Casa all'asta: how i did it
Ciao a tutti,
vi seguo da anni ma non ero mai intervenuto nel forum, perché mi sembrava che le mie esperienze nel campo di ricerca casa non aggiungessero nulla a quelle che già leggevo: case assurdamente sopravvalutate, agenti immobiliari avidi e scortesi, proprietari meno scortesi ma più avidi.
Poi, un mese fa, in maniera piuttosto improvvisa, ho acquistato all'asta, quindi mi è sembrato opportuno ricambiare le informazioni acquisite su questo forum con un mio contributo sulle aste immobiliari, argomento su cui ho dovuto forzatamente informarmi.
Innanzitutto alcune precisazioni.
Contrariamente a quanto potrebbe far pensare la definizione, anche nell'asta senza incanto ci sono i rialzi a voce, come in quella con incanto. Non esistono aste immobiliari in cui vince l'offerta più alta in busta (a meno che non sia l'unica valida: secondo me questo è il caso della casa in via porta labicana). Le differenze tra aste senza e con incanto sono principalmente due:
1) in quella senza incanto l'offerta in busta è vincolante, quindi in caso di unica offerta l'offerente è automaticamente aggiudicatario,
2) in quelle con incanto, entro un certo numero di giorni dall'aggiudicazione, è possibile presentare in tribunale un'offerta superiore di un quinto e riottenere una seconda asta in cui la base di partenza è la propria offerta.
E' chiaro che la modalità con incanto è più passibile di comportamenti scorretti (dammi 10mila euro e mi ritirerò dall'asta/non farò l'offerta superiore di un quinto) e quindi meno utilizzata.
Su questi argomenti potrei dilungarmi di più ma si trova facilmente documentazione su internet, ad esempio le voci di wikipedia sono ben fatte. Attenzione che tutta la normativa (che rientra nel codice di procedura civile) è stata riformata nel 2006, ma alcuni siti fanno riferimento alla normativa precedente.
Per quanto riguarda la questione dell'asta deserta ribattuta allo stesso prezzo (caso di via comparetti), la normativa prevede che l'asta deserta con incanto sia ribattuta alla stessa base senza incanto, dopodiché, in caso di asta deserta, cominciano le basi ribassate al 20%.
Sulla questione mutuo ne parlerò in fondo.
E veniamo all'esperienza personale. Un giorno di fine gennaio con un velocissimo doppio salto da qui a immobilio.it e a astegiudiziarie.it e trovo una casa interessante, nel mio quartiere, a una base d'asta da sogno.
Consulto la perizia, che mi dà più informazioni di quelle che normalmente riesco a reperire in una visita de visu di appartamento, compilo il form per una visita alla casa (altra ottima miglioria della riforma del 2006, la possibilità di visionare le case, sempre che l'occupante non si rifiuti).
Dopo qualche giorno arriva l'appuntamento via mail con il custode giudiziario. La visita è soddisfacente: la casa è esposta a sud e, in una giornata di sole, splendeva e i 70 mq "onesti" sulla perizia del tribunale assomigliavano molto ai 90 mq dichiarati nelle case visionate tramite agenzia. Le visite si susseguono per tutta la mattinata: capisco subito che all'asta ci sarà molta concorrenza, anche perché visionando altre perizie, si nota che il perito di quella casa ha usato un metro molto "punitivo" per valutare la casa. In molte altre perizie ci si limita a fare una media tra i valori dell'agenzia del territorio e quelli delle agenzie immobiliari, ciò che fa arrivare la base d'asta a valori di mercato normali, e quindi non allettanti.
In ogni caso procedo con le operazioni: consegno domanda e assegno circolare pari al 10% della base d'asta in giorno prima e il giorno fatidico mi presento all'apertura delle buste.
Quel giorno il giudice doveva battere aste per una quindicina di case: risultato, tutte deserte tranne la mia, con almeno una trentina di offerte valide. Nelle due ore che separavano l'apertura buste dall'asta visito un bar e il negozio di Castroni. Tra i concorrenti c'era di tutto: avvocati, procuratori di vario tipo, anziani, giovani single, studenti del sud accompagnati dal padre, coppie gay, coppie etero.
