Inserisco un articolo riportato dal
sito di Gianni Girotto, trovato su cortese sollecitazione di
Kemar71, che è stato oggetto di una
discussione su idealista.it come segnalatoci da
@linghi.
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Dalla rivista "
Valori", anno 10 n. 81, luglio/agosto 2010:
pagina 30 e
pagina 31.
finanzaetica | credito e costruzioni
Immobiliare a rischio bolla
E le banche tremano
Il mercato immobiliare è sovra-indebitato verso le banche. Dopo una cementifìcazione selvaggia e un 2009 a picco gli immobili potrebbero svalutarsi e le imprese non restituire i prestiti.
di Roberto Cuda
DUECENTOMILA POSTI DI LAVORO PERSI, novemila imprese cancellate, crollo degli investimenti e delle compravendite. Il 2009 passerà alla storia come uno degli anni neri del mercato immobiliare italiano, dopo un lungo periodo di eccessi speculativi. Ma ora il contagio sta passando alle banche, che hanno scommesso parecchi miliardi sul settore. È la cosiddetta “bolla immobiliare”, che aleggia come uno spettro sulle economie del Pianeta. Alla base c'è sempre un sistema bancario compiacente che gonfia domanda, prezzi e investimenti, fino a quando mutano le condizioni di mercato e compaiono le prime insolvenze. È a questo punto che il banco salta e il gioco si sgonfia.
Mercato immobiliare “sofferente”
Siamo lontani dalle insolvenze registrate dalle banche spagnole e statunitensi, ma anche nel nostro Paese la svalutazione dei crediti immobiliari potrebbe avere pesanti ricadute sul sistema creditizio (e quindi sui risparmiatori). In gioco ci sono cifre importanti: secondo Bankitalia il comparto nel 2009 ha assorbito finanziamenti bancari per 550 miliardi di euro (privati e imprese), pari a un terzo del Pil italiano, di cui 130 miliardi confluiti verso imprese edili. Queste ultime hanno goduto di volumi crescenti di credito a buon mercato: +39% dal 2005, fino alla brusca frenata degli ultimi due anni. Il 2009 ha inaugurato la crescita zero, mentre le sofferenze sono esplose a quota 7,5 miliardi (+47%). Stesso trend sui mutui a carico delle famiglie, le cui sofferenze sono passate dallo 0,8% all'1,5% del totale, ma ad accusare il colpo sono soprattutto gli immobili ad uso commerciale (vedi BOX). Emblematico è il cambio di destinazione del discusso grattacielo curvo di Citylife, ex Fiera di Milano: non più uffici, ma residenze di lusso, le sole in grado oggi di avere un mercato. Del resto sono noti i salvataggi eccellenti degli ultimi 12 mesi, da Risanamento ad Aedes, per evitare fallimenti che avrebbero deteriorato pesantemente i crediti bancari.
È il risultato di un quinquennio di cementificazioni selvagge (2002-2006) quando i finanziamenti immobiliari a famiglie e imprese crescevano a ritmi del 16% annuo, per poi crollare sotto l'1% l'anno scorso. Perfino negli ultimi 15 mesi a Milano sono stati immessi sul mercato 70 mila nuovi alloggi ogni trimestre, come riferisce la società di consulenza Jones Lang LaSalle: su 572 mila metri quadrati di nuovi uffici in costruzione o ristrutturazione, quasi il 60% è riconducibile a progetti speculativi, ossia senza un reale fabbisogno.
Senza ripresa, banche a rischio
E ora? Tutti sperano nella ripresa, in primis le banche, per non accumulare nuove perdite sui crediti iscritti a bilancio. Ma la domanda langue e una vera inversione di tendenza non è all'orizzonte. C'è da chiedersi, insomma, quanto dei 550 miliardi contabilizzati corrisponda al suo valore effettivo, visto il deprezzamento degli immobili sottostanti (da -3% a -4% nel 2009, secondo Nomisma). Senza contare le dismissioni di patrimonio edilizio in programma nei prossimi mesi - 3 miliardi solo dalle prime cinque società, per abbattere parte dei debiti accumulati - che potrebbero innescare nuove pressioni al ribasso.
