Bolla immobiliare - 38° Parte

dgambera, 31/03/2011 13.13:

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Ovvio che è globale, ... a Zurigo (la città più cara da quel che so) i prezzi sono comparabili con quelli di Roma, solo che la qualità è decisamente superioire,

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La Grecia vuole raccogliere 50 miliardi di euro dalla vendita di asset statali entro il 2015 per ridurre l’enorme debito pubblico, il più elevato in Europa in percentuale al Pil. E, come già avvenuto lo scorso anno, sono tornate in auge alcune indiscrezioni suggestive: fuori il cartello vendesi su Mikonos, Santorini e Rodi. Un’ipotesi già apparsa sulle pagine del Guardian lo scorso giugno. Il quotidiano britannico aveva scritto che il Paese ellenico avrebbe in cantiere la cessione di alcune delle sue 6.000 isole in un disperato tentativo di raccogliere fondi per ripagare la sua montagna di debiti.

Le ipotesi di vendita di alcune isole sono tornate alla ribalta dopo l’ultimo declassamento del debito greco. Due giorni fa, infatti, Standard & Poor’s ha annunciato di aver ridotto il merito di credito di Atene di due gradini a BB- dal precedente BB+, confermando il creditwatch negativo sul rating. Una decisione che ha scatenato l’ira del premier Papandreou, secondo cui “il downgrade di Standard & Poor’s non tiene conto degli sforzi sul piano delle politiche fiscali fatti dalla Grecia”. Lacrime e sangue necessarie, visto che Atene ha accettato lo scorso anno un piano di salvataggio da 110 miliardi di euro targato Ue e Fmi.

Tra i lidi di sogno, indicati dalla stampa britannica, che potrebbero cambiare proprietà ci sarebbe anche un’area della trasgressiva Mykonos, una delle destinazioni più ricercate dai turisti di tutto il mondo. La parte dell’isola che verrebbe ceduta sarebbe quella controllata per un terzo dal governo di Atene, che starebbe cercando un compratore per iniettare capitali e sviluppare complessi turistici di alto livello.

Ma nel mare magnum degli isolotti nel Mar Egeo potenziali investitori, soprattutto russi e cinesi, si starebbero facendo allettare anche dall’idea di mettere le mani su una proprietà situata sull’isola di Rodi. In sostanza la vendita delle isole potrebbe aiutare il governo di Atene a riempire le sempre più vuote casse statali. Da ricordare, inoltre, che solamente 227 isole greche sono popolate e la decisione di metterle in vendita deriva dal fatto che lo Stato non ha più i mezzi necessari per sviluppare le infrastrutture di base.

Alberto Bolis

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Nei primi 3 mesi del 2011 tempi più lunghi per chi vende casa in Italia, dove tendenzialmente occorrono circa 7 giorni in più dello scorso anno per chiudere una trattativa a marzo i giorni necessari per una compravendita sono saliti a 150, dai 138 dello stesso periodo del 2010, a attestandosi sui 5 mesi.

E' quanto rileva l'ultima indagine dell'ufficio studi di idealista.it, basata sul tempo di permanenza degli annunci di seconda mano di privati e agenzie pubblicati sul portale. Le tempistiche si riducono notevolmente nel caso dei mercati immobiliari di maggiori dimensioni: Roma (132 giorni) e Milano (139) sono le realtà più dinamiche, seguite da firenze (148 gg) più lente le vendite a Bologna (156), Napoli (162 gg), Genova (167), Bari (170) e Torino (174) mentre nel ranking delle principali province italiane i tempi più lunghi per vendere casa si registrano a Palermo (199) e Verona (204), entrambe attestare sopra i sei mesi. Per la realizzazione di questo studio è stato preso come riferimento il tempo di permanenza degli annunci immobiliari di idealista.it filtrati da controlli accurati che accertano che gli immobili rimossi dalla base dati del portale sono stati effettivamente venduti.

