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Fonte: ilpasquino.it - ANNO 4 - NUMERO 23-24 - 2008 - di Giampaolo Proni
Sulla fase economica
Alla fine la soluzione migliore sarebbe lasciare che i valori, specie quelli immobiliari, scendano, che le banche meno solide falliscano, che chiudano le aziende che speculavano sul superfluo di massa, insomma che i tanti cittadini che hanno risparmiato si comprino una casa migliore a un prezzo più basso, che i borghi e le periferie fatiscenti restino deserte e si possano finalmente abbattere, che l'economia riparta dai prodotti di prima necessità e che gli investimenti riprendano in settori nuovi, che al momento non riusciamo a prevedere.
La deflazione
La deflazione viene definita in termini economici come “una persistente diminuzione del livello generale dei prezzi di beni e servizi. Il termine viene anche usato dagli economisti classici per riferirsi a una diminuzione della disponibilità di moneta e di credito. ... I due significati sono strettamente correlati, in quanto una diminuzione nella disponibilità di moneta tende a causare una diminuzione del livello dei prezzi.” ( en.wikipedia.org/wiki/Deflation )
La deflazione può iniziare da una delle due cause.
Se inizia col calo dei prezzi, ci troviamo in una situazione in cui, per esempio, un prodotto che costava 100 costa 90. Quindi la moneta acquista valore. In tale situazione, il consumatore tende ad agire in modo opposto a quanto accade con l'aumento dei prezzi, cioè con l'inflazione.
Se un prodotto che oggi costa 100 domani costa 110, lo compro appena ho il denaro disponibile. Se non ce l'ho, lo prendo in prestito. A maggior ragione se l'inflazione è superiore al tasso di interesse.
Se invece quello che oggi costa 100 domani costa 90, rimanderò l'acquisto il più possibile. Questa tendenza a dilazionare la spesa è più forte se il bene da acquistare non è necessario ed ha un prezzo assoluto alto. Infatti, si ripercuote in modo più rapido sui settori immobiliare e automobilistico, vale a dire le maggiori spese che il consumatore medio affronta. Negli USA, infatti, prima la crisi ha attaccato il mercato immobiliare, e ora sta mettendo in ginocchio quello dell'auto. In Europa si è registrato in settembre un calo dell'8,2%, il maggiore degli ultimi dieci anni (vedi www.acea.be ).
I produttori possono reagire al calo della domanda in due modi: o abbassando i prezzi o tagliando la produzione. La prima scelta non fa che rafforzare la spirale deflattiva, la seconda porta alla recessione e alla disoccupazione.
La deflazione può iniziare anche con una restrizione nella disponibilità di moneta. Questa è in genere una contrazione del credito, cioè i tassi di interesse aumentano, o semplicemente il denaro si presta con garanzie più difficili da dare, oppure, come è accaduto in questi mesi, le banche rallentano il prestito interbancario in quanto non si fidano della reciproca solvibilità (temono di non riaverlo indietro se lo prestano).
L'attuale crisi è iniziata proprio in questo modo.
Va ricordato tuttavia che la fase precedente si basava al contrario su una costante inflazione, sia pure moderata, in particolare nel settore immobiliare.
La crisi della new economy
Qui va ricordata l'ultima crisi, quella della cosiddetta 'new economy', basata su una bolla speculativa costruita intorno ai titoli azionari del settore informatico e dell'e-commerce. Quando la bolla scoppiò, all'inizio del 2000 e per tutta la primavera, enormi quantità di denaro furono bruciate, ma i danni all'economia furono limitati perché si trattava di aziende che non producevano nulla e avevano pochissimi dipendenti. Non solo, ma ci fu tempo per gli speculatori più avveduti di scaricare i titoli ancora validi sul parco buoi dei piccoli investitori. Insomma, qualcuno ci guadagnò, e parecchio.
Si pose al quel punto in problema di dove investire.
In tutto il mondo, i capitali uscirono dai titoli tecnologici e si spostarono nel settore immobiliare. Iniziò un periodo d'oro per gli immobiliaristi.
Il boom dell'immobiliare e la crisi
Gli aumenti di valore immobiliare furono accompagnati in Italia dal sostegno del governo, che autorizzò i mutui trentennali, regolarizzò le società immobiliari, varò condoni edilizi e mise sul mercato moltissimi edifici pubblici. Il partito dell'edilizia è uno dei più forti nel nostro paese, se non il più forte in assoluto.
