Proposta argomento demografico
Salve, scrivo da Firenze. Mi sono iscritto stasera, non sono del ramo, ma mi interesso ovviamente dei prezzi degli immobili, non avendone uno di proprietà e cercando di capire se e quando potrà avvenire il momento fatidico dell'acquisto. Di sicuro non ho intenzioni suicide di mutui improponibili.
Quello che vorrei evidenziare è che mi sembra come nessuno voglia prendere nella dovuta considerazione l'aspetto della dinamica demografica italiana, unita al picco dei crediti concessi negli anni del boom dei prezzi delle case.
Ho scaricato i dati ISTAT validi fino alla fine del 2010 per i residenti in Italia, ed è evidente come si siano sovrapposti due picchi che hanno condizionato il mercato delle case in modo folle e irripetibile: quello dell'espansione del debito privato (aspetto ben più grave del debito pubblico, anche per l'economia delle varie nazioni) con quello dei nati nel baby boom.
Qui sotto posto i grafici estratti da Excel, cercando di chiarirli con una breve didascalia. Cercherò nei prossimi giorni i dati relativi ai mutui concessi negli ultimi trent'anni e le compravendite concluse.
Nelle ordinate il numero dei residenti, nelle ascisse l'età al 31.12.2010.
Nelle ordinate la somma dei residenti in fascia 20-40, nelle ascisse l'anno per il conteggio di quella fascia.
Nelle ordinate la somma dei residenti in fascia 25-35, nelle ascisse l'anno per il conteggio di quella fascia.
Nelle ordinate l'indice della domanda (è pari al valore del prodotto tra il numero dei componenti delle varie fasce d'età che sono pari all'80% della domanda di immobili - quindi più che preponderante - con le quote di compravendita relative alle suddette fasce), nelle ascisse i vari anni da qui al 2030.
La spiegazione del grafico in alto non è facile da mettere per scritto, ma è semplicemente il valore della domanda futura, mantenendo intatte le proporzioni attuali degli acquisti per le varie fasce d'età.
Infine, la dinamica dei mutui concessi dal 2009 ad oggi: sarebbe anche interessante valutare gli scoppi delle bolle immobiliari del passato e quanto furono collegate allo scoppio delle bolle creditizie: in parole povere, dopo quanto tempo e con che intensità a un calo dei valori dei mutui concessi sono arrivati forti cali delle quotazioni delle case.
Forse per un nuovo arrivato è un po' troppa carne al fuoco, mi scuso se ho messo troppi dati, e ringrazio tutti quelli che vorranno trarci una qualche conclusione.
Alla prossima.