Dopo un po' di confusione causata da un'offerta non valida perché su assegno postale e dal fare uscire dall'aula tutte le persone che non avevano presentato offerta (accompagnatori, parenti e curiosi vari) parte l'asta. L'offerta più alta era il 20% più della base (ciò perché una norma dice che se la casa è aggiudicata a una cifra inferiore al 20% in più della base, un creditore si può opporre e chiedere che si rifaccia l'asta: evenienza molto improbabile, in genere i creditori preferiscono pochi, maledetti e subito). Il rialzo minimo era 2000 euro, il tempo per fare un'offerta è un minuto (c'è un display con i secondi che decrescono). I rialzi si susseguono, quelli dei procuratori si riconoscono perché sono superiori ai 2000 euro e su cifre tonde. A un certo punto si crea il silenzio. A meno secondi offro io (cognome, cifra). Parte un testa a testa, a un certo punto il minuto scade senza che nessuno rilanci la mia offerta. Il giudice aggiudica.
Onestamente io pensavo che l'asta sarebbe arrivata a cifre più alte. Si è fermata a una cifra che io reputavo giusta per l'appartamento, qualche decina di migliaia di euro sotto una cifra che avevo proposto informalmente per un appartamento paragonabile ad un agente immobiliare e che era stata rifiutata con sprezzo.
Il prezzo a cui avevo acquistato ritengo sia un buon prezzo rispetto ai prezzi di mercato. Comprarlo alla base d'asta sarebbe stato come un terno al lotto, ma non era ragionevole che non ci fossero concorrenti. D'altra parte vincere un'asta vuol dire offrire una cifra che nessun altro concorrente ha valutato opportuno offrire.
Tra i commenti che mi sono arrivati all'orecchio c'è stato "ha vinto un ragazzo che ci va ad abitare lui", "ah, se ci va ad abitare lui allora fa bene".
Questione mutuo: se avessi comprato a base d'asta non avrei avuto bisogno del mutuo, ma adesso sì. Io mi sono mosso solo dopo l'aggiudicazione (del resto non ci speravo molto), ma sono disponibili 3 mesi che sono più che sufficienti per ottenere un mutuo.
Il mutuo per case all'asta ha l'unica differenza che la banca deve avere l'elasticità di accendere l'ipoteca qualche mese dopo l'erogazione del finanziamento, perché il proprietario diventa tale solo dopo l'atto di trasferimento del tribunale (che arriva dopo il saldo).
Se la banca ci ripensa ? Eventualmente cambio banca, disinvesto tutto quello che mi frutta molto più del tasso del mutuo e chiedo prestiti ai parenti fino al quarto grado. Se non consegnassi il saldo entro i 3 mesi perderei l'assegno del 10% e la casa sarebbe rimessa all'asta. Forse il tribunale potrebbe anche rivalersi su di me per l'eventuale differenza al ribasso della seconda asta rispetto alla prima. Ma perché dovrebbe ripensarci?
Del resto a me l'idea del mutuo non piaceva granchè, ma senza mutuo avrei potuto comprare solo un seminterrato di 40 mq. Alla fine il mutuo mi permette di passare da una cantina a una casa.
Concludo con un consiglio generale sulle aste. La mia esperienza è stata positiva, io ho fatto tutto da solo e, anche se il tribunale è un posto confuso dove è difficile barcamenarsi, se si ha un minimo di predisposizione a interpretare leggi e domande e a non farsi intimidire, non c'è bisogno di un intermediario. Per quanto riguarda la questione trasparenza e truffe, credo che sia una questione un po' enfatizzata. Su internet ormai si ricavano tutte le informazioni, perizie molto complete, planimetrie e quant'altro. Riguardo alla fauna che frequenta le aste, direi che i procuratori non mi hanno dato un'idea losca, fanno il loro lavoro e comunque si fermano a una cifra che, dovendo tenere conto di vari margini di guadagno, è relativamente bassa. Sono più rischiosi eventualmente i privati che si fanno prendere la mano dal meccanismo dell'asta. Per quanto riguarda le case occupate, ho letto che si liberano generalmente nel giro di alcuni mesi, e le occupazioni senza titolo sono reati penali. Non ho un'esperienza diretta in proposito, perché la mia è libera.
In generale consiglio di dare sempre un'occhiata alle aste. Quelle che partono da una base bassa sono relativamente poche e saranno certo affollate, ma un affare si può anche fare. Per quanto riguarda l'"andare a vedere", in genere può entrare solo chi ha presentato l'offerta (non so se alcuni giudici siano più elastici). Il 10% della base d'asta viene restituito lo stesso giorno se non si vince l'asta, ma comunque è una cifra che bisogna avere sul conto ed eventualmente disinvestire (ad esempio il 10% della casa di via comparetti citata del thread più sopra è 63 mila euro, che difficilmente si lascia senza fruttare sul conto corrente).
Nonostante la lunghezza, su molti argomenti ho dovuto sintetizzare, quindi se avete domande sono a disposizione.