Dal 1996 al 2006 il numero delle vednite immobiliari è passato da 483.000 a 845.000 (dati del governo: www.governo.it/GovernoInforma/Dossier/rapporto_immobiliare2008/osservato... )
Nel 2007 vi è già stato un calo del 4,6% e le previsioni erano già per una continuazione nel 2008.
Tuttavia, anche se le vendite sono diminuite, i prezzi sono sempre andati crescendo. I dati ufficiali riportano dal 2004 al 2007 un aumento delle quotazioni del 25%, con un + 30% nei capoluoghi. Sappiamo che in Italia il prezzo dichiarato non è quasi mai quello effettivo, ma la differenza dovrebbe essere più o meno costante. Il tasso di rendimento immobiliare si colloca in questo periodo dal 4 al 6% all'anno a seconda del territorio e della tipologia (vedi anche www.agenziaterritorio.it ).
Questo perché, come si è detto, il mercato immobiliare in Italia è controllato e gestito di comune accordo da pubbliche amministrazioni e costruttori allo scopo di non far scendere i prezzi. Insomma, le case costano come prima ma il mercato rallenta. Da questo punto di vista sembra che l'effetto deflattivo (abbassamento dei prezzi) sia annullato.
Non è stato lo stesso per i grandi proprietari, vale a dire le società immobiliari.
Le società immobiliari costituiscono un'utile risorsa per le imprese che detengono un patrimonio immobiliare. In pratica l'azienda scorpora tutti i suoi immobili (quelli che usa per la produzione ed eventuali altri) e li affida ad una società controllata. L'operazione presenta vantaggi fiscali e finanziari. La società immobiliare può rendere liquida una parte del suo valore emettendo titoli sul mercato, finanziando in tal modo l'acquisto di altri immobili, e facendo così aumentare ancora i prezzi. Nel mercato immobiliare si muovevano anche personaggi poco trasparenti, come i 'furbetti del quartierino', investitori come il signor Coppola, che acquistò il nostro Grand Hotel. Il settore immobiliare non ha colore politico: destra e sinistra, Fiat, banche, coop rosse e bianche, Compagnia delle Opere e Vaticano, tutti hanno il loro braccino nel cemento.
Ma la crisi ha morso molto duramente in questo settore.
Tanto per capirci, guardate che cosa ho trovato girando per il web (data 29/6/08) ( www.igtrader.altervista.org/2008/06/29/titoli-immobiliari-spmi... )
Ecco i crolli dei grandi gruppi immobiliari registrati dal marzo 2007:
1. Risanamento: - 90 %;
2. IGD: - 60 %;
3. Aedes: - 88 %;
4. Pirelli RE: - 78 %;
5. Indice MIB Immobiliare: - 64%
Questo era l'andamento del mercato immobiliare, insomma, già in giugno 2008.
Stiamo parlando di società che possiedono quantità enormi di immobili. L'IGD, per esempio, controlla gran parte degli spazi commerciali COOP, la Pirelli RE è il braccio immobiliare di Tronchetti Provera. Ma tutti i mass media (molti dei quali controllati da imprese edili e immobiliari, si pensi a Caltagirone, ancora Tronchetti Provera, lo stesso Berlusconi, ma anche le Coop rosse) sono d'accordo: non si può dire agli italiani che il mattone rischia di perdere valore. Sarebbe una catastrofe. In Italia, ricordiamo che l'80% e passa delle famiglie possiede l'immobile dove risiede, e spesso una seconda casa, la casa dei nonni, un pezzetto di terra da qualche parte, ecc.
I prezzi dunque non sembrano flettere, ma già il mercato ha molto rallentato. In ogni caso appare chiaro che gli aumenti del 10% annuo registrati in alcuni degli anni passati sono finiti da tempo.
Fino a quando la situazione potrà essere controllata attraverso il congelamento del mercato?
L'italia: anomalia virtuosa fino a quando?
I politici italiani hanno finora (sia pure con prudenza) sottolineato che il nostro paese appare miracolosamente salvo dall'impatto più forte della crisi.
Ma vi sono altri elementi che fanno pensare che si tratti solo di una dilazione.
