Bolla immobiliare - 7° Parte

OTC, 1/5/2008 5:15 PM:

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...Più ci si avvicina alla (c), più si perde la capacità di ragionare razionalmente e si fanno i tipici errori frutto dell'emotività e della disperazione che allungano soltanto di un po' i tempi prima della bancarotta: non "tagliare subito le perdite", ovvero mantenere l'immobile e non accettare il fatto che si sia svalutato, pagare le rate con nuovi debiti (in UK alcuni hanno pagato le ultime rate che hanno potuto con la carta di credito ...).

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laplace77, 05/01/2008 18.50:

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e chi ha detto che devi???


siamo finiti a parlare della "consulenza" partendo dal post "ponzio-pilatesco" di lisa, agente immobiliare, che difendeva le banche...


per quanto mi riguarda, farei a meno di entrambi!!!

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laplace77, 05/01/2008 15.59:

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ma che cacchio stai a di'!!!

l'obbligo e' molto subdolo: il fisso non lo puoi fare, perche' dovresti darci il 60% del tuo stipendio, ma puoi fare il variabile...

...che poi questo non sia sostenibile ai primi rialzi dei tassi...
...che problema c'e': per allora avremo cartolarizzato il mutuo!!!



scusa se sono stato polemico, ma ci voleva...

mkcicio, tu che ne pensi?!?

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NikGeo, 05/01/2008 20.37:

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...

Quindi fammi capire:
1) da una parte pretendi una consulenza finanziaria non dovuta e probabilmente vietata sul tipo di mutuo da fare dall'agente immobiliare, altrimenti e' un Ponzio Pilato
2) dall'altra parte ammetti che questo tipo di consulenza sarebbe "di parte" perche' tanto "se fanno li fatti loro"
3) infine scrivi pure che puoi fare farne a meno dell'agente immobiliare

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stelafe, 1/5/2008 8:12 PM:

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Attenzione, articolo discutibile... www.osservatoriofinanziario.it/of/newslarge.asp?id=422 ...

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laplace77, 05/01/2008 20.45:

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piu' o meno:

1) da uno che pago per intermediazione immobiliare (pubblicita' un'ora fa nel bel mezzo de "l'eredita'" : "affidatevi a tecnocasa per la ricerca dell'immobile e l'erogazione del mutuo, tramite l'associata kiron, adatto alle tue possibilita' e nella massima trasparenza") mi aspetto un trattamento completo, visto che il 3% non sono bruscolini;

2) mi rendo conto che questo e' solo pubblicita' o utopia, visti i conflitti di interesse e gli inciuci delle sopravvalutazioni per dare il mutuo al 100%;

3) decido di fare da me (l'agenzia del venditore se li faccia dare da quello i soldi, a me non ha reso alcun servizio)

cosi' ti pare meglio?

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OTC, 04/01/2008 16:34:

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Saluti a tutti e auguri di buon anno !

Volevo condividere alcune riflessioni sulle dinamiche finanziarie dell'attuale fase del mercato immobiliare...

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OTC, 05/01/2008 17.15:

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Cara Lisa,
non punterei il focus della discussione sulla forma di finanziamento (fisso o variabile), ma sulla sua sostenibilità. Da un punto di vista finanziario può essere una strategia sensata ed anche vantaggiosa indebitarsi a TV in periodo di tassi bassi ed accantonare quanto risparmiato per abbattere il capitale residuo e/o come riserva a copertura di eventuali rialzi.

Il problema è invece di chi si è indebitato al limite della sostenibilità a TV quanto i tassi erano ai minimi, ed adesso non riesce più a far fronte ai pagamenti.

Nel rapporto rata/reddito ci sono, secondo me, tre "zone":

(a) < 25-30% sostenibilità possibile senza troppi pensieri
(b) fra 30% e 50% sostenibilità possibile solo con notevoli sacrifici e stress emotivo non indifferente
(c) > 50-55% la posizione debitoria diventa difficilmente sostenibile ed il rischio insolvenza è molto elevato

Per una vita serena e tranquilla (almeno riguardo agli aspetti finanziari), i mutuatari devono stare in zona (a). Per la banca, zona (a) e (b) sono indifferenti. L'importante è solo evitare la (c).

