21/06/2012
Gli Italiani e l'amore per la casa. Corna in arrivo?
Gli ultimi dati dell'Agenzia del Territorio usciti in settimana e ripresi abbondantemente da tutti i quotidiani nazionali, parlano di un calo del numero delle compravendite per il trimestre 2012 rispetto lo stesso periodo dell'anno precedente, del -19,6%. Bisogna leggere bene questo dato per non rischiare di scivolare su una buccia di banana.
Il numero di compravendite si riferisce ai rogiti stipulati i primi tre mesi del 2012, e ciò significa che l'idea di acquistare casa e il preliminare di compravendita sono azioni legate quasi totalmente all'anno 2011.
L'anno in corso con l'
introduzione dell'IMU, voci di
dismissione del patrimonio immobiliare pubblico, unitamente alle
condizioni economiche degli Italiani, portano a prevedere un quadro immobiliare futuro che gli acquirenti auspicano e i venditori respingono fortemente.
Non è infatti eresia prevedere che il periodo di incertezza economica possa proseguire ancora, con conseguente mercato del lavoro fermo,
mutui che non vengono erogati e che attestano l'
erogazione media pari al 50% del valore dell'immobile, e
salari tra i più bassi d'Europa.
I valori delle case caleranno? - Questi fattori stridono fortemente, come le unghie che scorrono sulla lavagna, con l'ultima rilevazione ISTAT sui prezzi degli immobili, che conferma come anche nel 2011 i valori di scambio sono rimasti pressoché invariati dall'inizio della crisi nel 2008.
Che gli Italiani abbiano sempre espresso un amore incondizionato nei confronti della casa lo sappiamo tutti, ma l'amore è destinato a durare anche se sappiamo di essere cornuti? Questo è il senso dei dati promulgati dall’osservatorio Censis-Abi, nel quale viene espresso che
solo il 17% degli Italiani reputa che acquistare casa in questo momento equivalga ad un buon investimento. Solo l'anno precedente il dato corrispondeva al 33,5%.
Quel che altresì sorprende, e che ci aiuta a capire se i valori degli immobili caleranno o meno, è che nel campione di persone intervistate ben il 36% (
più di una su tre) dichiara che preferisce mantenere i risparmi liquidi, semplicemente perché non reputa il momento buono per acquistare convinti che i prezzi caleranno ulteriormente.
Perché si prevede un ribasso - A supporto della previsione “ribassista” portiamo un altro elemento. Nelle manovre che il Governo tecnico ha portato avanti per salvare l'Italia dal baratro, l'aumento delle imposte ha fatto la voce grossa andando a colpire sopratutto le proprietà immobiliari (case, negozi, terreni, uffici) che hanno portato nelle casse dello Stato ben 21 Miliardi di euro, aumentando però la base imponibile a fini fiscali del 60% sul valore degli immobili. Non dimentichiamoci che presto o tardi verranno adeguate anche le rendite catastali al reale valore degli immobili con la riforma del catasto. Gli Italiani ragionano comprensibilmente in termini domestici quando si parla di casa, ma non si può applicare lo stesso concetto alle società di fondi immobiliari che con questi ultimi ci lavorano e guadagnano. Il valore dei fondi Immobiliari sono prezzati dal mercato il 40-50% in meno rispetto il valore degli immobili stessi riportato in perizia, ovvero valore nominale o formale, insomma il valore su cui le banche hanno concesso credito e iscritti sul libro contabile. Tra valore di un immobile “prezzato” da una persona comune e valore “prezzato” da una società che con gli immobili ci lavora, potrebbe risultare più affidabile il giudizio del secondo. La domanda che ci poniamo, e che pone il Dott. Marco Liera in questo illuminante video è: “Se le quotazioni degli immobili dei fondi immobiliari sono molto più bassi di quelli espressi dalle perizie, perché i valori degli immobili dei privati dovrebbero rimanere inchiodati?”
Il calo dei valori degli immobili negli U.S.A. è stato certamente una molla che ha spinto il mercato immobiliare a riprendere la crescita iniziata nell'autunno del '11 e ora stabilizzata. Ciò significa che non necessariamente un calo dei prezzi delle case è da considerarsi un aspetto negativo.