Il prezzo degli immobili è infatti la base principale del nostro sistema creditizio. In Italia le banche prestano molti soldi sulla base di una garanzia immobiliare. Gli immobili, terreni agricoli, terreni edificabili ed edifici, determinano in grande misura il credito ai privati e alle imprese. Un calo delle proporzioni che abbiamo visto per le società, se esteso all'intero settore immobiliare sarebbe catastrofico per il credito. Significa che, se un immobile garantiva un prestito di 100 milioni di euro, ne darebbe meno della metà. In sostanza, le banche non avrebbero più la base per prestare i soldi. D'altra parte, l'innesco della bomba in America è stato proprio l'eccesso di credito sui mutui cosiddetti subprime, cioè offerti a soggetti privi di garanzie. A questo punto la deflazione sarebbe galoppante. Immaginate infatti che cosa succederebbe se i prezzi delle case cominciassero a diminuire. Tutti si terrebbero i soldi in tasca aspettando che calino ancora.
La relativa salvezza dell'Italia deriva, per ora, dal fatto che la nostra economia è lenta. L'enorme patrimonio immobiliare delle famiglie viene usato poco per prestiti. Il mutuo prima casa classico viene fatto da persone che garantiscono con lo stipendio. La necessità di vendere l'appartamento del nonno non è pressante, ma se seguite i bollettini immobiliari vedete che le tipologie abitative meno richieste sono spesso in vendita da anni. In Italia esistono milioni di vani e di ettari di terra, per esempio in collina e montagna, semi-abbandonati, che non vengono mai messi sul mercato. Il loro valore, anche se è diminuito della metà, non interessa al proprietario perché non ha bisogno di realizzare. Non solo, ma il mercato degli affitti è sempre molto vivace, anche se le prime tendenze al ribasso sono visibili. Tutti questi fattori anestetizzano il sistema ma non invertono la tendenza. Il ritmo dell'economia può rallentare ma non può mai fermarsi.
La spinta è iniziata e non può non espandersi a tutto il sistema. Il valore delle garanzie fideiussorie, delle ipoteche immobiliari, di tutto il credito all'edilizia, basato sulla valutazione dell'immobile che verrà venduto in futuro, sta già investendo il settore. Si nota infatti un crescente nervosismo nelle imprese edili, anche locali. Non c'è una pressione così forte come in passato per costruire immobili residenziali, per il timore di avere un eccesso di offerta e far calare i prezzi. Il calo dei prezzi degli immobili si ripercuoterebbe immediatamente sul sistema del credito e su tutta l'industria edile, che è una delle maggiori del paese. Si nota invece una certa pressione per la costruzione di edifici pubblici e infrastrutture, a compensare il rallentamento del privato, ma i Comuni non hanno denaro, lo Stato neppure, e questa forma di sostegno non potrà risolvere la crisi.
I Comuni e il cemento
Il fatto è che la speculazione edilizia nel nostro paese è una risorsa ineliminabile. Senza gli oneri di urbanizzazione i Comuni avrebbero serie difficoltà di bilancio. I Comuni italiani nel 2007 erano 7714. Di essi, 5495 hanno meno di 5000 abitanti, 1879 meno di 25000, tot. 7374. Ognuno di questi microterritori deve avere un bilancio e deve trovare sempre più risorse da solo.
Prendiamo il caso di Parma ( parma.repubblica.it/dettaglio/Comune-bilancio-della-discordia-Il-Pd:-Ci-sono-false-vendite/1549535?edizione=EdR... ): il PD, all'opposizione, critica il bilancio preventivo 2009 perché "Si regge tutto sui proventi delle aree edificabili. A dir poco un azzardo in un momento di profonda crisi del mercato immobiliare". Molti Comuni stanno tenendo alti i valori degli immobili usando le loro stesse risorse, perché senza questi valori i loro bilanci vanno in crisi. Per capirci, un Comune vara un progetto edilizio e supporta attraverso garanzie dirette o indirette chi investe per costruire, per esempio finanziando la società che poi userà l'edificio (vedi Palacongressi), aiutando le imprese commerciali a insediarsi (vedi Ikea e area CAAR). Com'è come non è, il Comune di Rimini, pur di avere risorse, pare abbia fatto un bello sconto. Un altro elemento di deflazione.
La deflazione c'è. Che cosa fare?
Altro sintomo di deflazione: il calo del prezzo del petrolio. In giugno le aspettative erano per 120 $ al barile, ieri era sotto i 50. Persino il prezzo della benzina ai distributori è sceso.
Scelte delle imprese. Le imprese stanno già preparandosi a una contrazione della domanda. Gli ordini evasi in autunno sono stati per lo più fatti prima della crisi, ma per i primi mesi dell'anno tutte le produzioni di beni non primari sono state ridotte in previsione di un calo delle vendite.
In Cina la crisi produttiva ha già investito molti settori. Gli effetti sulla disoccupazione saranno molto più visibili nei paesi orientali, nei quali ormai è stata delocalizzata gran parte della produzione di beni di consumo.