Secondo Vincenzo De Tommaso, responsabile ufficio studi di idealista.it, "l'eccesso di offerta accumulatasi negli ultimi 12 mesi e una domanda molto selettiva portano alla stagnazione delle compravendite. una situazione che rischia di protrarsi anche per i mesi primaverili storicamente molto propizi per le transazioni. Il 7 aprile sapremo cosa succederà all'euribor, ma un nuovo aumento dei tassi sembra imminente e questo potrebbe rendere la ripresa ancora più stentata".

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Le famiglie italiane risparmiano meno: l'ultimo allarme l'ha lanciato la Confcommercio, molto tranchant nel dimezzare la propensione media odierna rispetto al 23% del 1990. Ma resiste la loro ricchezza netta, che - secondo le più aggiornate elaborazioni della Banca d'Italia - restava pari a quasi otto volte il reddito disponibile quando la crisi finanziaria era già deflagrata. Su questo terreno Germania e Francia, alla fine dell'ultimo decennio, erano ancora all'inseguimento e non vi sono segnali di sorpasso netto oggi, quando il Pil tedesco galoppa a velocità doppia rispetto a quello italiano e quando gioielli dell'Azienda Italia come Parmalat ed Edison sono sotto attacco da Oltralpe. Di più: i candidati all'acquisto di Pioneer - il maggior gestore di risparmio con radici in Italia - sono Amundi e Natixis, due campioni nazionali transalpini. Perché il leggendario "risparmio degli italiani" - un tesoro superiore agli 8.600 miliardi netti - non sembra essere in campo nel grande match della ripresa, della crescita, dello sviluppo del Paese nei settori strategici?

Famiglia banchiera. «Banca Famiglia, ricchezza d'Italia»: Marco Fortis ha titolato così sul Sole 24 Ore (17 novembre 2010) il suo commento a uno studio globale del Credit Suisse Research Institute. «Il patrimonio privato - sottolineava - copre per 4,3 volte il debito pubblico italiano»: nessun dubbio sulla forza dello stock e dei flussi di lungo periodo del risparmio privato, anche a presidio del rischio sovrano del Paese. La stessa Banca d'Italia, nella sua recentissima indagine sul tema (dicembre 2010) ha avvertito che già nel primo semestre dell'anno scorso la recessione e la volatilità dei mercati finanziari hanno sì corretto leggermente al ribasso le stime, ma senza scuotere il dato strutturale: la quota di ricchezza netta mondiale posseduta dalle famiglie italiane è calcolata nel 5,7%, nettamente superiore alla quota parte di Pil (3%) e di popolazione (1%). Una "torta" così grande, però, presenta fette molto peculiari.

Effetto-mattone. Poco meno di due terzi di questo "tesoro" sono detenuti in attività reali e di queste l'81% rappresentano case d'abitazione. Sette famiglie italiane su dieci vivono (o vanno in vacanza) in case di proprietà. E continuano a investirci direttamente il grosso dei propri risparmi: con i fondi immobiliari non c'è proprio match. È anche così che il debito delle famiglie (pur in crescita) non supera il 78% del reddito disponibile contro il 100% di Francia e Germania e il 130% di Usa e Giappone. La logica letale dei mutui subprime non ha mai attecchito nel Bel Paese. Il real estate autofinanziato, tuttavia, fa perdere subito mobilità al risparmio, lo indirizza più sui sentieri della rendita che su quelli del prodotto. Tuttavia non luccica del tutto neppure quel terzo di ricchezza mantenuto in asset finanziari.

Banche pigliatutto. Il neo-presidente della Consob, Giuseppe Vegas, lo ha certificato nove giorni fa davanti al Parlamento: «Le banche costituiscono il riferimento principale per le scelte d'investimento delle famiglie. A fine 2010 le passività bancarie - depositi e obbligazioni - rappresentavano una quota stimabile nel 58% delle attività finanziarie, mentre i titoli di Stato (italiani ed esteri) pesavano per il 14 per cento». Dopo il crack Lehman Brothers alla tradizionale propensione delle famiglie per gli impieghi liquidi a basso rischio, si è aggiunta la fortissima moral suasion delle autorità monetarie: la salute dei bilanci bancari (soprattutto della loro liquidità) è diventata una priorità di sistema, quasi più che assicurare collocamento a BoT e BTp.
La via di Basilea. I portafogli sono stati via via imbottiti di obbligazioni bancarie mentre negli stessi mesi il pressing internazionale per il rafforzamento patrimoniale delle banche ha raggiunto l'apice con il varo di Basilea 3. Così la concentrazione del risparmio finanziario in banca (che a fine 2009 la Banca d'Italia segnalava a un picco del 73%, al di sopra del 60% medio dell'Eurozona) si è infilata nell'imbuto di un tendenziale razonamento del credito.

