviluppo. (11G0185) (GU n.188 del 13-8-2011).
Agenzia Entrate, Istanza - Articolo 1, legge 27 dicembre 1997 n. 449 - detrazione IRPEF 36% - lavori su parti condominiali.
Decreto "salva Italia": detrazioni 36% e 55%, novità per appalti e rilancio di infrastrutture. Napolitano firma il Decreto del Governo Monti. La detrazione del 36% sulle ristrutturazioni diventa strutturale; prorogato di un anno il bonus del 55%, sbloccati i fondi per le infrastrutture e, a sorpresa, il ritorno a 100mila euro della soglia limite per il ricorso alla trattativa privata negli incarichi di progettazione.
Detrazione Irpef 36%: i documenti da conservare. Un provvedimento dall'Agenzia delle Entrate abolisce la comunicazione di inizio lavori da inviare al Centro Operativo di Pescara. Per usufruire della detrazione si dovranno conservare - ed esibire nel caso di richiesta degli uffici fiscali - alcuni documenti. Eccoli specificati.
Possibili tagli alle detrazioni del 36 e 55% su ristrutturazioni e riqualificazioni edilizie. Nella Manovra finanziaria è stata introdotta, a partire dai prossimi anni, una riduzione lineare di molte agevolazioni fiscali, fra cui le detrazioni Irpef del 36 e del 55% per le ristrutturazioni e riqualificazioni edilizie. A meno di un risanamento dei conti pubblici entro settembre 2013.
Detrazioni Irpef del 36%: eliminato l'obbligo della comunicazione di inizio lavori al COP. Per usufruire della detrazione Irpef del 36% per le spese di ristrutturazione, niente più comunicazione al Centro Operativo di Pescara. A stabilirlo è il Decreto Sviluppo che abolisce anche l'obbligo di separare in fattura il costo della manodopera.

pubblicato in data: 13/12/2011

www.professionearchitetto.it/news/notizie/14524/La-detrazione-del-36-Novita-e-conferme-dopo-il-decre...




istruzioni per la compilazione del 730/2012 pubblicate dall’Agenzia delle Entrate:

www.agenziaentrate.gov.it/wps...558bf872082408

e precisamente a pagina 47, che il venditore può conservare la detrazione, se ne indica la volontà nel rogito:

"SEZIONE IV - Spese per le quali spetta la detrazione d’imposta del 55 per cento
[...] In caso di vendita o di donazione prima che sia trascorso il periodo di godimento della detrazione, il diritto a detrarre viene trasferito rispettivamente all’acquirente o al donatario. A decorrere dal 17 settembre 2011, in caso di vendita dell’unità immobiliare oggetto dell’intervento prima che sia trascorso il periodo di godimento della detrazione, le quote di detrazione possono essere utilizzate dal venditore oppure essere trasferite all’acquirente persona fisica (art. 2 commi 12bis e 12ter del decreto legge n. 138/2011 come modificato dalla legge n. 148/2011)."