Bolla immobiliare - 25° Parte

iandy73, 07/07/2009 21.13:

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interessantissimo! ma hanno anche roba per masculi? e do' sta' sto mercato a talenti che non so' pratico della zona please?

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Giorgiob75, 08/07/2009 8.21:

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L'immobile visitato ha una metratura di circa 80 mq, secondo piano senza ascensore.
Zona comoda, posteggio difficile.
Cucina, Bagno + 3 stanze abbastanza ampie, 2 balconi e ingresso spazioso.
Finestre e porte da sostituire.
Cucina e bagno da rifare, in particolare il pavimento.
Bello il pavimento nel resto della casa, ma necessita di una lucidata.

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Pegasus@, 08/07/2009 13.01:

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Il Tempo

Case al Mare Saldi di Luglio.

Le OfferteDue Settimane al Prezzo di Una o la Terza a Costo Stracciato..

http://www.fiaip.it/Ecostampa/documenti/MTW/MTWRA.PDF

Pega

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wonderfufy, 08/07/2009 13.05:

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Infatti a Santa Marinella, rispetto gli anni precedenti, non c'è nessuno ... stabilimenti semi vuoti e nessuna fila chilomentrica al supermercato nel fine settimana

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_gmp_, 08/07/2009 13.26:

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interessante intervento su FOL di overthecounter
www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?t=1083497

Sono ancora molte le imprese costruttrici che, non avendo sufficiente cultura imprenditoriale, economica e finanziaria, si ritrovano con un volume sempre crescente di immobili invenduti e si avviano, inesorabilmente, a portare i libri in tribunale.

I principali errori di valutazione commessi sono, secondo me, i seguenti:

a) molti ritengono che il prezzo degli immobili sia dato dal costo da loro sostenuto per costruirli, aumentato del margine di guadagno

b) pensano che il ciclo immobiliare sia destinato ad invertirsi a breve e tornare positivo

c) hanno finanziato operazioni immobiliari con leve altissime (oltre il 90%)

d) pensano si "surrogare" il capitale scarso delle loro attività con finanziamenti bancari di breve periodo

Esaminiamo più in dettaglio:

a) è forse l'errore più grave: in un mercato libero il prezzo è determinato dall'incrocio tra domanda ed offerta; per quanto riguarda l'offerta, questa è sempre più ampia, mentre la domanda (nel mercato immobiliare) è molto legata alle capacità reddituali e di indebitamento delle famiglie (inutile ricordare che l'attuale crisi le sta decimando). I costi di produzione determinano i margini di guadagno (tralasciando il discorso fiscale), e tali margini possono anche essere negativi.

Infatti, come spiega bene uno studio della BCE/eurostat


i costi di produzione degli immobili sono aumentati a causa dell'incremento di domanda ed alla bolla speculativa (fenomeni dovuti ai tassi drogati al ribasso), e NON viceversa. Quando la bolla si sgonfia, i costi dei materiali seguono a ruota (il calcestruzzo da costruzione, per fare un esempio, attualmente è più che dimezzato rispetto ai picchi).

L'unica cosa sensata da fare sarebbe svalutare l'invenduto a bilancio, ricapitalizzare l'azienda (se serve) ed abbassare i prezzi al livello che il mercato può assorbire, anche al di sotto del prezzo di costo se necessario.

Non c'è scritto da nessuna parte che l'impresa debba chiudere sempre i bilanci in utile.

Invece molti costruttori si ostinano a mantenere l'invenduto a bilancio a valori di fantasia, ingannando loro stessi ma non certo le banche creditrici, che a causa di Basilea II sono costrette a valutare periodicamente il valore reale delle garanzie reali a a copertura dei finanziamenti concessi, ed a prendere severe contromisure nel caso tale valore scenda.

D'altra parte sono in buona compagnia, durante la crisi giapponese, le banche nipponiche tecnicamente fallite valutavano i titoli (tossici) in portafoglio a prezzo di acquisto, non a prezzo di mercato, altrimenti il loro capitale sarebbe stato abbondantemente azzerato. Anche adesso nessuno sa quale sia il vero valore dei titoli tossici nei portafogli delle banche europee ed USA, che comunque li hanno timidamente svalutati e sono state ricapitalizzate a spese del contribuente (essendo banche, uniche "aziende" immuni al rischio d'impresa).

Ma non credo proprio che ci saranno i Tremonti Bond per i costruttori ...

b) il ciclo immobiliare è al ribasso e lo sarà per molto tempo; l'ultimo ribasso è durato circa 6-7 anni, dal 93 al 99. I mercati, compreso quello immobiliare, salgono con le scale, ma scendono con l'ascensore.

c) e d) sono collegate, e trovano radici nella cronica sottocapitalizzazione delle imprese italiane. Se in tempi di vacche grasse ci si può improvvisare capitalisti senza capitale, in tempi di crisi questo non è possibile. L'elevata leva finanziaria con cui sono state finanziate molte operazioni immobiliari consente grandi guadagni quando il mercato sale, ma espone a perdite catastrofiche quando il mercato gira contro. Proprio come i derivati tossici.

