Elucubrazioni economiche
Sto leggendo un tomo di Sylos Labini (non è il mio preferito).
....il pagamento degli interessi non crea difficoltà quando si
tratta di prestiti produttivi, ossia se il loro impiego dà luogo a un profitto
almeno eguale all’interesse, nel caso di prestiti privati, o a un
aumento del reddito sociale, nel caso di prestiti pubblici....
allora cosa ci dice questo economista.....
che chiunque di noi con un pò di senno, e se non ce l'ha interverrebbe la banca con la non-erogazione del prestito, nell' intraprendere una attività (per esempio l'apertura di una impresa manifatturiera) dovrebbe fare un calcolo di questo tipo:
1) chiedo un prestito di 200.000 euro... l'attività mi rende il 20% netto l'anno, pago di interessi l'8%.... mi rimane il 12% cioè 24.000 euro.... oppure...
2) chiedo un prestito di 200.000 euro... l'attività mi rende il 10% netto l'anno, pago di interessi il 12% .... perdo il 2% cioè 4000 euro
l'anno
In entrambi i casi alla fine del debito rimane la proprietà dell'attività ed è una proprietà che ha un valore vero, nel senso che produce un reddito tangibile, che entra nell'asse ereditario e produce anche uno status sociale (un lavoro, una occupazione per se e per i figli). Bisogna per altro considerare che il valore intrinseco dell'attività sicuramente negli anni mantiene la protezione dall'inflazione (perchè l'inflazione si riflette immediatamente sul valore delle merci vendute) e che è facile pensare ci possa essere, con il propabile sviluppo dell'attività (soprattutto se start-up), un notevole incremento del valore nominale e reale della proprietà.
Ma è altrettanto evidente che nel primo caso ci troviamo difronte un investimento 'produttivo' che produce reddito, nel secondo caso invece un investimento che produce 'perdite' e quanto anche avessimo la capacità (perchè magari ci finanzia mammà, o attingiamo dal lavoro di nostra moglie) di coprire la perdita di 4000 euro l'anno, nessuno di noi si imbarcherebbe in una operazione del genere, e nessuna banca mai finanzierebbe un progetto simile. Anzi si dovesse proporre un progetto simile si verrebbe etichettati come 'allocchi'
E ora veniamo all'immobiliare.. qui il dicorso improvvisamente diventa nebuloso e intriso di sentimenti
1) chiedo un mutuo per acquisto prima casa di 200.000 euro, pago il 5% di mutuo e ottengo un incremento di reddito (inteso come risparmio sull'affitto) del 3% con una perdita netta di 4000 euro... quindi con una riduzione del mio reddito disponibile.
2) chiedo un mutuo per acquisto seconda casa di 200.000 euro, pago il 5% di mutuo e ottengo un reddito del 2% (il 3% depurato di tasse e affini), quindi con una perdita netta di 6000 euro l'anno.
Chiaramente meglio va nel momento in cui la quota mutuata si riduce ed aumenta il capitale investito disponibile all'investitore, ma per arrivare al break-point in questo investimento (5% int.passivi - 2% reddito netto) bisognerebbe disporre del 60% del capitale iniziale:
120.000 + 80.000 mutuo = 200.000 con 4000 di interessi passivi
200.000 * 2% di rendita= 4000 euro di rendita.
In queste condizioni, solo in queste condizioni, l'investimento non è in perdita.
Eppure un investimento immobiliare nel caso 1 e nel caso 2 viene:
1) accettato e ammirato socialmente.
2) favorito e finanziato dalle banche.
3) favorito dallo stato e istituzioni.
Capisco lo stato e istituzioni che guadagnano (come irpef o tasse), capisco, ma meno, le banche perchè pur avendo guadagnato tanto da tutto questo in realtà hanno finanziato migliaia di progetti fallimentari sperando nella solvibilità dei clienti ma derivata da altre fonti (il reddito? è equivalente al finanziamento di mammà dell'imprenditore, e non è certo che ci sia sempre). Ma quello che proprio non riesco a capire è l'accettazione e ammirazione sociale. O meglio capisco che questa deriva da una profonda, infinita, maestosa ignoranza economica che non viene ammessa neanche quando si perde il 100% del capitale investendo in obbligazioni, che magari rendono il 4%, di aziende che fanno utili del 10% e distribuiscono stipendi a manager per il 5% degli utili.
Vorrei continuare con un elenco delle risposte alle possibili obiezioni al ragionamento di cui sopra... ma mi sono stancato