La mia critica al sistema bancario è che mentre non hanno concesso (giustamente) mutui a TF a chi si sarebbe trovato in zona (b), li hanno concessi a TV (zona (a), così i parametri "sulla carta" erano tutti in regola ) ben sapendo che nel giro di poco tempo i mutuatari si sarebbero trovati comunque in zona (b). In questo senso parlo di "costrizione" da parte del sistema bancario.

Più ci si avvicina alla (c), più si perde la capacità di ragionare razionalmente e si fanno i tipici errori frutto dell'emotività e della disperazione che allungano soltanto di un po' i tempi prima della bancarotta: non "tagliare subito le perdite", ovvero mantenere l'immobile e non accettare il fatto che si sia svalutato, pagare le rate con nuovi debiti (in UK alcuni hanno pagato le ultime rate che hanno potuto con la carta di credito ...).

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grella, 06/01/2008 2.41:

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Gran botti di inizio anno ieri tra Lap e Nikgeo ma sempre nei limiti della correttezza...quindi complimenti!!!
A proposito dell'argomento trattato vorrei esprimere la mia opinione che sicuramente sarà oggetto di improperi da parte di alcuni professionisti o sedicenti tali.

La figura dell'Agente immobiliare nostrano la accosto a certi consulenti finanziari che ai tempi del boom borsistico maneggiavano soldi a destra e a manca PRETENDENDO commisioni a prescindere dal "RISULTATO FINALE DEL CLIENTE"!
Ora mi chiedo,è normale che io debba rivolgermi ad un professionista che fà l'interesse di due parti? è come se andassi in tribunale assistito dall'avvocato della controparte!
Oltremodo, è sensato che io debba dare il 3% ad un sedicente professionista che mi consiglia di acquistare un immobile sopravvalutato portandomi inevitabilmente verso un dissesto economico a lungo termine?
Sento dire :"Questo non è compito dell'agente,quello non è compito dell'agente", ma che deve fare l'agente l'accompagnatore turistico scarrozzandoti qua e la e poi lavarsi le mani di tutto il resto?
Pubblicità,spostamenti e qualche controllo burocratico possono bastare? io dico di no.
La figura dovrebbe avere una visione più ampia e in particolare:

1 Essere esperta di economia e finanza nonchè di tutti i mercati internazionali.
2 Prendere in mano le sorti abitative di una famiglia dalla A alla Z facendo una programmazione a breve-medio-lungo termine a seconda delle esigenze e della CONGIUNTURA ECONOMICA del momento assumendosi tutte le responsabilità del caso.
3 Essere ovviamente indipendente e lavorare esclusivamente per il bene dei propri clienti (e quì mi scappa già da ridere....da noi non ci sarà mai).

Una figura di questo tipo sapete cosa avrebbe dovuto dire due anni fà ad una famiglia interessata ad acquistare a prezzi di bolla?
Signori,io ve lo scosiglio,adesso vi faccio una programmazione per ottenere un affitto più vantaggioso possibile e quando il mercato sarà favorevole vi farò acquistare soddisfacendo tutte le vostre esigenze.
Infine vi presenterò un prospetto dove potrete osservare quanto la mia professionalità vi ha fatto risparmiare !!

Non mi dite che uno così non lo paghereste volentieri.....


si lo pagheremo tutti volentieri ma non lo pagheremo mai perche' una figura cosi' non esiste e non esistera' mai visto che la situazione vigente e' piu' che soddisfacente per gli agenti immobiliari.

Perche' dovrebbero cambiare ? Per avvicinarsi ad un ipotetico modello di professionalita' Che gliene importa. L'unica cosa che importa e' il rapporto guadagno/lavoro che e' massimo se rapportato a quello di tutti gli altri lavori, esclusi notai, giornalisti e politici cioe' forme piu' o meno parassitarie che sopravalutano le proprie prestazioni operando in regime di corporazione, di casta e di monopolio.

Le 3 categorie citate hanno leggi apposite che difendono la corporazione, e gli agenti immobiliari? A parte il codice civile, creano una situazione de factu facendo semplicemente sparire il bene dal mercato libero, suadendo il venditore con benefici ed esenzioni da provvigioni, ma non sempre. Il proprietario per levarsi la rogna di far vedere continuamente la casa l'affida all'agenzia, ma qui sbaglia perche' ora anche 10-15K fanno la differenza per cui la rosa dei potenziali acquirenti si restringe se c'e' di mezzo l'agente.

