Problemi tecnico-giuridici legati al mondo immobiliare

Locazioni - perentorietà del termine di grazia ex art. 55 L.392/78(Tribunale Pistoia, sentenza del 09/03/2002)

Il principio espresso nella ordinanza emessa dal G.I. del Tribunale di Monsummano Terme appare del tutto pacifico.

Infatti, l'art. 55 della l. 392/78 prevede che il conduttore possa chiedere (sia nel giudizio sommario di convalida di sfratto, sia nel giudizio ordinario di risoluzione del contratto, sulla base di una recente sentenza della Corte Costituzionale, la n. 3/99), .per non più di tre volte nel corso di un quadriennio. di sanare la morosità nel termine concesso dal G.I. (non superiore ai 90 gg.), ove il pagamento non avvenga direttamente in udienza ed ove vi siano .comprovate condizioni di difficoltà del conduttore..

Il conduttore è così tenuto a pagare, entro il termine fissato dal G.I., tutti i canoni di locazione scaduti e da scadere fino alla udienza a cui il G.I. rinvia il giudizio, con gli interessi legali maturati e le spese processuali liquidate dal Giudice in udienza.

La richiesta di sanatoria della morosità, se il pagamento viene effettuato nella sua totalità e nel termine concesso dal G.I., impedisce così la convalida dell'intimato sfratto e la prosecuzione del giudizio, per far valere eventuali eccezioni o richieste di ripetizione di indebito proposte dal conduttore.

Il termine concesso dal G.I. è perentorio; ed il pagamento deve essere integrale.

L'art. 55, ultimo comma, della L. 392/78 esclude la risoluzione del contratto solo ove il pagamento avvenga nei termini previsti nei precedenti commi; l'art. 56 della stessa legge, inoltre, collega il provvedimento di rilascio alla espressa previsione del mancato pagamento nel termine assegnato.

La giurisprudenza della Corte di Cassazione è univoca sul punto; si è anche precisato che il mancato pagamento delle spese processuali, così come liquidate dal G.I. in udienza, pur in presenza del pagamento dei canoni di locazione dovuti, impone al G.I. di pronunciare l'ordinanza di convalida dello sfratto, senza possibilità di rinvio della causa per una ulteriore trattazione nel merito (cfr. Cass. 23.5.1990, n. 4646, Cass, 18.4.1989, n. 1835 e Cass. 27.4.1994, n. 3977).

Da notare (anche sul punto vi è giurisprudenza costante) che il provvedimento di rilascio emesso dal G.I. ha la forma di ordinanza, non assume la natura di sentenza e non è quindi oggetto di impugnazione mediante appello o del ricorso per cassazione ex art. 111 Cost., risultando consentito solo il rimedio della opposizione tardiva dell'intimato a norma dell'art. 669 c.p.c.

Solo ove tale ordinanza sia stata emessa al di fuori delle condizioni previste ex lege ha natura sostanziale di sentenza ed è soggetta, allora, ai normali mezzi di impugnazione.
Avv. Franco Ballati