I governi sono combattuti sulle soluzioni da prendere. In una crisi deflattiva è opinione comune che bisogna intervenire favorendo la domanda e il credito. Bisogna insomma mettere i soldi in mano a consumatori e imprese. Ma il dilemma è se aiutare le banche a prestare denaro (magari alle imprese) o aiutare i consumatori.
La prima soluzione (scelta in situazioni di emergenza da molti paesi, nei quali lo Stato ha sostenuto, anche con interventi diretti nella proprietà, il sistema bancario) evita sconquassi a livello di sistema finanziario. Ma le banche, a chi, e come presteranno il denaro se i valori di garanzia sono in ribasso e gli investimenti a rischio? Non possiamo prendere la strada dei mutui subprime.
Infatti, a cosa serve prestare denaro a un'impresa se la domanda è in calo? Il rischio è che le iniezioni di denaro pubblico in banche e imprese servano solo a risanare qualche bilancio senza far partire l'economia e stimolare la domanda. Se anche rendiamo i mutui meno costosi, non sarà possibile invertire il calo di rendimento del valore immobiliare, e allora perché i cittadini dovrebbero indebitarsi per acquistare immobili? Servirà abbassare i tassi, se le borse sono in calo e non si sa dove investire?
Alcuni, come tanto lodato Giavazzi, suggeriscono di mettere letteralmente un'altra (o mezza) tredicesima in tasca ai cittadini, attraverso forti sgravi fiscali sulla busta paga. Questo farebbe aumentare il debito pubblico, e sicuramente spingerebbe la spesa, ma il rischio è una fiammata di inflazione che annulli l'operazione.
In economia, si sa, il modo migliore per raddoppiare i prezzi è raddoppiare i salari. La Germania è molto fredda su questa soluzione, nonostante Berlusconi cerchi di far ridere la Merkel.
In Italia, inoltre, abbiamo già avuto la triste esperienza dell'euro-inflazione, una pagina vergognosa del nostro sistema statale e politico della quale nessuno si è mai assunto la responsabilità. E della quale paghiamo ancora le conseguenze.
In ogni caso, non vi sono indizi che la crisi economica stia volgendo alla fine, e i governi dei grandi paesi (USA, UE, Cina) sembrano piuttosto indecisi sul da farsi.
Alla fine la soluzione migliore sarebbe lasciare che i valori, specie quelli immobiliari, scendano, che le banche meno solide falliscano, che chiudano le aziende che speculavano sul superfluo di massa, insomma che i tanti cittadini che hanno risparmiato si comprino una casa migliore a un prezzo più basso, che i borghi e le periferie fatiscenti restino deserte e si possano finalmente abbattere, che l'economia riparta dai prodotti di prima necessità e che gli investimenti riprendano in settori nuovi, che al momento non riusciamo a prevedere.
Le crisi hanno anche degli aspetti positivi. Rinnovano i sistemi. Alla fine di questa molte cose saranno cambiate. E di questo c'è un gran bisogno.
Aggiungo che i comuni percepiscono meno entrate anche a causa del calo degli oneri di urbanizzazione, in sostanza concessioni edilizie in forte calo.
Crisi edilizia, mille immobilia congelati (Fonte: Romagna Corriere di Imola - 09/12/2008)
Oneri di urbanizzazione
Previsione 2007: 7 milioni
Entrate 2007: 5,6 milioni
Previsione 2008: 6,2 milioni
Entrate 2008: 4,2 milioni [Modificato da marco--- 08/01/2009 17:24] |
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stelafe, 08/01/2009 15.52:
Fonte: ilpasquino.it - ANNO 4 - NUMERO 23-24 - 2008 - di Giampaolo Proni
Sulla fase economica
Alla fine la soluzione migliore sarebbe lasciare che i valori, specie quelli immobiliari, scendano, che le banche meno solide falliscano, che chiudano le aziende che speculavano sul superfluo di massa, insomma che i tanti cittadini che hanno risparmiato si comprino una casa migliore a un prezzo più basso, che i borghi e le periferie fatiscenti restino deserte e si possano finalmente abbattere, che l'economia riparta dai prodotti di prima necessità e che gli investimenti riprendano in settori nuovi, che al momento non riusciamo a prevedere.
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Questo perché, come si è detto, il mercato immobiliare in Italia è controllato e gestito di comune accordo da pubbliche amministrazioni e costruttori allo scopo di non far scendere i prezzi. Insomma, le case costano come prima ma il mercato rallenta. Da questo punto di vista sembra che l'effetto deflattivo (abbassamento dei prezzi) sia annullato.
