Scenari Immobiliari 2012
Ottimo lavoro!
Grazie a questi ragionamenti, e alle vostre analisi ho potuto elaborare questa mia:
Ho osservato che i vari grafici riportano delle importanti differenze tra gli andamenti dei prezzi di ogni periodo; questo, a mio avviso, perchè i prezzi degli immobli sono stati rapportati alla crescita economica.
Sicuramente il dato preso in considerazione influenza l'andamento del mercato ma non è il solo.
Operando nel settore so per certo che un altro fattore che influenza molto il mercato è il costo di costruzione degli immobili che è variato nei vari periodi anche in conseguenza a imposizioni legislative: ricordo le prime leggi urbanistiche alla fine degli anni 60, le norme per l'edilizia residenziale alla fine degli anni 70, il superamento barriere architettoniche del 1989, la dichiarazione di conformità degli impianti del 1990, la legge 10 del 1991, ed infine le leggi antisismiche e sulle prestazioni energetiche nei recenti anni pre-crisi. leggi, per certi versi, rivoluzionarie.
ho provato a giocare un po' con i grafici e ho rapportato i valori delle compravendite, anzichè all'andamento della crescita economica, all'andamento del costo di costruzione degli immobili (che è influenzato anch'esso dalla crescita), vediamo che le curve dei vari grafici tendono ad assomigliarsi.
- allego foglio di calcolo a cui ho apportato le modifiche.
lascio allegare le immagini a chi è più pratico (scusate) -
Questo mi permette una analisi più lucida dell'andamento a nido d'ape e delle supervalutazioni e svalutazioni dei valori nel tempo.
Per portare un esempio, nel grafico dei cicli dal top le svalutazioni si sono sempre attestate attorno al 18%.
anche negli altri grafici i dati tendono a normalizzarsi.
che ne pensate?