«Se gli asset (immobili, ndr) posti a garanzia dei crediti fossero valutati a prezzi di mercato avremmo sofferenze ben più consistenti, mentre non farei scommesse su una ripresa del settore, almeno nel breve termine», prevede Giacomo Morri, direttore del Master in Real Estate della SDA Bocconi. «Non vedo motivi plausibili perché il mercato debba tornare a crescere, soprattutto nel comparto commerciale. L'economia ristagna e sul fronte finanziario non si registrano novità: le banche non aumentano il credito e i tassi potrebbero anche salire nei prossimi mesi, raffreddando ulteriormente la domanda». Quel che è certo è che i fondi immobiliari italiani hanno dovuto svalutare i propri asset per 297 milioni di euro (-3%), portando il bilancio 2009 in perdita per 165 milioni, da un utile di 56 milioni dell'anno prima. Giacomo Morri non esclude nuovi ribassi dei prezzi nell'anno in corso, considerati i tempi di reazione del mercato immobiliare. Il 2009, infatti, ha registrato il picco negativo delle compravendite (-10%) i cui effetti - a causa dei tempi burocratici delle transazioni immobiliari - potrebbero farsi sentire in questi mesi.
La stessa Associazione dei costruttori (Ance) prevede entro dicembre una contrazione degli investimenti del 7,1%. «I prezzi sono ancora troppo alti - continua Morri - e gli investitori non comprano. Certamente assisteremo a una selezione del mercato, nel quale la domanda si rivolgerà soprattutto a immobili di qualità, causando il deprezzamento degli altri. In ogni caso è difficile pensare che oggi un fondo straniero trovi appetibile il mercato italiano». Un'opinione, a quanto pare, condivisa dagli investitori, visto che dal 2007 al 2009 i titoli delle società immobiliari hanno perso il 66,86% del valore.
Dubbi sul futuro
Sarebbe eccessivo prefigurare rischi sistemici, se non altro perché l'indebitamento delle famiglie italiane resta contenuto: con un debito pari al 60% del reddito disponibile, siamo lontani dal 130% dei nostri vicini spagnoli (Banca d'Italia, 2008). Anche i crediti a rischio presentano valori molto diversi: in Italia le sofferenze complessive si attestano intorno ai 12,5 miliardi di euro, mentre in Spagna l'esposizione problematica potrebbe toccare i 166 miliardi. Pur considerando ulteriori svalutazioni difficilmente arriveremmo a quella soglia. Restano tuttavia delle incognite, legate alla valutazione degli immobili sottostanti e all'andamento del mercato, e una domanda: in che modo le banche spalmeranno eventuali perdite sulla massa dei risparmiatori? Nel frattempo incombe la Spada di Damocle del debito bancario, che sottoporrà a nuove pressioni i bilanci: tra il 2011 e il 2012 gli istituti dovranno rimborsare 245 miliardi di obbligazioni sottoscritte dai risparmiatori, che saliranno a 503 entro il 2014.
I NUMERI DEL 2009
INVESTIMENTI IN COSTRUZIONI: -9,4% (-1,8% nel 2008) (ANCE)
COMPRAVENDITE: -10% (ISTAT). di cui:
Abitazioni: -9,6%
Uso commerciale: -14,7%
PREZZI: (NOMISMA)
Abitazioni: -3,3% medie città, -4,1% grandi città
Uffici: -3,3% medie città, -3,9% grandi città
IMPRESE FALLITE: oltre 2.000 (+30% nel primo trimestre 2010) (ANCE)
IMPRESE CANCELLATE: 9.000 (+7.800 nel primo trimestre 2010)
SVALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI DETENUTI DAI FONDI DI INVESTIMENTO:
3%, pari a 297 milioni di euro (SCENARI IMMOBILIARI)
ANDAMENTO DEI TITOLI DELLE SOCIETÀ IMMOBILIARI QUOTATE:
-66,87% nel periodo 2007-2009 (SCENARI IMMOBILIARI)
SPAGNA: LA BOMBA A OROLOGERIA DEL CREDITO IMMOBILIARE
L'ESPOSIZIONE POTENZIALMENTE problematica delle banche spagnole sul settore immobiliare potrebbe ammontare a 166 miliardi di euro, mentre gli immobili già nel portafoglio dagli istituti si attesterebbe a 60 miliardi. È quanto si legge in un report diffuso dalla Banca di Spagna sulla stabilita finanziaria del Paese. Una cifra che comporta un “rischio significativo” secondo la stessa Banca centrale, ma che potrebbe lievitare nei prossimi mesi. I crediti erogati complessivamente al settore dell'edilizia e dello sviluppo immobiliare sono pari a circa 445 miliardi di euro.
