Bolla immobiliare - 38° Parte

pax2you, 3/29/2011 10:52 PM:

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molto interessante..concordo pienamente con la parte in neretto considerando l'inflazione ufficiale(basata sul NIC)....magari i grafici del nostro forum li hanno ispirati....

bollaimmobiliare.freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd...

bollaimmobiliare.freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd...

mancano a mio parere le fonti(es nic o foi e nomisma o scenari immobiliari).

inoltre sarebbe interessante approfondire l'argomento con un istogramma storico sulla percentuale dei diversi pesi dei panieri sugli indici dei prezzi.

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dgambera, 3/29/2011 11:12 PM:

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I grafici li abbiamo elaborati io, sylvestro e Facts su un altro forum

I dati sono di Scenari Immobiliari ed ISTAT.

Qualche utente in segreto mi ha parlato dell'utilizzo del FOI, ma sinceramente non ho capito ancora bene. Spero di tornare dopo aver rielaborato meglio.

Se hai indicazioni a riguardo sarò ben lieto di seguirle

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FourCorners, 3/30/2011 6:50 AM:

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FAQ dell'Istat sugli indici dei prezzi al consumo

15. Perché la spesa per l’acquisto della casa non viene considerata nel calcolo dell’inflazione?
L'acquisto della casa rappresenta una spesa per investimenti  e non per consumi. Tuttavia, nel calcolo degli indici dei prezzi al consumo vengono considerate le spese legate all'abitazione: acqua, elettricità, combustibile, spese di manutenzione (elettricista, idraulico ecc.), ristrutturazione (compenso per operaio edile, piastrelle, rubinetteria ecc.) e spese condominiali.

FourCorners

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FourCorners, 3/30/2011 6:50 AM:

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FAQ dell'Istat sugli indici dei prezzi al consumo

15. Perché la spesa per l’acquisto della casa non viene considerata nel calcolo dell’inflazione?
L'acquisto della casa rappresenta una spesa per investimenti  e non per consumi. Tuttavia, nel calcolo degli indici dei prezzi al consumo vengono considerate le spese legate all'abitazione: acqua, elettricità, combustibile, spese di manutenzione (elettricista, idraulico ecc.), ristrutturazione (compenso per operaio edile, piastrelle, rubinetteria ecc.) e spese condominiali.

FourCorners

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dgambera, 3/30/2011 9:25 AM:

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Questo per chi dice che l'acquisto della prima casa non è un investimento

@pax2you: in pratica mi sta sembrando di capire che i valori reali di Scenari Immobiliari sono corretti, però, se si volesse fornire un quadro veritiero si dovrebbero "correggere" applicando ad essi uno degli indici che hai elencato più su, giusto? Se sì, come si applica?

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dgambera, 3/30/2011 11:53 AM:

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ahahahah, Pagliuca stavolta s'è superato

Titoli di Stato? Meglio il mattone

Guardate come si incarta da solo e poi mette le mani avanti

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labottegadelfuturo, 30/03/2011 13.11:

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UBI ricapitalizza di 1 miliardo e....sprofonda...

Ma guardando attorno si trovano anche Spiegazioni al fattaccio con uno spunto interessante...

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Serve liquidità, dunque, e alla svelta. Un rating basato sulle nuove norme, allo stato attuale potrebbe essere fatale al sistema bancario italiano, e aprire la strada a quella speculazione che già ha falciato diversi paesi in Europa. Senza contare l’aspetto patrimoniale: i vari board bancari stanno correndo a riesaminare le condizioni del proprio real estate, il comparto delle proprietà immobiliari, dove si annida una bella fregatura. Quella bolla immobiliare che si aggira da anni nascosta negli anfratti carsici dei bilanci dell’intero sistema creditizio nazionale, determinata da una sopravvalutazione speculativa sia dei prezzi di vendita che dei canoni di locazione. E però minata, come un vizio congenito, dall’eccesso di nuove costruzioni rispetto alle effettive necessità: un divario che gli analisti quantificano in 47 vani per ogni nuovo nato e che fatalmente, o prima o dopo, verrà alla luce innescando una poderosa svalutazione a catena.