Molti imprenditori infatti non capitalizzano adeguatamente la propria attività (altrimenti non ci sarebbero più i soldi per i loro Cayenne) e pensano spavaldamente di sopperire alla scarsità di capitale con finanziamenti bancari a breve termine. Ma a differenza dei mezzi propri, i finanziamenti bancari indeboliscono la struttura patrimoniale dell'azienda (invece di rafforzarla), sono onerosi e soprattutto sono revocabili dalla sera alla mattina.

E quando le cose vanno male, solo una robusta capitalizzazione può far fronte alle inevitabili difficoltà e svalutazioni che il mercato impone, ed è l'unica condizione che può evitare svendite forzate. Per le imprese banca-dipendenti, invece, basta una telefonata del direttore per far partire in fretta la liquidazione dell'invenduto.

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ziomaoziomao, 08/07/2009 16.00:

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poi spiegare meglio cosa intendi per leva finanziaria nel caso dei costruttori ?

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ziomaoziomao, 08/07/2009 16.00:

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Ottimo intervento con ampi spunti,
poi spiegare meglio cosa intendi per leva finanziaria nel caso dei costruttori ?
PS per il discorso della discesa con l'ascensore sono poco convinto, a meno di eventi finanziari catastrofici e richiesta massiva di rientri immediati non solo alle imprese ma anche ai mutuatari insolventi.

ciao
mao

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dubbioso1, 08/07/2009 16.55:

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In tutti i campi finanziari succede esattamente questo, tanto tempo per salire e poco per discendere. Se dovvesse accadere anche nell'immobiliare non ci sarebbe da stupirsi... al contrario se non dovesse succedere ci sarebbe da spaventarsi, perchè anni e anni di stagnazione o piccoli decrementi significherebbe bloccare uno dei settori che pesano di più nell'economia mondiale.... le stime ci danno quest'anno al -5,1% del PIL. Secondo te sarebbe meglio fare quest'anno -15% e l'anno prossimo +1 o al contrario fare per 5 anni di seguito -3% l'anno? Un anno in apnea tantissimi ce la farebbero e anche i governi riuscirebbero a sostenere i cassaintegrati, 5 anni no sono troppo lunghi e in tanti ci stramazzerebbero.
Lo stesso pari pari vale per l'immobiliare.... si levassero il dente, un pò di dolore e poi passa..... poi magari si ricomincia piano piano.

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pax2you, 08/07/2009 9.49:

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Intanto dopo tante discussioni,polemiche,scioperi e tentativi di mantenere la produzione della Fiat a Termini Imerese.

www.corriere.it/economia/09_luglio_06/fiat_accordo_gac_56eb2ede-6a20-11de-801a-00144f02aa...

Nuova partnership per il gruppo del Lingotto
Accordo tra Fiat e la cinese Gac
L'intesa prevede la produzione a partire dal 2011 di Punto e Brava
ROMA - Firmato l'accordo tra Fiat e la cinese Guangzhou Automobile Industrie Groupe (Gac): l'intesa prevede la produzione negli stabilimenti cinesi a partire dal 2011 di Punto e Brava. La firma è stata messa alla presenza del premier Silvio Berlusconi e del presidente cinese Hu Jintao: per il Lingotto, era presente l'ad Sergio Marchionne.

[...]

06 luglio 2009

il made in Italy cinese!
Vabbe' vediamo come va a finire.

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nobear, 08/07/2009 19.07:

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Se le comprano i cinesi va benissimo, altrimenti voglio vedere se tra qualche anno si lamentano che gli italiani non riescono a comprarle... prima delocalizzano e poi d'un tratto si accorgono che i posti di lavoro non ci sono più e così i soldi...

scusate l'OT

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_gmp_, 08/07/2009 13.26:

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Invece molti costruttori si ostinano a mantenere l'invenduto a bilancio a valori di fantasia, ingannando loro stessi ma non certo le banche creditrici, che a causa di Basilea II sono costrette a valutare periodicamente il valore reale delle garanzie reali a a copertura dei finanziamenti concessi, ed a prendere severe contromisure nel caso tale valore scenda.

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_gmp_, 08/07/2009 13.26:

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D'altra parte sono in buona compagnia, durante la crisi giapponese, le banche nipponiche tecnicamente fallite valutavano i titoli (tossici) in portafoglio a prezzo di acquisto, non a prezzo di mercato, altrimenti il loro capitale sarebbe stato abbondantemente azzerato. Anche adesso nessuno sa quale sia il vero valore dei titoli tossici nei portafogli delle banche europee ed USA, che comunque li hanno timidamente svalutati e sono state ricapitalizzate a spese del contribuente (essendo banche, uniche "aziende" immuni al rischio d'impresa).