Consistente anche l'indebitamento delle famiglie (sia nei confronti delle banche che verso finanziarie), che ha toccato nel 2008 il 130% del reddito disponibile, quando nel 1995 arrivava appena al 50%. L'aumento più consistente è avvenuto tra il 2000 e il 2008, periodo nel quale la percentuale del debito sul reddito è più che raddoppiata contestualmente all'impennata dei mutui immobiliari.
ESPOSIZIONE DEL SETTORE BANCARIO VERSO IMPRESE DEL SETTORE EDILE E GRANDI OPERE (MILIONI DI EURO)
......................... 2005 ........ 2006 ........ 2007 ........ 2008 ........ 2009
Impieghi ............... 93.665 ..... 107.669 ..... 122.026 ..... 130.216 ..... 130.706
% sul totale impieghi ... 7.6% ........ 7.8% ........ 7,9% ........ 8,1% ........ 8.1%
Sofferenze .............. 6.531 ....... 6.607 ....... 6.517 ....... 5.141 ...... 7.574
% sul totale impieghi
anno precedente ......... 0,6% ........ 0,5% ........ 0.5% ........ 0,3% ........ 0.5%
GLOSSARIO
ASSETS
L'insieme dei prodotti finanziari detenuti in portafoglio da un investitore e gestiti attraverso scambi di mercato. Possono essere azioni, obbligazioni o prodotti complessi.
BOLLA
Particolare condizione di mercato nella quale un eccesso di euforia conduce ad un aumento anormale della domanda con conseguente innalzamento dei prezzi. Gli operatori acquistano un prodotto finanziario, un bene o una materia prima convinti che il valore sia destinato a salire ulteriormente. La corsa al rialzo si arresta poi all'improvviso facendo crollare i prezzi ormai eccessivi e insostenibili
ESPOSIZIONE
Il coinvolgimento di un investitore (individuo o società) in un particolare segmento di mercato. Tale coinvolgimento si misura attraverso il valore dei titoli posseduti e/o dei crediti vantati. Se il segmento è a rischio insolvenza [vedi] l'esposizione può diventere una misura del rischio bancarotta.
INSOLVENZA
L'incapacità di un soggetto di onorare i propri debiti per mancanza di liquidità. Tale condizione può riguardare singoli investitori, imprese, società finanziarie o Stati sovrani.
SOFFERENZE
L'insieme dei crediti vantati nei confronti di soggetti a rischio insolvenza e, in quanto tali, di riscossione difficile e incerta. Tali crediti possono essere trasformati in denaro liquido attraverso l'impiego di strumenti finanziari derivati. Questo processo si definisce “cartolarizzazione”.
SPECULAZIONE
Operazione di compravendita titoli realizzata in base a ipotesi soggettive sull'andamento di mercato. Tipico esempio l'acquisto di titoli o beni determinato dalla convinzione che l'aumento (magari immotivato) della domanda spingerà il loro valore al rialzo.
SVALUTAZIONE
La perdita di valore di un asset [vedi], di una moneta o di un bene materiale, determinato dai fattori base del mercato, ovvero da un calo della domanda o da una crescente disponibilità dello stesso (eccesso di offerta).