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dgambera, 30/03/2011 15.29:

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CRISI: Arriva la bolla immobiliare

06/03/2011

Di BORIS BIGNASCA - Un gruppo di immobiliaristi apparecchiati a casa di un gruppo di banchieri afferma che non ci sarà “nessuna bolla immobiliare”. È come se un gruppo di pedofili si ritrovasse a casa di un gruppo di cannibali e affermasse che i bambini sono al sicuro!

(continua)

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dgambera, 30/03/2011 15.29:

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CRISI: Arriva la bolla immobiliare

06/03/2011

Di BORIS BIGNASCA - Un gruppo di immobiliaristi apparecchiati a casa di un gruppo di banchieri afferma che non ci sarà “nessuna bolla immobiliare”. È come se un gruppo di pedofili si ritrovasse a casa di un gruppo di cannibali e affermasse che i bambini sono al sicuro!

(continua)

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pax2you, 30/03/2011 12.58:

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ehehe ma no dai e' stato corretto semmai e' il titolista che non lo e' stato.
Che io sappia titolista e autore dell'articolo spesso sono due persone diverse.

Comunque Pagliuca e' ben cosciente del problema della mancannza di un indice dei prezzi delle case affidabile,me lo ha confermato lui stesso sul suo forum ad una mia domanda direta, e mi e' piaciuto il passo nell'immagine...hai detto poco...

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marco---, 30/03/2011 14.58:

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TITOLI DI STATO ? MEGLIO IL MATTONE (Fonte: corriere della sera - edizione milano - 30/03/2011)

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FourCorners, 28/03/2011 16.57:

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Un paio di domande (e risposte) sul mercato immobiliare italiano, tratte dall'intervista di Osservatorio Finanziario a Ezio Bruna (dedicata, nella prima parte, agli investimenti immobiliari all'estero).
FourCorners

Ezio Bruna: «Non è tutto oro...»
[di Elisa Vannetti - Osservatorio Finanziario, 28.03.2011]

Of: Ok, all’estero no. Ma in Italia le cose come vanno?
Bruna: Io suggerisco di aspettare. I prezzi non sono ancora allineati. Il fatto è che da noi c’è un Gap generazionale notevole. Chi può permettersi di comprare una casa ormai l’ha già fatto. E chi non la compra è solo perché non ha soldi sufficienti nemmeno per richiedere un mutuo.

Of: Cosa fare allora?
Bruna: Sarebbe meglio acquistare solo se si trova un immobile ad un prezzo pari al 60-70% del valore che lo stesso immobile aveva nel 2008. Perché nei prossimi anni si arriverà a perdere ulteriormente valore di mercato fino ad arrivare tra 5 anni ad una correzione del 50% rispetto al 2008. Ovviamente non si tratterà di un calo brusco, ma graduale.

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FraMI, 3/30/2011 5:24 PM:

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Il buon xyzfra non aveva mica comprato in Ticino? Ci sei ancora? Da qui sembra che siate messi più o meno come noi...

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dgambera, 30/03/2011 17.13:

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...
ha snobbato (specie quando criticano) alleati importanti come la stampa inondandola di santini promozionali anzichè di visioni e strategie;
...

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FraMI, 30/03/2011 17.24:

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Il buon xyzfra non aveva mica comprato in Ticino? Ci sei ancora? Da qui sembra che siate messi più o meno come noi...

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grella, 30/03/2011 20.52:

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Le "Svizzere" sono tre, su quella francese e tedesca che non siano posizioni centrali escluderei bolle, quella italiana come da cartina da me riportata in questo forum (?) è probabile che possa essersi evoluta nel frattempo. Nel 2007 era evidenziata come zona più a rischio di tutta la svizzera.............

p.s.Qualcuno di voi è al corrente di come funziona la tassazione svizzera e come influenza conseguentemente il comportamento del cittadino?..........è praticamente l'antibolla per eccelleza..

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FourCorners, 3/30/2011 10:37 PM:

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Sui prezzi nominali ho molti dubbi...
Su quelli reali, invece, ho solo certezze: sicuramente sono stati calcolati da Mario Breglia in persona!

Osservate i prezzi "reali" nelle righe relative al 2011 e al 1958:
- nella colonna calcolata ad euro costanti del 2011 il rapporto fra i due valori (3500/780) è 4,5;
- nella colonna calcolata ad euro costanti del 1958 il rapporto (142/58) è 2,4!!!