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nazionalsindacalista, 08/07/2009 21.06:

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Ma questo utente di FOL è il nostro vecchio OTC?

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Pegasus@, 08/07/2009 12.49:

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Tamburini di Nomisma fa una previsione di un calo del 25% del mercato immobiliare entro la fine del 2009.

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fpsoft, 08/07/2009 22.58:

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...dando la colpa al "piano casa". La colpa è sempre "degli altri", non della loro avidità.

Mi sembra di sentirli: "Le banche non danno piu' mutui al 120% e non fanno piu' valutazioni gonfiate, e ora che facciamo?". Restituite i soldi, visto che ce li avete, considerata tutta la speculazione fatta sui bisogni primari della gente. Smettetela ora!

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Pegasus@, 08/07/2009 23.21:

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sono passati dalla "Negazione" alla "Proiezione"...

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_gmp_, 08/07/2009 13.26:

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[Da OTC - OverTheCounter] L'elevata leva finanziaria con cui sono state finanziate molte operazioni immobiliari consente grandi guadagni quando il mercato sale, ma espone a perdite catastrofiche quando il mercato gira contro. Proprio come i derivati tossici.

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fpsoft, 09/07/2009 8.55:

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Da "Banche, ma quando sarà scoperchiata la pentola?" di Giuseppe Turani da Repubblica/WallStreetItalia.

"In tutto questo sta emergendo la grana delle grane, e cioè la questione dell’imponente massa di crediti concessi per le operazioni con alta leva finanziaria, ormai quasi tutte in "default", cioè virtualmente saltate. E con frotte di banchieri che giorno dopo giorno si mettono le mani tra i capelli solo a riguardare operazioni che oggi sembrano far parte di una realtà virtuale.

Tra queste c'é tutto il mondo del private equity più aggressivo, ma anche tutto il mondo immobiliare, abituato a fare mutui per il 90-95 per cento del valore (dell'epoca) degli immobili. Come iscriveranno a bilancio i crediti nei confronti di tali aziende le banche che li hanno concessi?"

Ma come "dell'epoca"? Ma il mattone non saliva sempre?

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grella, 09/07/2009 12.05:

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p.s. Archiviamo il "bamboccioni" e pensiamo ad un nome internazionale visto che, ormai, è un fenomeno mondiale!

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grella, 09/07/2009 12.05:

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Il tasso ha toccato livelli record nel secondo trimestre, con l'incremento della disoccupazione che ha ridotto la domanda in una stagione solitamente propizia. I prezzi degli affitti continuano a scendere: la media e' di $975 al mese.

Gli affitti sono crollati specialmente nelle aree che piu' hanno subito tagli al personale operaio, come New York e San Jose, in California, e nei mercati dove molte case e condominii ipotecati sono stati trasformati in proprieta' immobiliari in affitto, come Las Vegas e Orange County, in California.

Gli appartamenti vacanti tendono ad aumentare di numero durante i periodi in cui la disoccupazione e' alta perche' diminuiscono le persone che si possono permettere di pagare le rate da soli. Chi inizialmente era intenzionato a prendere una casa in affitto, spesso preferisce trasferirsi dai familiari o condividere la stanza con qualcun altro.www.wallstreetitalia.com




p.s. Archiviamo il "bamboccioni" e pensiamo ad un nome internazionale visto che, ormai, è un fenomeno mondiale!

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laplace77, 09/07/2009 13.24:

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quoto!

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fpsoft, 09/07/2009 8.55:

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Da "Banche, ma quando sarà scoperchiata la pentola?" di Giuseppe Turani da Repubblica/WallStreetItalia.

"In tutto questo sta emergendo la grana delle grane, e cioè la questione dell’imponente massa di crediti concessi per le operazioni con alta leva finanziaria, ormai quasi tutte in "default", cioè virtualmente saltate. E con frotte di banchieri che giorno dopo giorno si mettono le mani tra i capelli solo a riguardare operazioni che oggi sembrano far parte di una realtà virtuale.

Tra queste c'é tutto il mondo del private equity più aggressivo, ma anche tutto il mondo immobiliare, abituato a fare mutui per il 90-95 per cento del valore (dell'epoca) degli immobili. Come iscriveranno a bilancio i crediti nei confronti di tali aziende le banche che li hanno concessi?"

Ma come "dell'epoca"? Ma il mattone non saliva sempre?

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_gmp_, 09/07/2009 13.32:

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bubble-guys? bubble-boys? bubblish? bubbled?

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