Il notaio risarcisce l'acquirente se non lo avverte che c'è un'ipoteca sulla casa
06/03/2012
L’acquirente di un immobile si rivolge al Tribunale chiedendo il risarcimento dei danni sia alla venditrice, che al notaio, entrambi colpevoli di aver taciuto l’esistenza di un’ipoteca, precedentemente iscritta a favore di una banca. In primo grado viene condannata solo la venditrice, mentre in appello arriva la condanna anche per il notaio, che propone ricorso per cassazione.
Il notaio invoca la limitazione di responsabilità prevista dall’art. 2236 c.c., che opera in caso di prestazioni implicanti la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà e prevede una responsabilità solo in caso di dolo o colpa grave. Sostiene, infatti, di non aver potuto consultare i registri immobiliari a causa di un ritardo nel loro aggiornamento dovuto al grande arretrato in cui versava la Conservatoria all’epoca della stipula dell’atto pubblico. L’art. 2236 attiene alla perizia ed a problemi tecnici nuovi, non alla normale diligenza del notaio.
La Cassazione, però, osserva (sentenza 22398/11) che la disposizione che limita la responsabilità del notaio alle sole ipotesi di dolo o colpa grave, non si pone in contrasto con la disciplina generale ex art. 1176 c.c. in tema di diligenza, perchè riguarda esclusivamente la perizia. Perché trovi applicazione la norma citata, insomma, è necessario che il problema sottoposto al professionista abbia natura tecnica e riguardi aspetti nuovi e di speciale complessità, sì da richiedere un impegno e una preparazione superiori alla media.
La consultazione dei registri immobiliari rientra negli obblighi esigibili dal notaio in base alla normale diligenza. L’inosservanza dell’obbligo di espletare le visure dei registri immobiliari, anche quando la particolare situazione di confusione in Conservatoria avrebbe richiesto un impegno maggiore del solito, non costituisce un’ipotesi di imperizia, rispetto alla quale troverebbe applicazione il citato art. 2236 c.c., bensì di negligenza o imprudenza: il notaio ha violato il dovere della normale diligenza professionale media, esigibile ai sensi dell’art. 1176, comma 2. c.c., rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve: egli è, quindi, responsabile nei confronti dell’acquirente di un immobile gravato da ipoteca.
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ccc56