Problemi tecnico-giuridici legati al mondo immobiliare

La restituzione non sana la morosità
La restituzione dell'immobile a uso commerciale per finita locazione non "chiude" la causa di sfratto per morosità. Il proprietario, infatti, può sempre far accertare, nel corso del giudizio, che l'affittuario non ha versato il canone dovuto, per cui il conduttore moroso rischia di perdere l'indennità di avviamento anche se ha prontamente riconsegnato il bene al proprietario. Sono queste la conclusioni raggiunte dalla terza sezione civile della Cassazione con la sentenza 2082/2012, nella vertenza riguardante un locale commerciale di Palermo.
Il locatore, vista la morosità del conduttore, ha agito in giudizio per chiedere la risoluzione del contratto per grave inadempimento della controparte. La sua domanda, accolta dal Tribunale, è stata però respinta in secondo grado: la Corte d'appello ha dichiarato cessata la materia del contendere per avvenuto rilascio dell'immobile, condannando peraltro l'inquilino a versare i canoni ancora dovuti, aggiornati in base all'indice Istat.
Contro questa decisione entrambe le parti hanno presentato ricorso in Cassazione. Il conduttore ha contestato l'entità della condanna per presunti errori di calcolo. Il proprietario, invece, ha definito erronea la decisione nella parte in cui ha dichiarato cessata la materia del contendere. La Cassazione ha respinto il ricorso del conduttore accogliendo, invece, quello del locatore. I giudici di legittimità hanno affermato che – nelle locazioni di immobili urbani a uso diverso dall'abitazione – non può riconoscersi al conduttore la facoltà di decidere unilateralmente di far cessare il rapporto in anticipo. Questi avrà una perdita continuando a pagare il canone fino alla scadenza del contratto, ma maturerà il diritto alla corresponsione dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale. Ne consegue che la scelta del conduttore di non versare più il canone integra sempre un inadempimento grave. Infatti la gravità del comportamento di una delle parti non va commisurata all'entità del danno, che potrebbe anche mancare, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione.
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