Per scoprire qual'è la colonna meno sbagliata:
http://www.istat.it/prezzi/precon/rivalutazioni/coefficienti.html

FourCorners

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dgambera, 3/31/2011 12:10 AM:

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Immobili: a Bergamo e provincia i prezzi sono in picchiata

In tre anni un ridimensionamento del 20%, ma gli addetti ai lavori assicurano: "Timidi segnali di ripresa". Inviaci un commento e partecipa al sondaggio

Bergamo, 30 marzo 2011 - Non accenna ad arrestarsi la corsa al ribasso dei prezzi degli immobili, sia in città che in provincia. Soltanto nel 2010, per il terzo anno consecutivo, il calo - secondo il report dell’Osservatorio previsionale della Federazione italiana agenti immobiliari professionali di Bergamo contenuto nell’annuale pubblicazione che censisce i 43 quartieri del capoluogo e i restanti 243 Comuni del territorio - è stato in media del 7% per le abitazioni, del 10% per il commerciale e addirittura del 12,78% per i capannoni.

Dal 2007, l’anno del picco più elevato prima della grande crisi, il ridimensionamento è stato ancor più consistente e ha raggiunto, nel triennio, circa il 20%. Ma gli addetti ai lavori gettano acqua sul fuoco delle preoccupazioni dei proprietari: «Nel decennio 1997-2007 – hanno sottolineato Roberto Boffelli, Antonino Chiarini e Salvatore Ranucci, componenti del Comitato scientifico dell’Osservatorio Fiaip, presentando il volume nella sede dell’associazione in via Milano – i valori, complice pure l’euro, erano schizzati verso l’alto del 120-130%. Anche tenendo conto degli effetti della crisi, i numeri sono quindi più che soddisfacenti visto, tra l’altro, che l’appartamento abitato aiuta la famiglia a risparmiare e quello affittato procura un reddito supplementare».


Niente panico, quindi? Per il presidente provinciale Fiaip, Giuliano Olivati, è sicuramente consigliabile un “sano realismo”: «Le previsioni per il 2011 – ha spiegato – indicano timidi segnali di ripresa e un miglioramento delle compravendite ad uso residenziale, con particolare attenzione alle aree centrali di Bergamo».

Che sono, per tradizione, le più desiderate: così la “forbice” di prezzo minimo/massimo al metro quadro oscilla tra i 5.500 e i 7.500 per gli alloggi nuovi o ristrutturati nelle aree di pregio di Città Alta e tra i 4.200 e i 5.200 per i “centralissimi” in Città Bassa.

Gli importi scendono di circa il 40% se, invece, si prendono in considerazione, negli stessi contesti, case in buono stato, mentre a soffrire di più sono, come sempre, quelle che sorgono nei quartieri più periferici del capoluogo: il nuovo oscilla così tra i 1.900 e i 2.100 euro al metro quadrato a Campagnola, a San Tomaso de’ Calvi (dove, però, l’apice può raggiungere anche i 2.300 euro), alla Celadina e alla Grumellina.


Con un'importante precisazione, però: «Nelle stesse zone – hanno rilevato gli estensori della ricerca, basata sui dati forniti da una rete informativa costituita da 300 associati - i prezzi più alti si possono spuntare per gli appartamenti che rientrano nelle migliori classi energetiche, A o B».

«A Bergamo c’è ancora voglia di casa – ha aggiunto Olivati – ma è difficile far incontrare la domanda con una offerta spesso legata a prezzi vecchi e ormai impraticabili». Poi rimane il “nodo” del credito: «Le banche – hanno aggiunto i rappresentanti della Fiaip – sono più attente a concedere i mutui ma è importante ricordare che, in provincia, il 56,11% delle compravendite avviene proprio grazie a questo tipo di sostegno».

di Alessandro Borelli

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dgambera, 30/03/2011 23.51:

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Scusami, ma forse volevi dire "142/53"? Altrimenti non sto capendo

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FourCorners, 3/31/2011 12:35 AM:

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Sì, DG hai ragione: 142/53 = 2,68.
Quindi la variazione complessiva è stata, in termini reali, del +168%.
In pratica l'"investimento" fatto nel 1958 avrebbe fruttato fino ad oggi, mediamente, il 3% reale all'anno... (escluse imposte e spese necessarie a rendere quel bene, oggi, ancora monetizzabile).
FourCorners

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