Si dovrebbe, si dovrebbe, si dovrebbe, ma chi dovrebbe??

Le uniche cosa auspicabili sono 2

1) Rilancio del rapporto diretto fra venditore ed acquirente (sulla scia della normativa che consentirebbe ora all'agricoltore di vendere al mercato)

2) Coscienza degli acquirenti: caro agente ti do lo 0.5% con un massimo di XXX. Stabiliamo anche un minimo. Se le accetti bene altrimenti perdi l'affare ed io non compro casa. IL prezzo lo stabilisco io, anche in base al serviziom che mi aspetto di ottenere: finanziario, di consulenza immobiliare, nella ricerca del notaio e delle pratiche meno care. (Ma anche qui e' difficile perche' dovrei stabilire a priori il compenso dell'agente in base alla sua professionalita' ma che ancora non conosco).

Allora meglio la figura del Free-lance che paghi a consumo, cioe' in base al lavoro effettivamente svolto. Ma pagare solo la "tangente" per vedere le case, no, questo no.

Questo e' un meccanismo eminentemente culturale, non economico, e come tale passeranno anni prima di vederlo applicato. Gli italiani sono molto individualisti. In Germania se il prezzo di un prodotto aumenta, le massaie si mettono d'accordo e non lo comprano. Il prodotto allora diminuisce o la ditta che lo vende fallisce, come e' giusto in un economia di mercato.

E cosi' dovrebbe essere per il mercato immobiliare, dove la corporazione degli agenti fa cartello.

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grella, 06/01/2008 2.41:

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Gran botti di inizio anno ieri tra Lap e Nikgeo ma sempre nei limiti della correttezza...quindi complimenti!!!
A proposito dell'argomento trattato vorrei esprimere la mia opinione che sicuramente sarà oggetto di improperi da parte di alcuni professionisti o sedicenti tali.

La figura dell'Agente immobiliare nostrano la accosto a certi consulenti finanziari che ai tempi del boom borsistico maneggiavano soldi a destra e a manca PRETENDENDO commisioni a prescindere dal "RISULTATO FINALE DEL CLIENTE"!
Ora mi chiedo,è normale che io debba rivolgermi ad un professionista che fà l'interesse di due parti? è come se andassi in tribunale assistito dall'avvocato della controparte!
Oltremodo, è sensato che io debba dare il 3% ad un sedicente professionista che mi consiglia di acquistare un immobile sopravvalutato portandomi inevitabilmente verso un dissesto economico a lungo termine?
Sento dire :"Questo non è compito dell'agente,quello non è compito dell'agente", ma che deve fare l'agente l'accompagnatore turistico scarrozzandoti qua e la e poi lavarsi le mani di tutto il resto?
Pubblicità,spostamenti e qualche controllo burocratico possono bastare? io dico di no.
La figura dovrebbe avere una visione più ampia e in particolare:

1 Essere esperta di economia e finanza nonchè di tutti i mercati internazionali.
2 Prendere in mano le sorti abitative di una famiglia dalla A alla Z facendo una programmazione a breve-medio-lungo termine a seconda delle esigenze e della CONGIUNTURA ECONOMICA del momento assumendosi tutte le responsabilità del caso.
3 Essere ovviamente indipendente e lavorare esclusivamente per il bene dei propri clienti (e quì mi scappa già da ridere....da noi non ci sarà mai).

Una figura di questo tipo sapete cosa avrebbe dovuto dire due anni fà ad una famiglia interessata ad acquistare a prezzi di bolla?
Signori,io ve lo scosiglio,adesso vi faccio una programmazione per ottenere un affitto più vantaggioso possibile e quando il mercato sarà favorevole vi farò acquistare soddisfacendo tutte le vostre esigenze.
Infine vi presenterò un prospetto dove potrete osservare quanto la mia professionalità vi ha fatto risparmiare !!

Non mi dite che uno così non lo paghereste volentieri.....

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Luciano.Roberto, 06/01/2008 15.50:

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chiedo scusa ho quotato male perche' il qiote postquote era molto in basso....

si lo pagheremo tutti volentieri ma non lo pagheremo mai perche' una figura cosi' non esiste e non esistera' mai visto che la situazione vigente e' piu' che soddisfacente per gli agenti immobiliari.

