Problemi tecnico-giuridici legati al mondo immobiliare

SBF = Salvo il buon fine del pagamento dell'assegno da parte della banca.
proposta che diventa preliminare con l'accettazione del venditore e assegno bancario che diventa caparra confirmatoria.
all'incasso il venditore scopre che l'assegno e' scoperto.
Quindi se non ci sono i denari, che si fa?
Semplice: la parte venditrice che deve ricevere invia una diffida alla parte inadempiente.
Trascorsi i fatidici 15 giorni senza nulla ricevere, il contratto è nullo.?????????????????????



ecco la risposta di un avvocato che stimo tantissimo:

Il contratto è perfettamente valido, né nullo né annullabile, in quel caso si tratterebbe di un inadempimento contrattuale, di un atto, di per sé, valido, qualora gli altri elementi contrattuali, essenziali, siano quelli prescritti.
La caparra confirmatoria ha la caratteristica dela realità della stessa, nel senso che, pur se apposta, diviene efficace e vigente dal momento del pagamento della stessa, è il c.d. effetto reale della clausola.
Questo ha pemesso di sviluppare la proposta a fasi successive, qui elaborata, cioè una prima fase di controllo dell'immobile, vagliato il quale, si versa la caparra, già inizialmente predeterminata e contrattualizzata.
Il mancato buon fine dell'assegno, vertendo, oltretutto, su un elemento non essenziale del negozio, è un semplice inadempimento contrattuale, che, giudicato grave, comporta varie conseguenze, tra cui l'esecuzione in forma specifica ed il recupero coattivo delle somme, oppure la risoluzione contrattuale ed il risarcimento del danno.

commenti:
un contratto è valido anche se non ci sono scambi di denari, semmai denunciabile per truffa o protestabile l'assegno..... ma il contratto resta valido con le conseguenze del caso....una rogna sopratutto per il venditore, che per far valere i propri interessi deve muoversi con denunce, richieste danni e rivalse, non da ultimo pagamento di avvocato, ma il contratto per me è valido.
Il responsabile resta chi ha firmato l'assegno scoperto, pertanto protestabile, ma questo non pregiudica la registrazione della proposta/preliminare, che esula dall'aver ricevuto o no i soldi.

come evitare tutto questo??
Pretendere solo assegni circolari. Anche l'assegno per fermare la casa, che di solito e' sempre assegno bancario, tutti gli altri assegni sempre e solo assegni circolari.
da specificare nell'incarico con l'agenzia.