Re: Truffe immobiliari - le basi legali
immobiliarista, 02/05/2008 8.23:
Truffe e raggiri di agenti e agenzie immobiliari: vediamo i casi piu comuni e le basi legali, per capire come difendersi dai cialtroni.
Esempio 2):
Quello che vuole l'agente immobiliare è la provvigione. Appena matura il
diritto a esigerla. Ossia, quando l'affare è concluso (preliminare, o
proposta d'acquisto accettata di cui l'acquirente è venuto a conoscenza),
indifferente se poi l'affare va a buon fine (rogito notarile). Per avere
questa certezza, ad esempio, spesso procede così: casa da 200.000 ,
provvigione del 3% dal compratore e 2% dal venditore. Spettanze del
mediatore: 10.000 (3% 2%). All'atto della compilazione della proposta
d'acquisto, l'acquirente chiede: «quanto dovrei lasciare di caparra?».
L'agente fa due conti, per esempio sa che il venditore si aspetta subito il
5% di anticipo, ossia 10.000 , ma dice: «eh, sarebbe bene una caparra del
10%», e si fa fare un assegno intestato all'agenzia («garantiamo noi», è la
frase che ho sentito dire di solito) di 20.000 . Va dal venditore, e gli
dice: «lei accetta la proposta, firma qui, io le giro 14.000 del compratore
come caparra, lei mi fa in cambio un assegno di 4.000 per la sua parte di
provvigione, e siamo tutti contenti. E' come se la caparra fosse addirittura
di 14.000 , lei voleva 10.000 di anticipo ed eccoli lì, poi tanto doveva
pagarmi comunque, meglio così, no?». Bene. Torna dal compratore con la
proposta accettata, gli fa firmare l'avvenuta conoscenza dell'accettazione,
e a quel punto (con l'acquirente vincolato, che non può più tirarsi indietro
pena la perdita di quanto versato) dice: «Al venditore bastava il 7% di
caparra, comunque ora l'affare è concluso, tengo direttamente io gli altri
6.000 che in ogni caso lei mi deve come provvigione». Dopodiché, in più di
qualche caso, chi si è visto si è visto, e se ci sono poi problemi dal
notaio, affari loro. Variante al tutto: effettuare gli scambi di denaro in
contanti, con la solita scusa di risparmiare sull'IVA. Ancora meglio, e
ancora meno tutele e possibilità di rivalsa di compratore e venditore in
caso di intoppi o sorprese che possano saltare fuori dopo. Molto comodo,
l'articolo 1755.
Non tutti lavorano così.
L'agenzia immobiliare (che lavora con incarico di mediazione per una vendita) è autorizzata a far sottoscrivere ai potenziali acquirenti una proposta d'acquisto (irrevocabile per 15 giorni) ma non può intestarsi alcun assegno. Al contrario può ricevere fiduciariamente titoli di credito NON TRASFERIBILI INTESTATI AL VENDITORE; se il venditore accetta la proposta, l'agenzia dovrà consegnargli l'assegno solo dopo aver comunicato al promissario acquirente l'accettazione della proposta. In caso di non accettazione, l'agenzia deve restituire al promissario acquirente le somme ricevute.
Questa dicitura è riportata sia sull'incarico di mediazione sia sulla proposta d'acquisto; il promissario acquirente legge che sta versando un assegno nr...... tratto sulla banca.... NON TRASFERIBILE, DIRETTAMENTE INTESTATO AL VENDITORE, consegnato all'affiliato ..... che ne rilascia ricevuta a titolo di deposito.
Solo quando il proponente acquirente ha avuto comunicazione dell'accettazione del venditore, la somma versata a titolo di deposito diventa caparra confirmatoria.
Le agenzie serie che lavorano con incarico scritto sanno (perchè è messo nero su bianco) quali condizioni di pagamento chieda il venditore. Se una proposta è difforme o si discosta da quanto riportato sull'incarico, il venditore è libero di non accettare e non deve alcuna penale all'agenzia.
Art. 1755 c.c. disciplina la provvigione del mediatore ed è diviso in 2 commi: il 1° legittima che la provvigione venga pagata da ambo le parti; il 2° autorizza a imputare percentuali provvigionali diverse alle parti.
Se manca l'accordo fra le parti o non si evince l'ammontare della provvigione, e fra le parti intercorrano delle controversie, si può ricorrere a un giudice ordinario, che deciderà secondo equità. Per cui se sorge una controversia in materia di provvigioni l'iter è: se c'è il consenso unanime delle parti => affidare il giudizio alla locale camera di commercio, nella quale sono presenti i TARIFFARI DI CATEGORIA e richiedere alla giunta camerale di determinare nel caso specifico concreto l'esatto valore da dare al mediatore. I tariffari variano a seconda del luogo per cui in ogni provincia ci saranno dei tariffari (che sono una media ponderata dei prezzi maggiormente usati nell'anno - per ogni anno c'è un aggiornamento dei tariffari che si applicano al mediatore _ c'è un minimo e un massimo es. per il venditore dall'1% al 2%, per l'acquirente dall'1% al 3%, e la giunta può scegliere il 2.8% tenendo conto di tanti fattori: ubicazione dell'immobile, ecc.).
se mancano i tariffari o non c'è l'accordo si ricorre a un giudice ordinario (e anche il giudice terrà conto degli usi e consuetudini del luogo e dell'andamento del mercato, ma è più libero rispetto alla camera di commercio).
L'art. 1755 è un NORMA DISPOSITIVA del codice civile, NON E' UNA NORMA INDEROGABILE, cioè una volontà contraria delle parti la può modificare.
Personalmente penso che se un mediatore lavora (e lavora seriamente) l'acquirente chiede lo "sconto" sulla casa e non sulla provvigione, ed il venditore riconosce il servizio offerto.