Perche' dovrebbero cambiare ? Per avvicinarsi ad un ipotetico modello di professionalita' Che gliene importa. L'unica cosa che importa e' il rapporto guadagno/lavoro che e' massimo se rapportato a quello di tutti gli altri lavori, esclusi notai, giornalisti e politici cioe' forme piu' o meno parassitarie che sopravalutano le proprie prestazioni operando in regime di corporazione, di casta e di monopolio.

Le 3 categorie citate hanno leggi apposite che difendono la corporazione, e gli agenti immobiliari? A parte il codice civile, creano una situazione de factu facendo semplicemente sparire il bene dal mercato libero, suadendo il venditore con benefici ed esenzioni da provvigioni, ma non sempre. Il proprietario per levarsi la rogna di far vedere continuamente la casa l'affida all'agenzia, ma qui sbaglia perche' ora anche 10-15K fanno la differenza per cui la rosa dei potenziali acquirenti si restringe se c'e' di mezzo l'agente.

Si dovrebbe, si dovrebbe, si dovrebbe, ma chi dovrebbe??

Le uniche cosa auspicabili sono 2

1) Rilancio del rapporto diretto fra venditore ed acquirente (sulla scia della normativa che consentirebbe ora all'agricoltore di vendere al mercato)

2) Coscienza degli acquirenti: caro agente ti do lo 0.5% con un massimo di XXX. Stabiliamo anche un minimo. Se le accetti bene altrimenti perdi l'affare ed io non compro casa. IL prezzo lo stabilisco io, anche in base al serviziom che mi aspetto di ottenere: finanziario, di consulenza immobiliare, nella ricerca del notaio e delle pratiche meno care. (Ma anche qui e' difficile perche' dovrei stabilire a priori il compenso dell'agente in base alla sua professionalita' ma che ancora non conosco).

Allora meglio la figura del Free-lance che paghi a consumo, cioe' in base al lavoro effettivamente svolto. Ma pagare solo la "tangente" per vedere le case, no, questo no.

Questo e' un meccanismo eminentemente culturale, non economico, e come tale passeranno anni prima di vederlo applicato. Gli italiani sono molto individualisti. In Germania se il prezzo di un prodotto aumenta, le massaie si mettono d'accordo e non lo comprano. Il prodotto allora diminuisce o la ditta che lo vende fallisce, come e' giusto in un economia di mercato.

E cosi' dovrebbe essere per il mercato immobiliare, dove la corporazione degli agenti fa cartello

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grella, 06/01/2008 16.58:

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Sono d'accordo con te che una figura così in Italia non la vedremo mai ma semplicemente per il fatto che non ce la meritiamo così come non riusciremmo ad apprezzarne il lavoro svolto.
La chiave del discorso è che molta gente nel nostro Paese non riesce a distinguere una fattucchiera,un promotore finanziario sventurato o un agente improvvisato da un serio professionista finanziario e questo è dovuto sicuramente al fatto che ce ne sono molto pochi o quantomeno indipendenti che possano fare i tuoi interessi!!
Insomma come dici tu non conviene affatto metter a disposizione cotanta sapienza per qualche privatello quando c'è gente che paga fior di soldoni per stare dalla sua parte!!!
Lasciamo perdere la poesia,quindi ......la mia era soltanto un figura immaginaria!!

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laplace77, 06/01/2008 17.08:

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quoto!

questo non solo e' il paese di Wanna Marchi che vende i numeri del lotto vincenti...

...e' soprattutto il paese di quelli che 'sti numeri se li compra!!!

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grella, 06/01/2008 17.29:

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Parole sante da "INCORNICIARE"!!!!!!!!
Infatti ho sempre avuto il dubbio se W.M. meritasse un processo o un premio Nobel...........(ironicamente parlando)!!!

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gjdcb, 06/01/2008 20.03:

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I dati riportati dai giornali (esempio: Sole 24 Ore di oggi anche in prima notizia sul sito web) parlano di una flessione del 2 per cento nei prezzi delle case a roma e milano e di flessioni inferiori nelle città minori. Mi sembrano dati che niente hanno a che vedere con un benche minimo "crack" dell'immobiliare.