Fondi: la grande emorragia. Mercati finanziari turbolenti, famiglie in difficoltà, spinte sui titoli di Stato e bond bancari: non da ultimo, società di gestione del risparmio controllate dalle banche. Non c'è da stupirsi se negli ultimi 36 mesi la raccolta dei fondi comuni in Italia sia stata quasi costantemente negativa. La grande fuga ha portato la quota di ricchezza detenuta dalle famiglie italiane in fondi in un decennio dal 15 a 5 per cento. A soffrirne di più è stata soprattutto la componente azionaria, quella più direttamente votata all'investimento di rischio, nel primario e nel secondario di Borsa. E prima che il ministero dell'Economia varasse - poco più di un mese fa - una parificazione fiscale tra fondi di diritto italiano ed estero, gli asset manager internazionali hanno intanto portato dal 15 al 21% la loro fetta di risparmio gestito complessivo in Italia negli ultimi tre anni (lo dice l'ultima Mappa Assogestioni). E tra nove mesi l'entrata in vigore della Direttiva Ue Ucits IV liberalizzerà l'offerta di strumenti d'investimento nei 27 paesi dell'Unione.

Campioni e pensioni. L'Economia sta premendo perché Pioneer non venga ceduta all'estero da UniCredit ma faccia da nucleo forte di un "campione nazionale", in prima battuta studiando una combinazione con Eurizon, il gestore rivale di Intesa Sanpaolo. L'ipotesi guarderebbe anche allo costruzione progressiva di Sgr più indipendenti dalle banche, sulla scia dei "protocolli" varati da Domenico Siniscalco appena approdato alla presidenza di Assogestioni. Il declino dell'industria domestica del risparmio non aiuta, tra l'altro, la fuoriuscita dell'Italia dal sottosviluppo strutturale della previdenza privata: ancora di poco superiore al 4% del Pil contro una media Ocse del 33 per cento. Ma il neocapitalismo "sussidiario" del dopo-crisi sembra orientato altrove.

Le Poste e la Cassa. Dietro la Cassa depositi e prestiti - reinventata come "banca nazionale di sviluppo" - e i nuovi fondi misti di investimento e sviluppo promossi dal Tesoro ci sono Fondazioni, banche, assicurazioni, casse professionali. È con loro che la Cdp vuole fare finanza con strumenti di mercato in settori strategici come l'edilizia sociale, la capitalizzazione delle Pmi, le grandi reti infrastrutturali. Ma il vero piedistallo del "sistema Cassa" è il risparmio postale (si veda anche la storia di copertina di Plus24 del 26 marzo). Il boom del Bancoposta (un gigante in Europa con oltre 320 miliardi di provvista) è probabilmente l'ultimo "ritorno al futuro" sulla via italiana al risparmio.

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Nicola Antonucci torna a parlare di immobiliare.
E ci presenta un grafico a nido d'ape aggiornato. Con un 2010 definitivo... e nessuna previsione per il 2011.

FourCorners

Il Boom dell’Immobiliare col Facility Management
di Nicola Antonucci - Finanza Scientifica, 4 aprile 2011

Chi segue il mio blog da anni, sa bene che credo in una caduta (anche) del mercato immobiliare italiano, condizione necessaria per una sua ripresa strutturale...
Futuro prossimo ancora “inquieto”, come mostra l’efficace grafico “a nido d’ape” (relazione tra indice dei prezzi e indice delle transazioni immobiliari dal 1975 a oggi) elaborato dal prestigioso Reddy’s Group: esso evidenzia un ormai conclamato innesco del prossimo ciclo ribassista (prima) e rialzista poi. Il ribasso potrebbe valere circa un bel 30% …!