Non è stato lo stesso per i grandi proprietari, vale a dire le società immobiliari.
Le società immobiliari costituiscono un'utile risorsa per le imprese che detengono un patrimonio immobiliare. In pratica l'azienda scorpora tutti i suoi immobili (quelli che usa per la produzione ed eventuali altri) e li affida ad una società controllata. L'operazione presenta vantaggi fiscali e finanziari. La società immobiliare può rendere liquida una parte del suo valore emettendo titoli sul mercato, finanziando in tal modo l'acquisto di altri immobili, e facendo così aumentare ancora i prezzi. Nel mercato immobiliare si muovevano anche personaggi poco trasparenti, come i 'furbetti del quartierino', investitori come il signor Coppola, che acquistò il nostro Grand Hotel. Il settore immobiliare non ha colore politico: destra e sinistra, Fiat, banche, coop rosse e bianche, Compagnia delle Opere e Vaticano, tutti hanno il loro braccino nel cemento.
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A ideale prosecuzione dei commenti a un'altra discussione, riporto uno stralcio di un saggio di Walter Tocci che descrive il ruolo della Politica (di cui lui fa parte) nella speculazione immobiliare, tratto dal sito web eddyburg.it:
L’INSOSTENIBILE ASCESA DELLA RENDITA URBANA
Data di pubblicazione: 21.08.2010
Autore: Tocci, Walter
«La rendita oggi: da premio marginale per la speculazione a motore di uno sviluppo perverso. Per combatterne gli effetti non basta più l’alleanza tra salario e profitto. Democrazia e diritto, 1/2009»
«Saggio pubblicato su Democrazia e Diritto, trimestrale dell’associazione CRS (Centro studi e iniziative per la riforma dello stato), fascicolo 1/2009. La rivista è edita da Franco Angeli. Inseriemo di seguito i primi capitoli. In calce il testo integrale, completo di note, in formato .pdf, nonché l’indice del fascicolo»
«Ora si comprende meglio che cosa è stato l’ultimo ciclo di euforia immobiliare. La crisi dei subprime è come la nottola di Minerva che si alza in volo verso sera sollecitando il pensiero a trarre un bilancio della giornata.
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L'insieme di questi provvedimenti configura una coerente politica nazionale, forse l'unica che può fregiarsi di questo titolo, poiché in nessun altro settore si è realizzata una tale concordia di obiettivi e di realizzazioni. Innanzitutto, sul piano politico con una relativa sintonia tra destra e sinistra. Poi sul piano istituzionale, con un'inusuale consonanza tra l'intervento dello Stato e quello di Regioni, Province e Comuni, tranne poche e meritorie eccezioni. Neppure i media, prima della recente crisi, avevano mai raccontato i meccanismi più o meno occulti del fenomeno, lasciando quindi l'impressione di un ampio consenso dell'opinione pubblica.
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Nel passaggio dallo statalismo al neopatrimonialismo descritto da Sapelli si consuma una trasformazione profonda dell’essenza dei partiti. A questo punto perfino la parola partito porta con sé un equivoco semantico, la usiamo per pigrizia alludendo alla vecchia forma del partito nazionale, applicandola impropriamente alle nuove forme politiche di controllo del territorio.
Queste assomigliano all’organizzazione in franchising delle reti di vendita delle agenzie immobiliari, nate come funghi in tutti i quartieri delle nostre città nel giro di pochi anni. Ciascun negozio ha un gestore autonomo degli affari, ma la rete di cui fa parte appare come un’azienda unica, perché è tenuta insieme da un marchio e da un marketing a livello nazionale. Entrando in un’agenzia di Tecnocasa o di Toscano si tratta con un rivenditore locale, ma si ha l’impressione di entrare in contatto con un grande gruppo, il quale proprio per questo sembra dare garanzie di affidabilità.
...»
Saggio integrale in formato PDF (395.24 KB), con le note a pie' di pagina, e l'indice della rivista
Vi sconsiglio di leggerlo ![[SM=g7882]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/82/4768610.gif) : è troppo lungo, non fatelo, non ne vale la pena, ci sono tante altre cose più interessanti da vedere.
Anche perché a me dopo averlo letto è venuto il mal di testa. Forse è lo "stress da rientro dalle ferie", hanno ragione i telegiornali... ![[SM=g8759]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/59/2172232.gif)
fabio |