Per quanto mi riguarda, vivendo in Francia, si registrano notevoli allungamenti dei tempi di attesa di vendita e i prezi si negoziano con ribassi normalmente del 10 per cento sui prezzi proposti che già sono piu' bassi di un 5 per cento rispetto a tre-quattro anni fa (picco nel 2004). Tutto questo riguarda pero' la Provincia, per quanto riguarda Parigi (dove l'immobiliare resta su livelli di follia e gli alloggi non bastano mai) non so.

Sto ancora cercando l'affare.

g.

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gjdcb, 06/01/2008 20.36:

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beh spero che sia cambiata... sono stato in italia per le vacanze di natale e la differenza tra le televisioni e l'informazione tra italia e francia è abissale; le centinaia di programmi di rincretinimento totale che abbondano per tutto il giorno nei canali rai-mediaset in francia semplicemente non ci sono. Io ho solo l'antenna normale, niente TNT o cavo, e quindi prendo solo i canali che trasmettono in analogico: TF1, la 2, la 3, la 5 - ARTE, M6. Ma il canale piu commerciale (M6) in confronto a Italia 1 sembra la BBC...

Cmq, tornando in topic, i dati che ho citato sono quelli che ho registrato personalmente io in cerca di casa ma in affitto dal 2002 (credo per ora di averci comunque guadagnato, anzi senza credo.. sto mettendo via soldi e non mi lamento afatto ma l'obiettivo sarebbe comprare ora che ho un gruzzoletto, senza fare un mutuo ammazza-vita).
Ci sono comunque anche siti ufficiali (tipo quello dei notai di francia) che confermano la tendenza.

Una esperienza diretta: un mese fa ho visitato un appartamento, era in vendita a 290000 euro da un privato, adesso è sempre in vendita e il prezzo indicato è 275000 euro...

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laplace77, 06/01/2008 17.08:

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quoto!

questo non solo e' il paese di Wanna Marchi che vende i numeri del lotto vincenti...

...e' soprattutto il paese di quelli che 'sti numeri se li compra!!!

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|Macchese|, 03/01/2008 8.36:

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Come di consueto, si riparte con la discussione sulla bolla immobiliare che si è gonfiata in questi anni in Italia. Il soggetto è il solito: c'è la bolla? Si sgonfierà? Esploderà? Sono benvenuti racconti di esperienze vissute, di discussioni da bar e quant'altro.

Argomenti di macroeconomia sono benvenuti, purchè siano utili al lettore a comprendere meglio le dinamiche del mercato immobiliare (per intenderci, non venite a parlarci di signoraggio e cose simili).
Siete invitati a evitare insulti o commenti cinici nei confronti di chiunque.

Qui si parla solo ed esclusivamente di tutto ciò che ha a che fare con l'immobiliare: prezzi, agenzie, cantieri, tassi d'interesse, esperienze personali e/o di amici e/o di parenti. Messaggi riportanti articoli interi presi da internet verranno valutati dal sottoscritto ed eventualmente cancellati/spostati.
Infatti per gli articoli esiste l'apposita sezione della Rassegna Stampa a questo link: ffz.leonardo.it/cartella.aspx?idc=1800
Lo stesso dicasi di articoli e/o informazioni di carattere puramente finanziario.
Per il discorso mutui c'è il 3D apposito.

Messaggi riportanti link a siti di dubbio gusto o contenenti argomenti politici verranno modificati e l'autore verrà avvisato con un warning. Al quinto warning il sistema vi sospende l'account per 5 giorni.

Buona bolla a tutti

Macs

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lisa_li, 06/01/2008 23:13:

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quindi io mi fermo qui! lasciandovi ai vostri grafici, ai vostri insulti agli agenti immobiliari e ai promotori finanziari... in attesa di questa vostra bolla....

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lisa_li, 06/01/2008 23.13:

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ho ripreso a scrivere su questo forum per questo post... per questa frase...

ma... siamo proprio incompatibili!

penso che continuero a leggervi ma nn scriverò più nulla, certi interventi sono di un'arroganza che mi urtano... quindi... partendo dal presupposto che un forum debba essere un piacere e debba soprattutto essere costruttivo, le vostre critiche assurde, ciniche e gratuite nei miei confronti proprio nn le accetto!

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lisa_li, 06/01/2008 23.13:

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pensavo che per voi poteva essere interessante potersi confrontare con "l'altra parte" ma... i rancori sono più forti della buona educazione!

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lisa_li, 06/01/2008 23.13:

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quindi io mi fermo qui! lasciandovi ai vostri grafici, ai vostri insulti agli agenti immobiliari e ai promotori finanziari... in attesa di questa vostra bolla....

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lisa_li, 06/01/2008 23.13:

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ho ripreso a scrivere su questo forum per questo post... per questa frase...

ma... siamo proprio incompatibili!

penso che continuero a leggervi ma nn scriverò più nulla, certi interventi sono di un'arroganza che mi urtano... quindi... partendo dal presupposto che un forum debba essere un piacere e debba soprattutto essere costruttivo, le vostre critiche assurde, ciniche e gratuite nei miei confronti proprio nn le accetto!

pensavo che per voi poteva essere interessante potersi confrontare con "l'altra parte" ma... i rancori sono più forti della buona educazione!

quindi io mi fermo qui! lasciandovi ai vostri grafici, ai vostri insulti agli agenti immobiliari e ai promotori finanziari... in attesa di questa vostra bolla....

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lisa_li, 1/6/2008 11:13 PM:

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ho ripreso a scrivere su questo forum per questo post... per questa frase...

ma... siamo proprio incompatibili!

penso che continuero a leggervi ma nn scriverò più nulla, certi interventi sono di un'arroganza che mi urtano... quindi... partendo dal presupposto che un forum debba essere un piacere e debba soprattutto essere costruttivo, le vostre critiche assurde, ciniche e gratuite nei miei confronti proprio nn le accetto!

pensavo che per voi poteva essere interessante potersi confrontare con "l'altra parte" ma... i rancori sono più forti della buona educazione!

quindi io mi fermo qui! lasciandovi ai vostri grafici, ai vostri insulti agli agenti immobiliari e ai promotori finanziari... in attesa di questa vostra bolla....

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dubbioso1, 06/01/2008 23.06:

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E certo e figuratevi che qualcuno sta correndo il rischio di affidarsi alla 'Vanna Marchi dell'immobile'.... ma che state a dire? l'agente immobiliare che deve affrontare il problema della sostenibilità finanziaria dell'investimento? e deve consigliarmi su quale tasso optare? E con quali studi, e con quale responsabilità civile e penale? Senza tutte queste responsabilità già questi buzzurri combinano guai!!!

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NikGeo, 07/01/2008 1.52:

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Ma infatti! A volte su questo forum si parte per la tangente.

In nessun paese al mondo esiste la figura di questo ipotetico "consulente globale" che dovrebbe conoscerti a fondo e conoscere ancora meglio il mercato finanziario globale presente e futuro, indicandoti il tipo di finanziamento da fare.
Una figura professionale di cosi' elevato spessore lo trovi a Londra o a New York nelle sale operative dei grossi operatori finanziari, non a Cinisello Balsamo nella immobiliare "Case & Case".

Io all'agente immobiliare chiederei che l'immobile che mi sta proponendo sia a posto legalmente, fiscalmente, che non abbia debiti con il condominio, che non abbia difetti grossolani, che mi dica realmente quanti mq sto acquistando, che mi assista in tutto quello che riguarda l'oggetto casa.
Cose cosi', ma cose che ad oggi non fanno, oppure fanno troppo poco.

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lisa_li, 06/01/2008 23.13:

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ho ripreso a scrivere su questo forum per questo post... per questa frase...

ma... siamo proprio incompatibili!

penso che continuero a leggervi ma nn scriverò più nulla, certi interventi sono di un'arroganza che mi urtano... quindi... partendo dal presupposto che un forum debba essere un piacere e debba soprattutto essere costruttivo, le vostre critiche assurde, ciniche e gratuite nei miei confronti proprio nn le accetto!

pensavo che per voi poteva essere interessante potersi confrontare con "l'altra parte" ma... i rancori sono più forti della buona educazione!

quindi io mi fermo qui! lasciandovi ai vostri grafici, ai vostri insulti agli agenti immobiliari e ai promotori finanziari... in attesa di questa vostra bolla....

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stoneisland, 05/01/2008 13.47:

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Qualcuno di voi ha visto il servizio di studio aperto che parlava dell'infalazione? Hanno parlato esplicitamente di crollo del prezzo delle abitazioni. Cose ne pensate?

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